- 房地产投资项目可行性研究
- 共4251题
ABC公司正在着手编制明年的财务计划，公司财务主管请你协助计算其加权平均资金成本。有关信息如下：
(1) 公司银行借款利率当前是9%，明年将下降为8.93%；
(2) 公司债券面值为1元，票面利率为8%，期限为10年，分期付息，当前市价为0.85元；如果按公司债券当前市价发行新的债券，发行成本为市价的4%；
(3) 公司普通股面值为1元，当前每股市价为5.5元，本年派发现金股利0.35元，预计每股利润增长率维持7%，并保持25%的股利支付率；
(4) 公司当前(本年)的资金结构为：
银行借款 150万元
长期债券 650万元
普通股 400万元
留存收益 420万元
(5) 公司所得税率为40%；
(6) 公司普通股的β值为1.1；
(7) 当前国债的收益率为5.5%，市场上普通股平均收益率为13.5%。
要求：
(1) 计算银行借款的税后资金成本。
(2) 计算债券的税后资金成本。
(3) 分别使用股票股利估价模型(评价法)和资本资产定价模型估计内部股权资金成本，并计算两种结果的平均值作为内部股权资金成本。
(4) 如果仅靠内部融资，明年不增加外部融资规模，计算其加权平均资金成本(权数按账面价值权数)。
(计算时单项资金成本百分数保留2位小数)
正确答案
(1) 银行借款成本=8.93%×(1-40%)=5.36%
(2)
(3)普通股成本和留存收益成本
资本资产定价模型：
预期报酬率=5.5%+1.1×(13.5%-5.5%)
=5.5%+8.8%
=14.3%
普通股平均资金成本=(13.81%+14.30%)÷2
=14.06%
(4) 留存收益数额：
明年每股利润=(0.35÷25%)×(1+7%)
=1.4×1.07
=1.498(元/股)
留存收益数额=1.498×400×(1-25%)+420
=449.4+420
=869.4(万元)
计算加权平均成本：
项目 金额 占百分比 单项成本 加权平均
银行借款 150 7.25% 5.36% 0.39%
长期债券 650 31.41% 2.88% 1.85%
普通股 400 19.33% 14.06% 2.72%
留存收益 869.4% 42.01% 14.06% 5.91%
合计 2069.4% 100% 10.87%
本题主要考核考生对个别资金成本和加权平均资金成本的掌握程度。注意以下几点：
①在计算个别资金成本时，应注意银行借款和债券的利息有抵税作用，应用税后成本计算。
②资金成本用于决策，与过去的举债利率无关，因此在计算银行借款的税后资金成本时，要用明年的借款利率。
③在计算债券成本时，筹资额应按市价而非面值计算，发行成本是不可省略的，以维持不断发新债还旧债。
④留存收益的资金成本同普通股的资金成本在不考虑筹资费的前提下是一样的。
⑤计算加权平均资金成本时，应注意权数的确定。
⑥在固定股利支付率政策下，每股利润的增长率等于每股股利的增长率，所以，每股利润的增长率为7%，表明每股股利的增长率也为7%。
⑦为了计算明年新增的留存收益，则需要计算明年的净利润，因总股数已知，则只需求出明年的每股利润便可。
明年的每股利润=今年的每股利润×(1+增长率)
解析
[解析] 本题的主要考核点是第四章个别资金成本和加权平均资金成本的计算。
净现值作为评价投资方案经济效果的指标，其优点是（）。
A．全面考虑了项目在整个计算期内的经济状况
B．能够直接说明项目整个运营期内各年的经营成果
C．能够明确反映项目投资中单位投资的使用效率
D．不需要确定基准收益率而直接进行互斥方案的比选
正确答案
A
解析
[解析] 本题考核的是净现值的特点，净现值的特点之一是净现值(NPV)指标考虑了资金的时间价值，并全面考虑了项目在整个计算期内的经济状况。回答本题的关键是理解净现值的数学关系式。关于“能够直接说明项目整个运营期内各年的经营成果(答案 B)”，需要说明的是净现值不能直接说明项目整个运营期内各年的经营成果，如果需要了解各年的经营成果，净年值可以给出各年经营成果的平均值。
