- 房地产的转换
- 共1028题
企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息( )。
A．投资性房地产的种类、金额和计量模式
B．采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况
C．房地产转换情况、理由、以及对损益或所有者权益的影响
D．当期处置的投资性房地产及其对损益的影响
正确答案
A,B,C,D
解析
[解析] 企业除了在附注中披露与投资性房地产有关的上述信息外，采用公允价值模式的，还应当披露公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。
自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为( )。
A．资本公积(其他资本公积)
B．投资收益
C．营业外收入
D．公允价值变动损益
正确答案
A
解析
暂无解析
企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为100万元，投资性房地产的账面余额为80万元。其中成本为70万元，公允价值变动为10万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为10万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产的净收益为（）万元。
A.30
B.20
C.40
D.10
正确答案
A
解析
计入其他业务收入的金额为100万元，计入其他业务成本的金额为70万元(80-10)，所以处置净收益为100-70=30(万元)。
AS公司将一自用办公楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该办公楼的账面原值为5000万元，已计提的累计折旧为100万元，已计提的固定资产减值准备为200万元，转换日的公允价值为6000万元，则计入“资本公积――其他资本公积”科目的金额为( )万元。
A．6000
B．4700
C．5000
D．1300
正确答案
D
解析
[解析] 转换日计入“资本公积”的金额=6000-(5000-100-200)=1300(万元)。
企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为400万元，投资性房地产的账面余额为420万元，其中“成本”明细科目为借方500万元，“公允价值变动”明细科目为贷方余额80万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为20万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产时，确认的“其他业务收入”金额为( )万元。
A．500
B．340
C．320
D．400
正确答案
B
解析
[解析] 计入“其他业务收入”科目的金额=400-80+20=340(万元)账务处理为：借：银行存款 400 贷：其他业务收入 400借：其他业务成本 420 投资性房地产――公允价值变动 80 贷：投资性房地产――成本 500借：其他业务收入 80 贷：公允价值变动损益 80借：资本公积――其他资本公积 20 贷：其他业务收入 20
下列交易或事项形成的资本公积中，在处置相关资产时应转入当期损益的有( )。
A．同一控制下控股合并中确认长期股权投资时形成的资本公积
B．长期股权投资在采用权益法核算时形成的资本公积
C．可供出售金融资产公允价值变动形成的资本公积
D．自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时形成的资本公积
正确答案
B,C,D
解析
[解析] 选项A，不需要作处理。
A公司与B公司2008年和2009年投资业务资料如下：
(1) A公司于2008年1月1日取得B公司10%的股权，成本为610万元，取得投资时B公司可辨认净资产公允价值总额为6000万元(假定公允价值与账面价值相同)。因对被投资单位不具有重大影响且无法可靠确定该项投资的公允价值，A公司对其采用成本法核算。
(2) 2008年1月1日，A公司以一台设备换入甲公司持有B公司20%的股权，换出设备的公允价值为1300万元，账面价值为1100万元(原价1300万元，已提折旧200万元)，另支付补价60万元。当日B公司可辨认净资产公允价值总额为7000万元。取得该部分股权后，按照B公司章程规定，A公司能够派人参与B公司的生产经营决策，对该项长期股权投资转为采用权益法核算。假定A公司在取得对B公司10%股权后至新增投资日，B公司通过生产经营活动实现的净利润为800万元，因可供出售金融资产公允价值变动使资本公积增加10万元，未派发现金股利或利润。
2009年1月1日，B公司除一台设备的公允价值与账面价值不同外，其他资产的公允价值与账面价值相同。该设备的公允价值为1000万元，账面价值为800万元。假定B公司对该设备按年限平均法计提折旧，预计尚可使用年限为10年，无残值。
(3) 2009年12月1日，B公司将一栋办公大楼对外出租，并采用公允价值模式进行后续计量。该办公大楼出租时的公允价值为3000万元，账面原价为2800万元，已提折旧800万元(与按税法规定计提折旧相同)，未计提减值准备。2009年12月31日其公允价值为3200万元。
(4) 2009年度B公司实现净利润为1020万元。假定：A公司和B公司适用的增值税税率均为17%；所得税均采用资产负债表债务法核算，两公司适用的所得税税率均为25%；两公司均按净利润的10%提取法定盈余公积。
要求：
(1) 编制A公司2008年1月1日取得B公司10%的股权的会计分录；
(2) 编制A公司2009年1月1日取得B公司20%的股权及由成本法转为权益法核算的会计分录；
(3) 编制B公司2009年12月1日自用房地产转换为投资性房地产、期末公允价值变动及确认递延所得税的会计分录；
(4) 编制A公司2009年度与长期股权投资有关的会计分录；
(5) 计算2009年12月31日长期股权投资的账面余额。(金额单位用万元表示)
正确答案
[答案]
(1) 借：长期股权投资――B公司
610
贷：银行存款 610
(2) ①对于原10%股权的成本610万元与原投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额600万元(6000×10%)之间的差额10万元，属于原投资时体现的商誉，该部分差额不调整长期股权投资的账面价值。
②对于被投资单位可辨认净资产在原投资时至新增投资交易日之间公允价值的变动(7000-6000)相对于原持股比例的部分100万元，其中属于投资后被投资单位实现净利润部分80万元(800×10%)，应调整增加长期股权投资的账面余额，同时调整留存收益；除实现净损益外其他原因导致的可辨认净资产公允价值的变动20万元，应当调整增加长期股权投资的账面余额，同时计入资本公积(其他资本公积)。针对该部分投资的账务处理为：
