热门试卷

2005年，某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1400万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为480)7元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为 10%；销售商品房缴纳的有关税金77万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为( )。

A．225.65万元
B．244.55万元
C．307.05万元
D．308.05万元

已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流动资金为600万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600万元。则该投资项目的资本金净利润率为( )。

A．13.0%
B．43.3%
C．30%
D．23.3%

预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况( )。

A．房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变
B．房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变
C．房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了
D．房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了
E．物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了

在工程经济评价中，反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的财务报表，称为( )。

A．现金流量表
B．资产负债表
C．损益表
D．资金来源与运用表

近年我国住宅价格随市场需求增加而不断上涨，在进入房地产开发市场不存在任何准入限制，而且所有建筑用地都通过招标拍卖获取的条件下，通过某种手段控制房地产开发商的利润，如披露开发成本、限制向开发商贷款、征收高额税赋等，是否能有效限制房价上涨请简要说明你的理由，如果不能，你认为最有效的手段是什么

若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益率为( )。

A．9.26%
B．10%
C．11.32%
D．12%

材料一 中国正在经历的城市化进程，无论规模还是速度，都是人类历史上前所未有的。过去十年中国城市以平均百分之十的速度扩张。1978年到2004年，中国城镇化水平由17.9%提高到41.8%，城市人口由1.7亿增加到5.4亿。到本世纪中叶，为了支撑中国实现现代化的总体进程，中国城市化率将提高到75%右。中国将用几十年时间，完成西方发达国家三、四百年完成的城市化过程。 中国总共有161个大、中、小城市，其中有100多个提出要建国际化的大都市或国际化城市；国家根据城市人口规模对用地进行审批，于是地方政府“跑部钱进”变成了“跑部要城市人口规模指标”；一些城市追求城市变大、变新、变洋，盲目对文脉之本、风貌特色的老城区进行成片改造；大广场、宽马路、豪华办公楼、欧化建筑席卷全国。地方政府把城市“做大作强”的冲动与中央实施的控制冲突凸显。 2003年以来，各地方纷纷提出投入巨资打造都市的战略规划。仅从公布的几个地区数字，就可见规划之大、力度之大、前所未有：昆明要总投资2000多亿元，建设“东方日内瓦”；南京投资1080亿元，建设金陵古城；浙江计划投资2665亿元用于几大城市基础建设；济南计划到2007年，投资1360亿元，建设泉城；南昌经济并不发达，但也提出投资100亿元用于现城改造；重庆市公布，仅建渝中半岛城市形象工程，就规划投入200亿元；浙江绍打造国际纺织中心；在10年内要计划投资1000亿元。广东打造大佛山一个地级市，未来几年也要投资千亿元以上。材料二 国家实行积极的财政政策以来，发行的数千亿国债、加上数万亿元配套资金，多数用于城市的基础设施、公益事业和新建国有企业，总项目达到1万多个，这些资金项目的推动，遏制了经济下滑，促进经济发展保持在7%以上。在地区分布上，投资又集中于广东、江苏、山东、上海和浙江五大地区。这五大地区工业增加值约占全国的48.5%。 根据有关部门调查，目前房地产企业资金中的70%，来自银行贷款，建筑商项目垫付资金约30～40%靠银行贷款，购房者一半购房资金也靠银行贷款。几项相加，约有61%的资金来于银行。根据国家统计局统计，到2002年上半年，全国商品房空置在一年以上的达到1.2亿平方米，占用资金达2500亿元。材料三 现在城市圈地运动正处于加速阶段，我国中部、东部城市建城区范围基本上都扩大了 2―3倍以上，小城镇平均扩大1倍以上，西部城市扩张也在日益加速。