网络规划设计师老郭对自己在做的一个网络厂程项目进行成本挣值分析后，画出了如图所示的一张挣值分析图，当前时间为图中的检查日期。根据该图，老郭分析：该项目（）
A．进度滞后，成本超支
B．进度超前，成本超支
C．进度超前，成本节支
D．进度滞后，成本节支
正确答案
B
解析
挣值管理(Earned Value Management)是一种综合了范围、时间、成本绩效测量的方法，通过与计划完成的工作量、实际挣得的收益、实际的成本进行比较，可以确定成本、进度是否按计划执行。
挣值管理可以在项目某一特定时间点上，从达到范围、时间和成本三项目标上，评价项目所处的状态。例如，状态报告中将项目计划作为基准衡量已经完成多少工作花费了多少时间，是否延迟花费了多少成本，是否超出
PV表示计划值(The Planned Value)，是计划在规定时间点之前在活动上花费的获得成本估算部分的总价值，即根据批准认可的进度计划和预算到某一时点应当完成的工作所需投入的资金。这个值对衡量项目进度和费用都是一个基准。一般来说，PV在项目实施过程中应保持不变，除非预算、计划或合同有变更。如果这些变更影响了工作的进度和费用，经过批准认可，相应的PV基准也应作相应的更改。
AC表示实际成本(Actual Cost)，是在规定时间内，完成活动内工作发生的成本总额。这项实际成本必须符合为计划值和挣值所做的预算。AC即到某一时点已完成的工作所实际花费或消耗的成本。
EV表示挣值(Earned Value)，是实际完成工作的预算价值。该值描述的是根据批准认可的预算，到某一时点已经完成的工作应当投入的资金。
该题衡量了两个指标：成本偏差和进度偏差。
● 成本偏差(Cost Variance，CV)，CV=EV-AC。CV>O，表明项目实施处于成本节省状态；CV ● 进度偏差(Schedule Variance，SV)，SV=EV-PV。SV>0，表明项目实施超过计划进度；SV 由该题可以看出，在当前时间，AC>EV，CVPV，SV>0，表示项目的实际进度超过预算进度，因此说明进度超前。
( )是计算投资者申购基金份额、赎回资金金额的基础。
A．基金资产总值
B．基金资产净值
C．基金份额总数
D．基金份额净值
正确答案
D
解析
[解析] 基金份额净值是计算投资者申购基金份额、赎回资金金额的基础，也是评价基金投资业绩的基础指标之一。其计算公式为：基金份额净值=基金资产净值/基金总份额。
下列选项中，对资金等效值理解正确的是( )。
A．在房地产投资项目经济评价中，资金等效值是个并不十分重要的概念
B．在特定利率下、相同时点上、数额不等而价值相同的资金称为等值资金
C．运用资金等效值的概念，可以把不同时点发生的资金换算成同一时点的等值资金进行比较分析
D．影响资金等效值的因素主要有资金的数额、资金发生的时点和利率的大小
E．资金等效值的计算一般以同一利率为依据
正确答案
C,D,E
解析
[解析] 在房地产投资项目经济评价中，资金等效值是个十分重要的概念。在特定利率下、不同时点上、数额不等而价值相同的资金称为等值资金。运用资金等效值的概念，可以把不同时点发生的资金换算成同一时点的等值资金进行比较分析。影响资金等值的因素主要有资金的数额、资金发生的时点和利率的大小。
某公司计划投资一项目，原始投资额为200万元，全部在建设起点一次投入，并于当年完工投产。投产后每年增加销售收入90万元，付现成本 21万元。该项固定资产预计可使用10年，直线法折旧，预计残值10万元。该公司拟发行面值为 1000元，票面利率为15%，期限为10年的债券 1600张，债券筹资费率为1%；剩余资金以发行优先股方式筹集，固定股息率为19.4%，筹资费率为 3%。假设市场年利率为15%，所得税税率为 34%。
要求：(1)计算债券发行价格；
(2)计算债券成本、优先股成本和综合成本率；
(3)计算项目净现值和现值指数。
正确答案
(1)债券发行价格=1000×15%×(P/A，15%，10)+1000×(P/F，15%，10)=1000 (元)
