- 房地产投资项目可行性研究
- 共4251题
一个单纯固定资产投资项目的原始投资额为210万元，全部在建设期起点一次投入，历经两年后投产，试产期为1年。试产期营业收入为10万元，经营成本为4万元，达产后每年营业收入120万元、不包括财务费用的总成本费用60万元、利息费用2万元。该固定资产预计使用5年，按照直线法计提折旧，预计净残值为10万元。该企业由于享受国家优惠政策，项目运营期第1、2年免所得税，运营期第3～5年的所得税税率为25%。试产期缴纳增值税0.5万元，不缴纳营业税和消费税。达产期每年缴纳增值税10万元，营业税1万元，消费税0.8万元。城建税税率为7%，教育费附加率为3%。项目的资金成本为10%。
要求：
(1)计算投资方案的下列指标：
①建设期、运营期、达产期、计算期；②运营期内每年的折旧额；③运营期内每年的营业税金及附加；④运营期内每年的息税前利润；⑤计算期内各年的税前现金净流量；⑥计算期内各年的税后现金净流量。
(2)按照税后现金净流量计算投资项目的下列指标，并评价该项目的财务可行性。①静态投资回收期；②总投资收益率(按照运营期年均息税前利润计算)；③净现值。
(3)计算该项目的年等额净回收额。
正确答案
(A)①建设期B年，运营期E年，达产期D年，计算期G年。
②运营期内每年的折旧额=(BA0-A0)/E=D0(万元)。
③运营期第A年的营业税金及附加=0.E×(G%+C%)=0.0E(万元)，
运营期其他年每年的营业税金及附加=A+0.H+(A0+A+0.H)×(G%+C%)=B.IH(万元)。
④运营期第A年的息税前利润=A0-D-D0-0.0E=-CD.0E(万元)，
运营期其他年每年的息税前利润=AB0-F0-B.IH=EG.0B(万元)。
⑤第A年初的税前现金净流量=-BA0(万元)，
第C年末的税前现金净流量=-CD.0E+D0=E.IE(万元)，
第D～F年来的税前现金净流量=EG.0B+D0=IG.0B(万元)，
第G年末税前现金净流量=IG.0B+A0=A0G.0B(万元)。
⑥第A年初的税后现金净流量=-BA0(万元)，
第C年末的税后现金净流量=E.IE(万元)，
第D年末的税后现金净流量=IG.0B(万元)，
第E至F年末的税后现金净流量=IG.0B-EG.0B×BE%=HB.GG(万元)，
第G年末税后现金净流量=A0G.B-EG.0B×BE%=IB.GG(万元)。
(B)①包括建设期的静态投资回收期=E+(BA0-E.IE-IG.0B-HB.GG)/HB.GG=E.BI(年)；
不包括建设期的静态投资回收期=E.BI-B=C.BI(年)。
②运营期年均息税前利润=(-CD.0E+EG.0B×D)/E=CH.HA(万元)，
总投资收益率=CH.HA/BA0×A00%=AH.DH%。
③净现值=E.IE×(P/F,A0%,C)+IG.0B×(P/F,A0%,D)+HB.GG×(P/A,A0%,B)×(P/F,A0%,D)+IB.GG×(P/F,A0%,G)-BA0=E.IE×0.GEAC+IG.0B×0.FHC0+HB.GG×A.GCEE×0.FHC0+IB.GG×0.EACB-BA0=F.DF(万元)。
由于净现值大于0，主要指标处于可行区间；但是包括建设期的静态投资回收期E.BI年大于计算期的一半C.E年(或不包括建设期的静态投资回收期C.BI年大于运营期的一半B.E年)，次要或辅助指标处于不可行区间，因此该项目基本具备财务可行性。
(C)年等额净回收额=净现值/年金现值系数=F.DF/(P/A,A0%,G)=F.DF/D.HFHD=A.CC(万元)。
解析
暂无解析
下列财务评价指标体系中，( )是考察项目盈利能力的绝对指标。
A．财务净现值
B．净现值指数
C．财务内部收益率
D．基准收益率
正确答案
A
解析
[解析] 本题考核的是财务净现值的意义。财务净现值是指按行业的基准收益率或投资主体设定的折现率，将方案计算期内各年发生的净现金流量折现到建设期初的现值之和。它是考察项目盈利能力的绝对指标。
下列指标中，属于反映盈利能力的动态指标的是( )。
A．项目投资收益率
B．项目投资财务净现值
C．项目资本金利润率
D．资产负债率
正确答案
B
解析
[解析] 盈利能力的动态指标包括财务内部收益率和财务净现值，A项、C项是盈利能力静态指标，D项是偿债能力指标。
某商业银行2004年、2005年、2006年各项收入如下表所示：
A．年份
B．净利息收入
C．非利息收入
D．出售证券盈利
