热门试卷

为避免房地产代理经济纠纷，房地产卖方代理合同应明确的条款有( )。

A．交易价格范围
B．销售时间和进度
C．销售中投入的人员数
D．不同价格下佣金的计算标准
E．商品房销售过程中广告费用的支付方式和时间安排

小王是甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)的房地产经纪人。市民老李委托甲公司以老李名义销售自己的一处房产。小王与老李进行洽谈，最终甲公司同意为老李销售其房产。随后，甲公司在一家报纸上刊登了有关老李房产出售信息的广告。不久，老马来到了甲公司要求购买老李的房产，小王接待了他。经过谈判，老马和老李在三天后签订了房屋买卖合同。
下列关于小王在销售该房产时的做法，正确的是：( )。

A．小王是中间人
B．小王不能以一方的名义充当与第三人订立合同的当事人
C．小王不能以自己的名义充当与第三人订立合同的当事人
D．小王可以为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人

A公司是一家房地产开发公司，其开发建设的商品房项目之一是“AAA”小区。自2009年2月开始，A公司在多种媒体上发布“AAA”小区的商品房预售广告。商品房的交付按施工进度分为两期，第一期为普通住宅，第二期为商业用房。该广告还详细描述了“AAA”小区内即将建设的休闲场所，并宣称某市级重点小学将进驻小区。
(1) 签订了普通住宅预售合同的张某是B个人独资企业的投资人，根据张某的要求，预售合同签订后办理了预告登记手续。一期工程竣工后，A公司按合同约定向张某交付了房屋。张某办理了房屋登记手续后，将该房屋出租给赵某。租赁期间，B个人独资企业解散，清算结果是企业财产不足以抵偿债务，债权人要求张某变卖该房屋予以清偿。
(2) 签订了普通住宅预售合同的李某是C有限合伙企业中的有限合伙人。李某先以合伙企业的名义签订了预售合同，其他合伙人认为李某无权对外代表C企业，并拒绝支付预付款。李某又以自己的名义签订了预售合同，交付了部分房款，并提出以该预售房屋作为自己在C合伙企业的出资，增加出资份额，其他合伙人表示同意。一期工程竣工后，李某发现A公司交付的房屋与预售合同不符，自己预订的房屋已经被另行出卖。李某要求A公司按合同约定的全部房款双倍赔偿，被A公司拒绝。
(3) 签订了商业用房预售合同的王某以D公司的一张支票为自己支付了预付款，D公司是王某投资设立的一人有限公司。王某准备以该房屋作价出资，再设立另一家一人有限公司。此后，D公司因经营不善造成资不抵债，债权人要求王某变卖该房屋予以清偿，王某以有限责任公司对债务承担有限责任为由，拒绝承担债务。
2010年5月，二期工程开始动工后，业主发现原来用于建设休闲场所和某市级重点小学的位置改成了高档公寓，“AAA”小区的业主一致认为A公司违背了预售广告的承诺，要求A公司承担违约责任。A公司拒绝承认违约，理由是：预售广告不具有法律效力，并且预售广告的内容没有写入合同。此后，“AAA”小区的业主采取多种阻止施工的措施，造成二期工程停工。A公司要求施工建设单位强行施工，否则停止支付一期工程款。建设单位表示，如果A公司逾期不支付一期工程款，则采取对应措施，即：申请将该工程拍卖，以拍卖的价款优先清偿一期工程款。建设单位同时向业主表示，希望停止阻止施工，否则已经销售的房屋会连同一起拍卖，即使已经交了全部房款购买一期房屋的业主也会受到损失。
[要求] 根据上述事实，回答下列问题：
如果张某在租赁期间将房屋变卖，承租人赵某是否可以要求以同等条件优先购买说明理由。

调研表反映房地产投资决策的思想，是房地产企业营销部门最关心、最需要得到的重要信息来源之一，必须设计一个好的调研表。它的步骤是( )。

A．明确列出所需搜集的信息是什么
B．按照所需搜集的信息列出一连串问题并按照问题的类型和难易程度选择题型
C．将问题进行分析、筛选，制作调研表
D．选择一些被调研者作初步测试征求意见
E．按照测试结果对调研表作必要修改

A房地产开发公司拟开发一商品住宅楼，2009年6月，以337.50万元的熟地价格取得建设用地使用权，于2010年5月末开发完成并全部售出。该住宅建筑用地总面积为2250 m2，建筑楼层为6层，钢筋混凝土框架结构，总建筑面积3060m2。根据开发建设进度并经房产行政主管部门批准，A房地产开发公司在2009年8月，委托B房地产经纪公司负责市场分析、项目融资、营销计划及预(销)售商品房等内容的经纪活动。市民吴某现有住房一套，面积仅有35 m2，全家期望住房条件的改善。2010年8月，吴某一家多次来到该售楼部，询问房价及贷款方式问题。2010年11月，吴某通过贷款方式购买了该小区一套150 m2的住宅。该地块的建筑密度为（）。