(2)资金成本率：
债券成本率=15%×(1-34%)÷(1-1%) =10%
优先股成本率=19.4%÷(1-3%)=20%
综合资金成本率=10%×(1600×1000)÷ 2000000+20%×(2000000-1600×1000)÷2000000 =12%
(3)每年债券利息=160×15%=24(万元)
每年折旧=(200-10)/10=19(万元)
项目年经营现金净流量=90-21-19-24× (1-34%)+19+24=60.16(万元)
净现值=-200+60.16×5.65+10×0.322 =172.1(万元)
现值指数=(60.16×5.65+10×0.322)/200 =1.86
解析
[解析] 本题考核的是资金成本的计算，它为项目投资计算净现值、现值指数等贴现指标提供折现率；计算债券发行价格是计算债券资金成本的基础。
下列关于净年值的说法中，正确的是( )。
A．净年值又称等额年值、等额年金
B．净年值把投资过程的现金流量化为基准期的现值
C．与净现值(NPV)相同，两者都要在给出的基准收益率的基础上进行计算
D．是以一定的基准收益率将项目计算期内净现金流量等值换算而成的等额年值
E．借款偿还期指标适用于给定借款偿还期的项目
正确答案
A,C,E
解析
[解析] 净年值又称等额年值、等额年金，是以一定的基准收益率将项目计算期内净现金流量等值换算而成的等额年值。它与前述净现值(NPV)的相同之处是，两者都要在给出的基准收益率的基础上进行计算；不同之处是，净现值把投资过程的现金流量化为基准期的现值，而净年值则是把该现金流量化为等额年值。由于同一现金流量的现值和等额年值是等价的(或等效的)，所以，净现值法与净年值法在方案评价中能得出相同的结论。而在多方案评价时，特别是各方案的计算期不相同时，应用净年值比净现值更为方便。
关于现金流量表中现金流入的资金回收部分，下列说法中正确的是( )。
A．固定资产余值回收额为固定资产折旧费估算表中最后一年的期末固定资产净值
B．流动资金回收额为流动资金投资估算表中最后一年的期末净值
C．固定资产余值回收和流动资金回收均在计算期最后一年
D．固定资产余值回收额是正常生产年份固定资产的占用额
E．流动资金回收额为项目正常生产年份流动资金的占用额
正确答案
A,C,E
解析
[考点] 第四章建设项目决策阶段工程造价的计价与控制第五节建设项目财务评价：现金流量表的编制。 [思路] 在项目投资现金流量表中，回收固定资产余值和回收流动资金是现金流入中的项目，其中固定资产余值和流动资金的回收均在计算期最后一年。固定资产余值回收颇为固定资产折旧费估算表中最后一年的固定资产期末净值，流动资金回收额为项目正常生产年份流动资金的占用额。 [易错] 固定资产和流动资金均是由投资形成的，因此只有在项目的寿命期结束时才能回收，固定资产需要分期提取折旧，逐渐回收价值量，因此在期末时仅仅能够回收余值，而流动资金在生产过程中循环往复使用，价值量并不减少，因此在期末时可以全额回收，即正常生产年份流动资金的占用额。 [拓展] 在《建设项目经济评价方法与参数》(第3版)中，现金流量表包括项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表和投资各方现金流量表，相互之间的联系和区别考生应注意掌握。
黄河公司原有普通股10000万元、资金成本10%，长期债券2000万元、资金成本6.4%。现向银行借款800万元，借款年利率为5%，每年复利一次，期限为5年，筹资费用率为零。该借款拟用于投资购买一价值为800万元的大型生产设备(无其他相关税费)，购入后即投入使用，每年可为公司增加利润总额160万元。该设备可使用5年，按年限平均法计提折旧，期满无残值。该公司适用企业所得税税率为25%。向银行借款增加了公司财务风险，普通股市价由12元跌至10元，每股股利由1.8元提高到2.0元，对债券的市价和利率无影响。预计普通股股利以后每年增长1%。