E．保险收入
F．2004
G．40
H．20
I．10
J．20
K．2005
L．50
M．10
N．10
O．20
P．2006
Q．60
R．30
S．10
T．20
正确答案
B
解析
根据基本指标法下的资本计算公式可算得。
投资回收期是反映投资方案清偿能力的重要指标，将计算出的静态投资回收期(Pt)与所确定的基准投资回收期(Pc)进行比较：若( )，表明项目投资能在规定的时间内收回，则项目在经济上可以接受。
A．Pt≤Pc
B．Pt＜Pc
C．Pt≥pc
D．Pt＞Pc
正确答案
A
解析
暂无解析
自有资金现金流量表从( )的角度出发，以( )为计算基础，用于计算自有资金财务内部收益率、净现值等评价指标，考察项目自有资金的盈利能力。
A．债权人，全部投资(建设投资和流动资金)
B．投资者，全部投资(建设投资和流动资金)
C．债权人，债权人的全部借款额
D．投资者，投资者的出资额
正确答案
D
解析
[解析] 自有资金现金流量表从投资者的角度出发，以投资者的出资额为计算基础，用于计算自有资金财务内部收益率、净现值等评价指标，考察项目自有资金的盈利能力，所以D选项符合题意。
财务净现值是评价（）的绝对指标。
A．项目风险
B．项目盈利能力
C．项目寿命
D．获利能力
正确答案
B
解析
[考点] 1Z101024掌握财务净现值指标的计算
反映技术方案的盈利能力的动态指标是（）。
A．投资收益率
B．财务内部收益率
C．基准收益率
D．总投资收益率
正确答案
B
解析
[解析] A项和D项反映盈利能力的静态指标。
以下关于财务评价指标阐述正确的是( )。
A．总投资收益率系指项目有收益年份的息税前利润与项目总投资的比率
B．利息备付率从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度
C．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障程度
D．项目投资回收期是进行偿债能力分析的指标
E．项目资本金净利润率属动态评价指标
正确答案
B,C
解析
[解析] A项应为“总投资收益率是指技术方案正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润与技术方案总投资的比率”；D项应为“资本金净利润率属静态指标”；E项应为“投资回收期是盈利能力分析指标”。
在计算营运指数时，其计算过程中的非付现费用涉及( )。
A．计提的资产减值准备
B．固定资产折旧
C．无形资产摊销
D．待摊费用的减少
正确答案
A,B,C,D
解析
[解析] 掌握公司变现能力、营运能力、长期偿债能力、盈利能力、投资收益和现金流量的计算、影响因素以及计算指标的含义。
通过（）可计算项目投资财务内部收益率、财务净现值、财务净现值率和投资回收期等评价指标，并可考察项目的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同的基础。
A．项目资本金现金流量表
B．投资各方现金流量表
C．项目投资现金流量表
D．财务计划现金流量表
正确答案
C
解析
暂无解析
（三） 假定有A、B两个项目，其净现金流量情况见下表：
A．定性分析
B．定量分析
C．静态分析
D．动态分析
正确答案
B, D
解析
暂无解析
以下应用于房地产开发投资评价的指标，反映项目盈利能力的动态评价指标包括( )。
A．速动比率
B．投资利润率
C．内部收益率
D．净现值
E．成本利润串
正确答案
C,D
解析
A项为清偿能力指标，B、E项为静态指标。
下列关于静态投资评价指标的有关讨论中，不正确的是( )。
A．投资收益率没有考虑投资收益的时间因素，指标的计算主观随意性太强
B．静态投资回收期是在不考虑资金时间价值的条件下，以项目的净收益回收其全部投资所需要的时间
C．资本周转速度愈快，回收期愈短，风险愈小，盈利愈多
D．根据偿债备付率的计算公式，偿债备付率必须按年计算
正确答案
D
解析
暂无解析
和公司营运能力有关的指标为( )。
A．存货周转率
B．流动资产周转率
C．销售净利率
D．销售毛利率
正确答案
A,B
解析
[解析] 掌握公司变现能力、营运能力、长期偿债能力、盈利能力、投资收益和现金流量的计算、影响因素以及计算指标的含义。见教材第五章第三节，P206。
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