- 房地产的转换
- 共1028题
甲公司和乙公司均为增值税一般纳税人，适用的增值税税率为17%。2010年甲公司和乙公司发生如下交易：
(1) 甲公司和乙公司为了缓解资金周转压力，于2010年2月签订资产置换协议，甲公司以库存商品和持有的A公司10%的股权投资换取乙公司出租的房产。
(2) 假定该交换具有商业实质且公允价值能够可靠计量。
(3) 2010年4月1日，双方办理完毕资产所有权划转手续，有关资料如下：
①甲公司换出：库存商品账面成本300万元，已计提存货跌价准备100万元，公允价值400万元；持有A公司股票划分为可供出售金融资产，账面价值为550万元(其中成本为500万元，公允价值变动为50万元)，按照当日收盘价格计算的公允价值为705万元。
②乙公司换出：投资性房地产的账面余额为800万元。其中成本为700万元，公允价值变动为100万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为60万元。交换日公允价值为1100万元。
③乙公司向甲公司支付银行存款73万元。
④甲公司换入房产继续用于出租。乙公司换入的库存商品仍作为库存商品核算，换入的A公司股票作为长期股权投资核算。
1.判断甲公司与乙公司进行的交易是否构成非货币性资产交换，并说明判断依据。
正确答案
计算2010年4月1日甲公司换入投资性房地产的成本及此项交易对甲公司营业利润的影响额。
换入资产成本=换出资产不含税公允价值-收到的不含税补价+应支付的相关税费
甲公司换入投资性房地产的成本=(400+705)-5=1100(万元)
此项交易对甲公司营业利润的影响额=400+(705-550)+50-(300-100)=405(万元)
具体会计处理如下：
借：投资性房地产 1100
银行存款 73
贷：主营业务收入 400
应交税费――应交增值税(销项税额)(400×17%)68
可供出售金融资产――成本 500
――公允价值变动 50
投资收益 155
借：主营业务成本： 200
存货跌价准备 100
贷：库存商品 300
借：资本公积――其他资本公积 50
贷：投资收益 50
解析
暂无解析
下列关于房地产投资利弊的说法中，错误的是( )。
A．税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说短得多，致使置业投资者账面上的净运营收益减少，相应的减少了投资者的纳税支出
B．房地产投资大量占用自有资本，因此在宏观经济出现短期危机时，投资者净资产迅速减少
C．在通货膨胀的时候，房地产能够迅速升值；但在经济衰退的时候，也会迅速地贬值，所以不是一种有效的保值手段
D．房地产销售过程复杂且交易成本较高，因此很难迅速无损地转换为现金
正确答案
C
解析
[解析] 由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断上升，从而导致房地产和其他有形资产的价值上升，所以说房地产具有增值性；房地产是生活和生产的必需品，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然保持不变，所以房地产投资也是有效的保值手段。
甲公司为上市公司，2008年初“资本公积”科目的贷方余额为150万元。2008年2月1日，甲公司以自用房产转为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，房产账面原价为1 000万元，已计提折旧300，万元，转换日公允价值为800万元，12月1日，将该房地产出售。甲公司2008年另以600万元购入某股票，并确认为可供出售金融资产，2008年12月31日，该股票的公允价值为660万元，假定不考虑相关税费，2008年12月31日甲公司“资本公积”科目的贷方余额为( )万元。
A．60
B．150
C．210
D．310
正确答案
C
解析
[解析] “资本公积”科目的贷方余额=150+[800-(1 000-300)]-[800-(1 000- 300)]+(660-600)=210(万元)。注意虽然自用房产转为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产时，公允价值大于账面价值的部分计入了资本公积，但是该投资性房地产处置时又将资本公积转入当期损益，所以对资本公积没有影响。
甲企业房屋建筑，采用直线法按25年计提折旧，不预计残值。各年有关资料如下：
(1)企业为建造A办公楼于2007年6月30日由工商银行借人3年期限，年利率8.1%，到期一次还本付息，不计复利的长期借款5000000元，取得借款存入银行。
(2)2007年7月1日A办公楼开始建造，当日企业以银行存款向工程施工单位拨付。 2007年12月31日企业计提上述专门借款2007年度的全部利息。
(3)2008年6月25日A办公楼已达到预定可使用状态交付甲企业行政管理部门自用，办理竣工结算手续时确定的A办公楼实际建造成本为12960000元。
(4)2009年11月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将A办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为2010年1月1日。转换后A办公楼采用成本模式计量。
[要求](1)编制甲企业取得借款和2007年12月31日计提借款利息的会计分录。
(2)编制A生产设备达到预定可使用状态并交付使用的会计分录。
(3)编制2008年对A生产设备按月计提折旧的会计分录。
(4)编制甲企业2010年1月1日转换为投资性房地产的会计分录。
正确答案
2．
(1)借：银行存款 5000000
贷：长期借款――本金 5000000