根据上述资料，回答下列问题：
黄河公司新增银行借款后的综合资金成本为( )。
A．9.40%，
B．9.49%
C．17.64%
D．18.30%
正确答案
C
解析
[解析] 资金总额=10000+2000+800=12800(万元)
综合资金成本=10000÷12800×(2.0÷10+1%)+2000÷12800×6.4%+800÷12800×5%×(1-25%)=17.64%
本题涉及普通股票、债券的资金成本和综合资金成本的计算。考生应熟记各类资金成本的计算公式，答题时应先列出计算公式。
在资产负债表中，根据总账科目余额直接填列的项目是( )。
A．短期借款
B．应收账款
C．预付账款
D．存货
正确答案
A
解析
[解析] 由于资产负债表的项目和企业会计科目不完全一致，该表的期末数有两种填制方法：(1)直接填列，即根据总账科目的期末余额直接填列。如应付票据、短期借款、应付工资等。(2)分析计算填列。根据若干总账科目期末余额分析计算填列，如货币资金、未分配利润；根据总账科目期末余额与其备抵科目抵消后的数据填列，如固定资产、在建工程、应收账款、其他应收款、存货等；根据明细账期末余额分析计算填列，如预收账款、预付账款、应付账款等；根据总账科目和明细科目余额分析计算填列，如长期债权投资、长期借款等。
下列选项中，对资金等效值理解正确的是( )。
A．在房地产投资项目经济评价中，资金等效值是个并不十分重要的概念
B．在特定利率下、相同时点上、数额不等而价值相同的资金称为等值资金
C．运用资金等效值的概念，可以把不同时点发生的资金换算成同一时点的等值资金进行比较分析
D．影响资金等效值的因素主要有资金的数额、资金发生的时点和利率的大小
E．资金等效值的计算一般以同一利率为依据
正确答案
C,D,E
解析
[解析] 在房地产投资项目经济评价中，资金等效值是个十分重要的概念。在特定利率下、不同时点上、数额不等而价值相同的资金称为等值资金。运用资金等效值的概念．可以把不同时点发生的资金换算成同一时点的等值资金进行比较分析。影响资金等值的因素主要有资金的数额、资金发生的时点和利率的大小。
某单位计划2年后买1台价值200万元的生产设备，拟从银行存款中提取，银行存款年利率为1.5%，则现应存入银行的资金为( )万元。
A．116.25
B．123.74
C．154.65
D．194.13
正确答案
D
解析
[解析] 本题考核的是一次支付现值的计算。现应存入银行的资金=200×(1+1.5%)-2=194.13(万元)。
某地拟新建一个制药项目。根据预可行性研究提供的工艺设备清单和询价资料，估算该项目主厂房设备投资4200万元，主厂房的建筑工程费占设备投资的18%，安装工程费占设备投资的12%，其他工程费用按设备(含安装)和厂房投资系数法进行估算，有关系数见表2。上述各项费用均形成企业固定资产。
预计建设期物价平均上涨率3%，基本预备费率为10%。建设期2年，建设投资第1年投入60%，第2年投入40%。 本项目的资金来源为自有资金和贷款，贷款本金为6000万元，年利率为6%。每年贷款比例与建设资金投入比例相同，且在各年年中均衡发放。与银行约定，从生产期的第1年开始，按5年等额还本付息方式还款。固定资产折旧年限为8年，按平均年限法计算折旧，预计净残值率为5%，在生产期末回收固定资产余值。 项目生产期为8年，流动资金总额为500万元，全部源于自有资金。生产期第1年年初投入流动资金总额的30%，其余70%于该年年末投入。流动资金在计算期末全部回收。预计生产期各年的经营成本均为2000万元(不含增值税进项税额)，销售收入(不含增值税销项税额)在生产期第1年为4000万元，第2年至第8年均为5500万元。营业税金及附加占销售收入的比例为5%，所得税率为33%，行业基准收益率ic=15%。复利系数见表3。
[问题]估算该项目的建设投资。
正确答案
将题目所给数据和计算数据填入表8中。
其中：
①建设投资建设期第1年投入=9780.9万元×60%=5868.54万元；
