- 投资性房地产后续计量模式的变更
- 共1230题
2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为( )万元。
A．3700
B．3800
C．3850
D．4000
正确答案
D
解析
[解析] 企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目，按其账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。分录为：
借：固定资产 4000(原投资性房地产账面余额)
投资性房地产累计折旧(摊销) 200
投资性房地产减值准备 100
贷：投资性房地产 4000
累计折旧 200
固定资产减值准备 100
甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用公允价值模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为15000万元，乙公司已经用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为11000万元，公允价值变动为借方余额1000万元。假定不考虑营业税等相关税费，处置该项投资性房地产的净收益为( )万元。
A．3000
B．2000
C．4000
D．5000
正确答案
A
解析
[解析] 甲公司应编制如下会计分录(分录中数字金额单位用万元表示)：
(1)收取处置收入：
借：银行存款 15000
贷：其他业务收入 15000
(2)结转处置成本：
借：其他业务成本 12000
贷；投资性房地产―××写字楼(成本) 11000
―××写字楼(公允价值变动) 1000
(3)结转投资性房地产累计公允价值变动：
借：公允价值变动损益 1000
贷：其他业务成本 1000
下列资产的中，应按照《金融工具确认和计量》准则核算其所发生的减值的有( )。
A．持有至到期投资
B．可供出售金融资产
C．成本模式计量的投资性房地产
D．应收账款
E．对子公司的长期股权投资
正确答案
A,B,E
解析
[解析] 持有至到期投资、可供出售金融资产、贷款和应收款项、对被投资单位不具有控制、共同控制和重大影响且在活跃的交易市场中没有报价公允价值不能可靠计量的长期股权投资的减值核算应按照《金融工具确认和计量》准则的相关规定处理；对子公司、联营或合营企业的长期股权投资以及成本模式计量的投资性房地产等相关资产的减值核算应按照《资产减值》准则的相关规定处理。
企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息( )。
A．投资性房地产的种类、金额和计量模式
B．采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况
C．房地产转换情况、理由以及对损益或所有者权益的影响
D．当期处置的投资性房地产及其对损益的影响
正确答案
A,B,C,D
解析
[解析] 企业除了在附注中披露与投资性房地产有关的上述信息外，采用公允价值模式的，还应当披露公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。
（二）以下第3小题至第6小题为互不相干的多项选择题。下列各项交易事项中，不会影响发生当期营业利润的有（ ）
A．计提应收账款坏账准备
B．出售无形资产取得净收益
C．开发无形资产时发生符合资本化条件的支出
D．自营建造固定资产期间处置工程物资取得净收益
E．以公允价值进行后续计量的投资性房地产持有期间公允价值发生变动
正确答案
B,C,D
解析
【解析】解析：计提坏账准备计入资产减值损失科目，影响营业利润的计算金额，选项A不符合题意；以公允价值进行后续计量的投资性房地产持有期间公允价值发生变动计入公允价值变动损益，影响营业利润的计算金额，选项E不符合题意。
下列事项中，不影响企业资本公积金额的有( )。
A．公允价值计量模式下，自用房地产转为投资性房地产时，公允价值小于账面价值的差额
B．公允价值计量模式下，投资性房地产公允价值小于其账面价值的差额
C．公允价值计量模式下，投资性房地产转为自用房地产时，公允价值大于账面价值的差额
D．公允价值计量模式下，自用房地产转为投资性房地产时，公允价值大于账面价值的差额
正确答案
A,B,C
解析
暂无解析
为减少投资性房地产公允价值变动对公司利润的影响，从2011年1月1日起，甲公司将出租厂房的后续计量由公允价值模式变更为成本模式，并将其作为会计政策变更采用追溯调整法进行会计处理。甲公司拥有的投资性房地产系一栋专门用于出租的厂房，于2008年12月31日建造完成达到预定可使用状态并用于出租，成本为8500万元。
2011年度，甲公司对出租厂房按照成本模式计提了折旧，并将其计入“当期损益”。
在投资性房地产后续计量采用成本模式的情况下，甲公司对出租厂房采用年限平均法计提折旧，出租厂房自达到预定可使用状态的次月起计提折旧，预计使用25年，预计净残值为O。在投资性房地产后续计量采用公允价值模式的情况下，甲公司出租厂房各年末的公允价值如下：2008年12月31日为8500万元；2009年12月31日为8000万元；2010年12月31日为7300万元；2011年12月31日为6500万元。本题不考虑所得税及其他因素。
要求：
判断甲公司2011年1月1日起变更投资性房地产的后续计量模式并进行追溯调整的会计处理是否正确，同时说明判断依据；