A．0.17
B．0.23
C．0.74
D．1.36

在房地产促销活动中，能够最快速及时了解客户对企业和产品反应的促销方式是 ( )。

A．广告宣传促销
B．公共关系推广
C．人员推销
D．社会公益活动促销

某市房地产开发公司A通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。A公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向有关部门提出申请，申请最终得到批准。A公司在拆迁中遇到的钉子户C，无正当理由拒不与A公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以进行。在此期间，商业中心建设按期进行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。交付使用后，A公司将其出租给某经贸公司(B公司)进行经营。在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，A公司将先前建设的商业中心向建设银行进行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。
A公司若在抵押期限内未能偿还银行贷款，则建设银行有权( )。

A．要求处分抵押物
B．扣押抵押物
C．占用抵押物
D．与A公司协议将抵押物折价抵偿贷款

关于房地产开发投资的说法，不正确的是( )。

A．通过转让所开发的房地产收回投资、获取开发利润
B．通常属于长期投资
C．形成房地产市场上的增量供给
D．将建成后的房地产用于出租或经营时，开发投资就转变成了置业投资

下列房地产权利的种类中，属于他物权的有( )。

A．所有权
B．土地使用权
C．地役权
D．典权
E．租赁权

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押的房地产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起( )内请求人民法院撤销该协议。

A．30天
B．60天
C．1年
D．5年

从市场营销的角度出发，可以将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场，来细分房地产市场。通常情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为( )物业市场。

A．低档
B．中低档
C．中档
D．中高档
E．高档

房地产中介服务对促进我国房地产市场的快速健康发展，以及房地产( )等要素市场体系的发育和发展起到不可替代的作用。

A．交易市场
B．营销市场
C．竞争市场
D．产品市场
E．资本市场

与2007年度相比2008年度“房地产开发企业施工房屋面积”增长最快的是（）。

A．新疆
B．山东
C．吉林
D．云南

下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。
1．估价对象建设期及利用方式分析
该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经[2005]053号)，该地块将建成多层住宅小区，土地总面积95635m2，总建筑面积143452m2，其中物管、会所等公建配套用房面积占3.4%，容积率1.5，建筑覆盖率≤35%。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地址状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。
估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等的分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大限度地提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635m2，总建筑面积为35000m2，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、小邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%，建筑覆盖率≤15%，容积率0.37，主要建筑物为多幢2～3层的别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。
根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。
2．预期售价确定及销售状况分析
根据××经济技术开发区近期该区域楼盘的销售情况，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元/m2之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m2，则该物业预期总售价为：
总售价=平均售价×建筑面积
=3500×35000
=12250(万元)
通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发1年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40%，另外60%在开发完成后的1年半内均匀售出。假设房屋售价在销售期内保持不变。
3．开发总费用的确定
根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时“三通一平”费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如5km长的电缆铺设费用，100m长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用；室外工程、绿化建设费用；管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项，分别估算如下。
(1)前期费用(分析过程略)。确定其前期费用为200元/m2(按总建筑面积)，则前期费用总计为：
前期费用=前期费用标准×总建筑面积
=200×35000
=7000000(元)
=700(万元)
并设定为开发初期一次性投入。
(2)建造成本(分析过程略)。确定其平均建造成本为700元/m2(按总建筑面积)，则整个物业总建造成本共计为：
建造成本=平均建造成本×总建筑面积
=700×35000
=24500000(元)
=2450(万元)
并设定为开发期内均匀投入。
(3)室外建设费用(分析过程略)。确定该地块室外建设费用标准为220元/m2(按土地面积)，则小区建设费用总计为：
室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积
=220×95635
=21039700(元)
=2103.97(万元)
并设定为开发期内均匀投入。
(4)管理费用。包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，为上述(2)+(3)的5%计。设定为开发期内均匀投入。
管理费用=[(2)+(3)]×5%
=[2450+2103.971]×5%
=227.70(万元)
4．销售费用(分析过程略)
确定此项费用可按总售价的8%计，该项费用设定为与销售进度同步投入。
销售费用=总售价×8%
=12250×8%
=980(万元)
5．利息率和利润率确定
(1)利息率，本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行1～3年期贷款利率6.03%。
(2)利润率，房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合××市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为24%。
6．地价测算
根据假设开发法基本公式，地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用，结合本次评估实际，得到如下方程：
总地价=[(12250-980)×40%/(1+6.03%)1+(2-1)/2+(12250-980)×60%/(1+6.03%)2+1.5/2]-[700+(2450+2103.97+227.70)/(1+6.03%)2/2]×(1+24%)-总地价×24%
解上式得：总地价=2762.28万元
土地单价=27622800/95635=289(元/m2)
就上述报告片断，回答以下问题。
请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素。(提示：不少于6个)