建设期第2年投入=9780.9万元×40%=3912.36万元。
②流动资金生产期第1年年初投入=500万元×30%=150万元，填入表中第2年一格；
生产期第1年年末投入=(500-150)万元=350万元，填入表中第3年一格。
③营业税金及附加=销售收入×5%。
④调整所得税=息税前利润×所得税率=(销售收入-经营成本-折旧-营业税金及附加)×所得税率
以生产期第1年为例，其他依此类推：
调整所得税=(4000-2000-1161.48-200)万元×33%=210.71万元
利用公式
项目税后财务净现值=-5868.54×(P/F，15%，1)-4062.36×(P/F，15%，2)+1239.29×(P/F，15%，3)+2544.04×(P/A，15%，6)×(P/F，15%，3)+3553.21×(P/F，15%，10)=-151.29(万元)
因FNPV≤0，所以该项目在财务上不可行。
解析
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（二） 某汽车客运公司目前主要经营三类客运班线的班车客运业务，2007年底拥有平均座位30座位的自有营运客车40辆，其中15辆客车的技术性能、车辆外廓尺寸、轴荷和质量均符合国家有关标准与规定，其技术等级均达到了二级以上标准，类型等级达到了行业标准规定的高级标准，驾驶员全部取得了相应的机动车驾驶证，年龄均不超过60岁，且3年内无重大以上交通责任事故记录。2007年完成旅客周转量9460．8万人公里。为了扩大市场经营范围，公司决定申请从事二类客运班线经营业务，2008年投资购置10辆40座的豪华高级客车。现有四种车型购置选择方案，而且每种车型的工作率、行程利用率等运用效率指标相同，其它资料如下表。 (已知：P／A，10％，l0=6．145；F／A，10％，l0=15．937)
A．A型车
B．B型车
C．C型车
D．D型车
E．A、C型车
正确答案
B
解析
本题考查通过年金计算资金的现值。将每种方案的费用折算成现值进行比较，法一：通过每年使用费计算资金的现值。将每种方案的每年使用费用折算成资金现值，然后加上购置费用，将总额进行比较。根据公式 ,将年金转换为资金现值，再加上购置费用。 A型车总费用=39700×6.145+168000=411956.5元 B型车总费用=37300×6.145+180000=409208.5元 C型车总费用=35800×6.145+200000=419991元 D型车总费用=33200×6.145+240000=444014元 通过比较总费用得：B型车的购置方案最经济。 法二：年费法。通过比较每种方案每年的总费用，来选择最经济的方案。将购置费用换算成平均每年购置费用，加上每年使用费，得出每年的总费用，通过比较每年的总费用，来选择最经济的方案。根据公式：
当存在着若干个互斥投资方案，而又有明显资金约束时，应采用（）法进行方案选择。
A．净年值
B．差额内部收益率
C．净现值
D．净现值率
正确答案
D
解析
对混合相关型方案进行评价，不管项目间是独立的或是互斥的或是有约束的，它们的解法都一样，即把所有的投资项目的组合排列出来，然后进行排序和取舍。综上所述，进行多方案经济比选应注意如下问题：
(1)方案经济比选既可按各方案所含的全部因素计算的效益与费用进行全面对比；也可就选定的因素计算相应的效益和费用进行局部对比。
(2)在项目不受资金约束的情况下，一般可采用增量内部收益率法、净现值法或净年值法进行比较。当有明显的资金约束时，一般宜采用净现值率法。
(3)对计算期不同的方案进行比选时，宜采用净年值法或年费用法。如果采用增量内部收益率、净现值率等方法进行比选，则应对各方案的计算期进行适当处理。
(4)对效益相同或效益基本相同，但难以具体估算的方案进行比选时，可采用最小费用法，包括费用现值比较法和年费用比较法。
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