正确答案
甲公司变更投资性房地产的后续计量模式并进行追溯调整的会计处理是不正确的。
理由：投资性房地产后续计量是不可以从公允价值模式变更为成本模式。
解析
暂无解析
考核追溯调整法与未来适用法的运用
甲公司为A股上市公司，所得税税率为25%，按净利润10%提取盈余公积。2010年发生了如下经济业务：
(1)甲公司于2007年12月5日取得一座建筑物，支付价款和相关税费共5000万元，当日出租给A公司。甲公司对该投资性房地产采用成本模式计量，按年限平均法计提折旧，预计使用年限25年，预计净残值为0，至2009年末已计提折旧400万元。该投资性房地产每年租金收入为350万元，均已收存银行。
2010年初，经董事会决定，甲公司将投资性房地产后续计量模式由成本模式改为公允价值模式。该投资性房地产在各年末的公允价值分别是：2008年12月31日为4800万元；2009年12月31日为5400万元；2010年12月31日为5300万元。
假设税法规定的折旧与成本模式计提的折旧一致。
(2)甲公司于2008年2月支付720万元开发了ERP系统，预计使用年限8年，预计净残值为0，采用直线法摊销。
2010年初，鉴于先进技术的迅猛发展，经董事会决定，将ERP系统的摊销年限由8年变更为5年，预计净残值和摊销方法不变。
(3)2010年12月31日，甲公司内审人员发现，2009年12月甲公司将所持有丙公司债券从持有至到期投资重分类为可供出售金融资产。当日，该债券的账面价值为1000万元(按面值购入)，期限5年，已发行2年，票面年利率为8%，公允价值为1090万元。甲公司在重分类日进行了如下会计处理：
借：可供出售金融资产――成本 1090
贷：持有至到期投资 1000
投资收益 90
甲公司在进行所得税处理时，调减了应纳税所得额90万元，没有确认递延所得税。
[要求]
(1)判断甲公司将投资性房地产计量模式的变更是否属于会计政策变更，请指出应采用的会计处理办法。
(2)对甲公司2010年有关投资性房地产业务作出账务处理。
(3)填列“投资性房地产业务在2010年会计报表列示的金额” (4)判断将ERP系统摊销年限由8年变更为5年属于何种变更，指出应采用的会计处理方法。
(5)对2010年ERP系统摊销进行账务处理。
(6)指出内审人员发现的持有至到期投资重分类为可供出售金融资产的账务处理是否正确；如不正确，请指出差错更正方法，并编制差错更正的会计分录。(金额单位为万元)
正确答案
(1)甲公司将投资性房地产计量模式由成本模式变更为公允价值模式，属于会计政策变更，应采用追溯调整法进行处理。
(2)对甲公司2010年有关投资性房地产业务作出账务处理如下：
①2010年年初由成本模式转为公允价值模式，进行追溯调整
借：投资性房地产――成本 5000
――公允价值变动 400
投资性房地产累计折旧 400
贷：投资性房地产 5000
递延所得税负债[(5400－4600)×25%] 200
利润分配――未分配利润 600
借：利润分配――未分配利润 60
贷：盈余公积(600×10%) 60
②2010年收到租金
借：银行存款 350
贷：其他业务收入 350
③2010年末投资性房地产公允价值变动
借：公允价值变动损益(5400－5300) 100
贷：投资性房地产――公允价值变动 100
(3) (4)将ERP系统摊销年限由8年变更为5年属于会计估计变更，应采用未来适用法进行处理。
(5)摊销ERP系统。
至2009年年末摊销额=(720－0)÷(8×12)×(11＋12)=172.5(万元)；2010年摊销额=(720－172.5－0)÷(5×12－23)×12=547.5÷37×12=177.57(万元)。账务处理如下：
借：管理费用 177.57
贷：累计摊销 177.57
(6)内审人员发现的持有至到期投资重分类为可供出售金融资产的账务处理不正确。该事项属于重大前期差错，应采用追溯重述法进行处理。差错更正的会计分录如下：
借：以前年度损益调整 90
贷：资本公积――其他资本公积 90
甲公司在重分类日所得税处理时，调减应纳税所得额90万元正确。因为转换日不影响应纳税所得额，无须交纳所得税。但可供出售金融资产账面价值为1090万元，其计税基础为1000万元，应确认递延所得税负债22.5万元(90×25%)。差错更正如下：
借：资本公积――其他资本公积 22.5
贷：递延所得税负债 22.5
解析
暂无解析
为减少投资性房地产公允价值变动对公司利润的影响，从2011年1月1日起，甲公司将出租厂房的后续计量由公允价值模式变更为成本模式，并将其作为会计政策变更采用追溯调整法进行会计处理。甲公司拥有的投资性房地产系一栋专门用于出租的厂房，于2008年12月31日建造完成达到预定可使用状态并用于出租，成本为8500万元。
2011年度，甲公司对出租厂房按照成本模式计提了折旧，并将其计入“当期损益”。
在投资性房地产后续计量采用成本模式的情况下，甲公司对出租厂房采用年限平均法计提折旧，出租厂房自达到预定可使用状态的次月起计提折旧，预计使用25年，预计净残值为O。在投资性房地产后续计量采用公允价值模式的情况下，甲公司出租厂房各年末的公允价值如下：2008年12月31日为8500万元；2009年12月31日为8000万元；2010年12月31日为7300万元；2011年12月31日为6500万元。本题不考虑所得税及其他因素。
要求：
如果甲公司的会计处理不正确，请说明正确的会计处理。
正确答案
正确的会计处理：
