- 房地产的转换
- 共1028题
(二)甲公司和乙公司均为增值税一般纳税人，适用的增值税税率均为17%。甲公司于2009年9月30日向乙公司销售一批产品，应收乙公司的货 款为2340万元(含增值税)。乙公司同日开出一张期限为6个月，票面年利率为8%的商业承兑汇票。在票据到期日，乙公司没有按期兑付，甲公司按该应收票 据账面价值转入应收账款，并不再计提利息。2010年末，甲公司对该项应收账款计提坏账准备300万元。由于乙公司财务困难，经协商，甲公司于2011年 1月1日与乙公司签订以下债务重组协议： (1)乙公司用一批资产抵偿甲公司部分债务，乙公司相关资产的账面价值和公允价值如下：
A．106.50
B．248.50
C．314.02
D．373.52
正确答案
C
解析
甲公司债务重组后应收账款的入账价值=[2340×(1+8%×6/12)-500×(1+17%)-600-800)]×(1-30%)=314.02(万元)。
长城公司为上市公司，增值税一般纳税人企业，适用增值税税率为17%；适用企业所得税税率为25%；按净利润的10%提取盈余公积。20×7年度实现利润总额2 000万元，20×7年度的财务报告于20×8年1月10日编制完成，批准报出日为20×8年4月20日。20×7年度的企业所得税汇算清缴工作于20×8年3月25日结束。
长城公司20×8年1月1日至4月20日，发生如下会计事项：
(1)1月8日，公司办公楼因电线短路引发火灾，造成办公楼严重损坏，直接经济损失230万元。
(2)2月20日，注册会计师在审计时发现，公司20×7年10月15日与乙企业签订协议，采用支付手续费方式委托乙企业销售设备400台，每台不含税售价为10万元，按售价5‰支付手续费。至20×7年12月31日，公司累计向乙企业发出设备400台，收到乙企业转来的代销清单注明已销售设备300台，公司按销售400台确认销售收入和增值税销项税额，并结算手续费，结转销售成本。每台设备的账面成本为8万元；至审计日，公司尚未收到乙企业销售设备的款项。20×7年12月31日，公司同类设备的存货跌价准备计提比例为10%。假定税法按代销清单注明的销售金额确认收入的实现。
(3)2月20日，注册会计师在审计时发现，公司20×7年9月20日与丙企业签订一项大型设备制造合同，合同总造价1 404万元(含增值税)，于20×7年10月1日开工，至20×8年3月31日完工交货。至20×7年12月31日，该合同累计发生支出240万元，与丙企业已结算合同价款421.2万元，实际收到货款702万元。20×7年12月31日，公司按50%的完工进度确认收入，按实际发生的支出确认费用，未确认合同预计损失准备。在审计时，注册会计师预计合同尚需发生成本720万元，据此确认合同完工进度为25%，无需计提合同预计损失准备。假定税法按完工进度确认收入的实现。
(4)3月8日，董事会决定自20×8年1月1日起将公司位于城区的已出租一幢建筑物的核算由成本模式改为公允价值模式。该建筑物系20×7年1月20日投入使用并对外出租，入账时初始成本为3 868万元，市场售价为4 800万元；预计使用年限为20年，预计净残值为40万元，采用年限平均法计提折旧，与税法规定相同；年租金为360万元，按月收取；20×8年1月1日该建筑物的市场售价为5 000万元。
(5)3月15日，甲公司决定以2 400万元收购丁上市公司股权。该项股权收购完成后，甲公司将拥有丁上市公司有表决权股份的10%。
长城公司认同上述经注册会计师审计发现的问题并作相应的会计调整处理。
根据上述资料，回答下列问题：
长城公司20×8年3月8日根据董事会决定，针对20×8年3月31日资产负债表相关项目年初数进行调整，下列各项账务调整中，正确的有( )。
A．减少“累计折旧”科目余额175.45万元
B．增加“投资性房地产―成本”科目余额4 800万元
C．增加“投资性房地产”科目余额5 000万元
D．增加“盈余公积”科目余额98.05万元
正确答案
A,D
解析
[解析] 事项四：将投资性房地产由成本模式转变为公允价值模式计量，属于会计政策变更。截至20×7年底，成本模式下的投资性房地产账面价值=3 868-(3 868-40)/20×11/12=3 692.55(万元)，由于会计与税法规定相同，所以会计政策变更前不存在暂时性差异；在调整为公允价值模式后，账面价值为5 000万元，计税基础仍然为3 692.55万元，所以应确认的递延所得税负债=(5 000-3 692.55)×25%=326.86(万元)。会计分录为：
借：投资性房地产―成本 5 000
投资性房地产累计折旧 175.45
贷：投资性房地产 3 868
递延所得税负债 326.86
盈余公积 98.05
利润分配―未分配利润 882.54
下列关于“按揭”的说法，错误的是( )。
A．按揭原是地方方言，多见于我国的香港、澳门、台湾地区，20世纪80年代以来，逐步传入中国大陆境内
B．广义的按揭是指任何形式的抵押，不包括质押
C．狭义的按揭是指将房地产转移到贷款人名下，等还清贷款后再将房地产转回到借款人(抵押人)名下
D．住房按揭贷款又叫房地产抵押贷款
正确答案
B
解析
[解析] 广义的按揭是指任何形式的质押和抵押。
影响房地产供给量变化的因素不包括是( )。
A．房地产开发与建设资金的来源与数量
B．建筑材料、器械的生产与供应状况
C．机会成本
D．生产部门的劳动生产力
正确答案
C
解析
[解析] 除ABD三项外，影响房地产供给量变化的因素还包括房地产交易制度、历史成本、政策的转变、区位的相对供给、其他因素等。
某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。
请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
正确答案
1．首先求取设想为出让土地使用权下的房地产抵押价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限可以设定为相应用途的法定最高年限，此题可以设定为50年，从估价时点应为现时起计。物业为钢筋混凝土结构，耐用年限(非生产用房)一般为60年，从1993年算起，至今已使用10年，可以结合建筑物与土地使用年限，考虑经济寿命为50年。具体估价方法可选用以收益法为主，结合成本法与市场法，以上述估价技术路线评估1～2层自营商铺及3～7层办公楼的抵押价值，然后相加即为办公综合楼整体抵押价值。
2．采用成本法估价，在价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额，因此采用成本计算的方法．在计算时不考虑土地使用权出让金价款。这一种技术路线同上一种技术路线反映了共同的价格内涵，划拨土地使用权的价格内涵是出让土地使用权价格扣除土地使用权出让金价款后的余额部分。
解析
暂无解析
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