借：长期股权投资――B公司 100
贷：资本公积――其他资本公积 20
盈余公积 8
利润分配――未分配利润 72
③追加投资部分：
借：固定资产清理 1100
累计折旧 200
贷：固定资产 1300
借：长期股权投资――B公司 1360
贷：固定资产清理 1100
银行存款 60
营业外收入 200
对于新取得的股权，其成本为1360万元，与取得该投资时按照持股比例计算确定应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额1400万元(7000×20%)之间的差额应确认营业外收入40万元，但原持股比例10%部分长期股权投资中含有商誉10万元，所以综合考虑应确认营业外收入30万元。
借：长期股权投资――B公司 30
贷：营业外收入 30
借：长期股权投资――B公司(投资成本)
2100
贷：长期股权投资――B公司
2100(此笔分录可不作)
(3) 借：投资性房地产――成本
3000
累计折旧 800
贷：固定资产 2800
资本公积――其他资本公积
1000
借：投资性房地产――公允价值变动
200
贷：公允价值变动损益 200
借：资本公积――其他资本公积 250
所得税费用 50
贷：递延所得税负债 300
(4) 借：长期股权投资――B公司(其他权益变动)(750×30%)
225
贷：资本公积――其他资本公积
225
借：长期股权投资――B公司(损益调整)
[(1020-20)×30%] 300
贷：投资收益 300
(5) 长期股权投资账面余额=2100+225+300=2625(万元)
解析
暂无解析
新华公司有关投资性房地产的业务资料如下：
(1)2005年1月20日，购入一块土地使用权，支付价款及相关税费计3 000万元，土地使用权的使用年限为50年(假定新华公司按年采用直线法进行摊销，无净残值)。
(2)2006年1月8日，新华公司在此土地上自行建造一栋办公楼，购入工程物资一批，增值税专用发票上注明的买价为800万元，增值税额为 136万元，工程物资已验收入库。
(3)工程领用702万元的工程物资，同时领用本公司生产的产品一批，该批产品的实际成本为 80万元，税务部门核定的计税价格为100万元，适用的增值税税率为17%。
(4)应付工程人员工资及福利费等计201万元。
(5)2006年6月30日，工程达到预定可使用状态并交付使用。该办公楼预计使用年限为50年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧(假定新华公司按年计提折旧)。未领用的工程物资用于生产产品；
(6)2008年12月15日，新华公司因另一办公楼完工交付使用，新华公司与甲公司签订租赁协议，决定将原办公楼以经营租赁方式出租给甲公司，租赁期为10年，年租金为280万元。租赁期开始日为2008年12月31日，2008年12月31日办公楼的公允价值为4 000万元。假定符合公允价值模式计量的条件，新华公司采用公允价值模式核算投资性房地产。
(7)2009年12月25日，收到甲公司支付的2009年度租金280万元，营业税税率为5%。
(8)2009年12月31日，该办公楼的公允价值为 4 100万元。
要求：
(1)编制新华公司2005年度的有关会计分录。
(2)编制新华公司2006年度有关会计分录。
(3)编制新华公司2008年年末自用的房地产转换投资性房地产的有关会计分录。
(4)编制新华公司2009年12月有关投资性房地产的会计分录。
正确答案
新华公司应编制的有关会计分录如下：
(1)2005年度：
借：无形资产 30000000
贷：银行存款 30000000
借：管理费用 600000
贷：累计摊销 600000
(2)2006年度：
①借：工程物资 9 360 000
贷：银行存款 9 360000
②借：在建工程 7 990000
贷：工程物资 7 020 000
库存商品 800 000
应交税费―应交增值税(销项税额)
170 000
③借：在建工程 2010000
贷：应付职工薪酬 2010000
④借：固定资产 10 000 000
贷：在建工程 10000000
⑤借：原材料 2 000 000
应交税费―应交增值税(进项税额)
340000
贷：工程物资 2 340000
⑥借：管理费用 600 000
贷：累计摊销 600000
⑦借：管理费用 100 000
贷：累计折旧 100000
(3)2008年12月31日：
借：投资性房地产 40000000
累计折旧 500000
累计摊销 2400000
贷：固定资产 10 000000
无形资产 30 000 000
资本公积―其他资本公积 2900 000
(4)2008年12月：
借：银行存款 2 800 000
贷：其他业务收入 2 800000
借：营业税金及附加 140000
贷：应交税费―应交营业税 140 000
借：投资性房地产―公允价值变动
1 000000
贷：公允价值变动损益 1 000 000
解析
暂无解析
净收益每年不变的报酬资本化法公式除了可以直接测算价格外，还可用于( )。
A．不同期限的房地产价格之间的转换
B．资本化率的求取
C．市场法中因期限不同进行的价格调整
D．比较不同期限房地产价格的高低
E．假设开发法中开发完成后的房地产价格的求取
正确答案
A,C,D
解析
[解析] 净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还有许多其他作用，例如：
①用于土地使用期限、收益期限等不同的房地产或者租赁期限不同的租赁权价格之司的换算；
②用于比较不同期限房地产价格的高低；
③用于市场法中因期限不同进行的价格调整。
关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是( )。
A．成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更
B．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
C．已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式
D．企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更
正确答案
B
解析
[解析] 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值摸式的，应当作为会计师政策变更，按照《企业会计准则第28号――会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
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