将投资性房地产成本模式下的投资性房地产8500万元和投资性房地产累计折旧680万元[(8500/25)×2]冲销，计入公允价值模式下的投资性房地产――成本借方8500万元和投资性房地产――公允价值变动贷方1200万元(500+700)；借贷之差挤入留存收益中的“盈余公积”52万元和“利润分配――未分配利润”468万元。
将2011年度按照成本模式计提的折旧340万元冲销，同时冲销已计入当期损益的其他业务成本340万元。
反映2011年12月31日公允价值模式下投资性房地产公允价值变动的损失800万元，计入“公允价值变动损益”借方800万元和“投资性房地产――公允价值变动”贷方800万元。
解析
暂无解析
根据下列经济业务编制有关的会计分录：
(1)2007年5月，甲企业将出租在外的厂房收回，6月1日开始用于本企业生产商品。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至2007年5月 31日，账面价值为5000万元，其中，原价6500万元，累计已提折旧1500万元。
(2)A企业拥有1栋办公楼，原用于本企业总部办公。2007年8月10日，A企业与B企业签订了租赁协议，将这栋办公楼整体出租给B企业使用，租赁期开始日为2007年9月15日。2007年9月15日，这栋办公楼的账面余额5000万元，已计提折旧100万元，假设转换后采用成本模式计量。
(3)丙企业是从事房地产开发业务的企业， 2007年5月10日，丙企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年6月15日。2007年6月15日，该写字楼的账面余额5500万元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。
(4)2007年10月15日，M企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。2007年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为6500万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为6440万元，其中，成本为6300万元，公允价值变动为增值140万元。
(5)2006年8月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。2006年11月，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2006年 12月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为2007年1月1日，租赁期限为3年。该办公楼处于商业区，房地产交易活跃，该企业能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲企业对出租的办公楼采用公允价值模式计量。假设2007年1月1日，该办公楼的公允价值为4500万元，其原价为8000万元，已提折旧4000万元。
(6)甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，并采用成本模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为 9000万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为8000万元，已计提折旧500万元。
(7)甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，并采用公允价值模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为7000万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为5000万元，公允价值变动为借方余额800万元。
正确答案
(1)借：固定资产 65000000
投资性房地产累计折旧(摊销)
15000000
贷：投资性房地产――××厂房
65000000
累计折旧 15000000
(2)借：投资性房地产――××写字楼
50000000
累计折旧 1000000
贷：固定资产 50000000
(3)借：投资性房地产――××写字楼
55000000
贷：开发产品 55000000
(4)借：固定资产 65000000
贷：投资性房地产――写字楼(成
本) 63000000
――写字楼(公允
价值变动) 1400000
公允价值变动损益 600000
(5)借：投资性房地产――××办公楼(成
本) 45000000
累计折旧 40000000
贷：固定资产 8000D00
公允价值变动损益 5000000
(6)借：银行存款 90000000
贷：其他业务收入 90000000
借：其他业务成本 75000000
投资性房地产累计折旧(摊销)
5000000
贷；投资性房地产――××写字楼
80000000
(7)借：银行存款 70000000
贷：其他业务收入 70000000
借：其他业务成本 58000000
贷：投资性房地产――××写字楼
(成本) 50000000
――××写字楼
(公允价值变动) 8000000
解析
暂无解析
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