- 房地产投资项目借款还本付息计划表
- 共454题
根据土地增值税法规规定，纳税人在计算房地产开发费用时，财务费用中的借款利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但( )不能计入利息支出扣除。
A．超过商业银行同类同期贷款利率计算的利息金额
B．超过国家规定上浮幅度的利息支出
C．超过贷款期限的利息部分
D．金融机构加收的罚息
正确答案
A,B,C,D
解析
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从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理。以下关于风险管理的描述，正确的是( )。
A．未取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设施工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款
B．房地产开发项目，应符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求
C．对房地产开发企业销售房地产的价格进行控制
D．密切关注房地产开发企业的开发情况，以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够如期交付使用
E．对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的20%
正确答案
A,B,C
解析
D项中，商业银行发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式支付使用，申请贷款的房地产开发企业自有资金不低于开发项目总投资的30%。
项目投资现金流量表的编制中，固定资产投资和流动资金的数额取自( )。
A．总成本费用估算表
B．项目总投资使用计划与资金筹措表
C．建设投资估算表
D．建设投资借款还本付息计划表
正确答案
B
解析
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不同的房地产投资项目，其具体的经济评价方法可能不同，但其基本原理是相同的，通常包含的步骤有( )。
A．现金流量分析
B．选择投资方案
C．估计相关的现金流量
D．将评价指标与可接受的标准进行比较，得出评价结论
E．计算有关的评价指标
正确答案
C,D,E
解析
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某城市一家房地产开发公司2005年发生以下业务：
(1)开发普通标准住宅对外出售，按转让产权转移书据上列明的金额共取得收入4 000万元；支付取得土地使用权的金额800万元；开发成本为1 500万元。
(2)上述开发项目向银行借款2 000万元，一年期，利率为4%，向非银行金融机构借款 800万元，支付利息60万元，均能按转让房地产项目分摊利息并提供金融机构证明；管理费用为200万元，销售费用为100万元，除利息外允许扣除比例为税法规定的最高标准。
(3)转让10年前建成的旧生产车间，取得收入1 200万元，该车间的原值为1 000万元，已提取折旧400万元。该车间经有权机构评估，成新度为30%，目前建造同样的生产车间需要 1 500万元；转让旧生产车间时向政府补缴出让金80万元，发生其他相关费用20万元(印花税忽略)。
(4)转让一块土地使用权，取得收入560万元。年初取得该土地使用权时支付金额420万元，转让时发生相关费用6万元(印花税忽略)。
要求：
(1)计算该公司应缴纳的营业税、城建税、教育费附加。
(2)计算该公司应缴纳的印花税。
(3)计算该公司销售普通标准住宅应缴纳的土地增值税。
(4)计算该公司转让生产车间和土地使用权应缴纳的土地增值税。
(5)计算该公司应缴纳的企业所得税。
正确答案
(1)应缴纳营业税＝4 000万元×5%+1 200万元×5%+(560-420)万元×5%＝(200+60+7)万元＝267万元
应缴纳城建税和教育费附加＝267万元×(7%+3%)=26.7万元
(2)应缴纳印花税＝4 000万元×0.5‰＝2万元
(3)该公司销售普通标准住宅应缴纳土地增值税：
1)扣除项目金额＝[800+1 500+(2 000+800)×4%+(800+1 500)×5%+(2004+14+ 6)+(800+1 500)×20%]万元＝3 207万元
2)增值额＝(4 000-3 207)万元＝793万元
3)增值率＝793÷3 207×100%≈25%
4)应缴纳土地增值税＝793万元×30%＝237.9万元
(4)计算该公司转让生产车间和土地使用权应缴纳的土地增值税
转让旧生产车间的土地增值额＝[1 200-1 500×30%-80-20-1 200×5%×(1+7%+ 3%)]万元＝(1 200-450-80-20-66)万元＝584万元
增值率＝584÷616×100%＝94.81%
应缴纳土地增值税＝584万元×40%-616万元×5% =(233.6-30.8)万元＝202.8万元
转让土地使用权的土地增值额=[560-420-6-(560-420)×5%×(1+7%+3%)]万元＝(560-433.7)万元＝126.3万元
增值率＝126.3÷433.7×100%＝29.12%
应缴纳土地增值税=126.3万元×30%＝37.89万元
合计应纳土地增值税＝202.8万元+37.89万元＝240.69万元
(5)应缴纳企业所得税＝[4 000-800-1 500-(2 000+800)×4%-200-100-(200+ 14+6+237.9)]万元×33%+[(1 200-600-80-20-60×(1+7%+3%)-202.8)]万元× 33%+[560-420-6-7×(1+7%+3%)-37.89]万元×33%＝(273.93+76.3+29.18)万元=379.41万元
解析
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