借：在建工程 202500
贷：长期借款――应计利息 202500
(2)借：固定资产 12960000
贷：在建工程 12960000
(3)A办公楼每月应提折旧=12960000÷(25×12)=43200(元)
借：管理费用 43200
贷：累计折旧 43200
(4)至2009年2月28日A办公楼累计计提折旧=43200×18=777600(元)
借：投资性房地产 12960000
累计折旧 777600
贷：固定资产 12960000
投资性房地产累计折旧 777600
解析
暂无解析
关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是( )。
A．成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更
B．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
C．已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式
D．企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更
正确答案
B
解析
[解析] 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号――会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
采用权益法核算时，下列事项中会引起投资企业“长期股权投资”账面价值发生变动的有( )。
A．被投资企业实现净利润或发生亏损
B．被投资企业提取盈余公积
C．被投资企业宣告发放股票股利
D．被投资企业可供出售金融资产公允价值变动
E．被投资企业自用固定资产转为公允价值计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值
正确答案
A,D,E
解析
[解析] 选项BE，被投资企业提取盈余公积、宣告发放股票股利行为，均不影响其所有者权益的总额发生变化，因此，投资企业不存在权益法的调整问题，不影响“长期股权投资”的账面价值。
下列各项中，可能通过“资本公积”科目核算的有( )。
A．债务重组中债务转为股本时转换股权的公允价值与股本面值总额之间的差额
B．同一控制下企业合并支付的款项和被合并方所有者权益账面价值份额之间的差额
C．以权益结算的股份支付
D．存货或自用房地产转换为投资性房地产
正确答案
A,B,C,D
解析
暂无解析
下列事项中，影响“资本公积”科目金额的有( )。
A．债务重组中债务转为股本时转换股权的公允价值与股本面值总额之间的差额
B．企业增发股票形成的股本溢价
C．自用固定资产转换为成本模式计量的投资性房地产
D．持有至到期投资重分类为可供出售金融资产，公允价值大于账面价值的差额
E．资产负债表日，满足运用套期会计方法条件的现金流量套期和境外经营净投资套期产生的利得或损失(属于无效套期的)
正确答案
A,B,D
解析
[解析] 选项C，固定资产折旧与投资性房地产累计折旧等对应结转，不影响资本公积；选项E，资产负债表日，满足运用套期会计方法条件的现金流量套期和境外经营净投资套期产生的利得或损失，属于无效套期的，借记或贷记有关科目，贷记或借记“公允价值变动损益”。
现实中，某种房地产在某一时间的潜在供给量为( )。
A．存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类的房地产转换为该种房地产量+新竣工量
B．存量+新竣工量+其他种类的房地产转换为该种房地产量-灭失量
C．存量+新竣工量+空置房量-灭失量
D．存量+新增竣工量-灭失量
正确答案
A
解析
暂无解析
甲股份有限公司(以下简称甲公司)为增值税一般纳税人，适用的增值税税率为17%，不考虑除增值税以外的其他税费。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。甲公司有关房地产的相关业务资料如下：
(1)2008年1月，甲公司自行建造办公大楼。在建设期间，甲公司购进为工程准备的一批物资，价款为1100万元(含增值税)。该批物资已验收入库，款项以银行存款支付。该批物资全部用于办公楼工程项目。甲公司为建造工程，领用本企业生产的库存商品一批，成本200万元，计税价格250万元，另支付在建工程人员薪酬52.5万元。
(2)2008年8月，该办公楼的建设达到了预定可使用状态并投入使用。该办公楼预计使用寿命为10年，预计净残值为20万元，采用直线法计提折旧。
(3)2008年12月，甲公司与乙公司签订协议，将办公大楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为150万元，于每年年末结清。租赁期开始日为2008年12月31日。
(4)与该办公大楼同类的房地产在转换日的公允价值为1900万元，2009年年末的公允价值为2000万元。该项投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得。
(5)2010年1月5日，处置投资性房地产，取得价款2300万元。
要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列小题。
2008年8月办公楼的入账价值为( )万元。
A．1395
B．1445
C．1195
D．1045
正确答案
A
解析
[解析] 办公楼的入账价值=1100+200+250×17%+52.5=1395(万元)
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