这中间，还不包括大批新建城市的扩张。 建设部城乡规划司副司长孙安军介绍，目前，我国已进入城镇化快速发展时期，城市数量从1978年的193个增加到200年的660个，建制镇数量则从2173个增加到了19883个，城镇化水平达到41.6%。但在城镇化进程背后，各种隐忧也随之泛起。“由于我国城镇化面临着经济全球化、信息化和资源环境压力并存的特殊背景，应更加防止过度城镇化问题，避免对经济社会发展造成不利影响”。 当前我国城市化风盛行的理论主要有几种：一是“大城市论”，即城市越大越好，大城市越多越好，我国大城市大少，应该加快发展。几年来，乡改镇，县改市，县市改区，区、市大拼盘，随意为城市改名、随意提升城市行政等级等现象一发而不可收。到目前为止，全国有182个城市宣布要建国际大都市；二是“大都市圈论”。继珠江三角洲、长三角洲、京津唐三大都市圈之后，各地都在构建区域不等、名称各异的大都市圈，大有中国未来成为国际都市区之势；三是“大城市成本论”。这种理论强调大城市投资成本低，回报率高，今后我国投资重点应是大中城市，中小城市投资成本高，回报低，不是发民的重点；四是“城市天堂论”。城市是农民摆脱贫困的天堂，农民进城就能富，建城等于为农民建炉灶，农民只要有城市炉灶，步入小康社会就不用愁。材料四 中新网2005年12月10日电建设部副部长仇保兴日前指出，当前在城市化发展的过程中，一些地方存在着浮躁情绪，表现出这样那样的盲目性。这些“盲目症”，归纳起来有 8种： 一是盲目拔高城市的定位。在全国总共661个大中小城市中，竟然有100多个城市提出要建国际化大都市或国际化城市，还有许多城市要建CBD。所有城市都向区域的中心挤，显然是不现实的。 二是盲目扩大城市人口规模。由于国家的土地调控政策需要根据城市人口规模对用地进行审批管理，使得扩大人口规模的冲动越来越强烈。原来一些地方政府是“跑部钱进”，现在不要钱了，也不要项目，就要城市人口规模指标。 三是盲目提倡多组团的城市空间布局。多组团布局适应于规模非常大的城市，一般是市区人口规模在150万至200万甚至超过的城市才可以考虑多组团。但有些中小城市，也盲目追求多组团的城市空间布局，结果导致城市集聚效应大大降低、能耗大增、土地利用效益下降、基础设施成本成倍增加。 四是盲目进行旧城的成片改造。老城区是城市之根、文脉之本和风貌特色的基本组成部分。但是，一些地方盲目追求城市变大、变新、变洋，热衷于建设“标志性”建筑，使某些城市的历史建筑、城市风貌遭受了严重毁坏。 五是盲目迎合小轿车的交通需求。片面强调为防止道路交通堵塞而建造大马路、立交桥和拓宽旧街道，以至于盲目布置超宽的马路，拓宽机动车道，砍伐行道树。不仅有80多个城市限制小排量汽车，有的城市还限制脚踏、电动两用自行车和自行车上路，甚至对取消自行车道予以立法。 六是盲目进行功能分区。在许多城市，开发区越建越多，不少还距离城区很远。结果是，每天数十万的“上班族”浩浩荡荡到开发区工作，下班后又浩浩荡荡回到居住区休息，造成一种“钟摆效应”，从而产生用能、用地、交通三大障碍。 七是盲目进行周边环境的再造。西部某个缺水的城市，竟然在城市外围开挖了一个人工湖，其面积比西湖还大5倍；有的城市在容易发生洪灾的地方填河变路，使得泄洪疏导往往来不及；有的风貌单一的城市还劈山为地，把山推平。 八是盲目修编城市总体规划。有的城市一换届，领导人就急于修编城市总体规划，出现了“一届政府一张规划”的现象。城市总体规划一旦出现失误就会导致建设错误，从而造成难以弥补的损失。 中国科学院院士、中国工程院院士周干峙指出：当前城市化发展中存在的主要问题是“四个透支”即土地资源透支、环境资源透支、能源资源透支、水资源透支；“三个失小、衡”即城市内贫富差距扩大、城乡经济差距扩大、沿海和内地差距扩大。 中国建设部副部长仇保兴把中国城市化过程遭遇的种种失衡、无序现象归结为几个方面：搞劳民伤财的“形象工程”，急功近利的规划调整，寅吃卯粮的圈地运动，脆弱资源的过度开发，盲目布局的基础设施，杂乱无章的城郊用地，任意肢解的城乡规划，屡禁不止的违法建筑等等。材料五 在2005年11月召开的“第三届中国人居环境高水平论坛”上，北京国际城市发展研究院院长连玉明表示，认为，中国在城市化进程中，存在着先建设后规划，边建设、边规划的现象，导致了城市建设的无序开发和城市破坏的不可逆转。比如，现在的大城市交通越来越拥堵，这是城市化进程中出现的典型的“城市病”。连玉明强调，过高的城市定位、一哄而上的开发热容易造成了城市功能的重复和浪费，进而严重影响到城市健康、理性和可持续的发展。 城市化发展不当，势必导致三方面的损失：资源的巨大浪费；居民生活质量下降；商务成本上升进而导致竞争力的丧失。 有专家算了一笔账：1996年至2003年中国耕地减少一亿亩，其中建设占地2240万亩。到2030年中国人口将达到16亿，根据中国的粮食需求和目前城市土地利用方式、强度计算，到2030年建设占用耕地的极限是1.5亿亩，而城市化需要占地4亿亩! 当前的城市化方式将在中国无法持续。有专家担心，中国正在进行的城市化建设，要把现代的账单甩给后代去付。材料六 如何解决人口、资源与环境的协调发展，成为中国城市化不能回避的严峻挑战。中国建设部副部长刘志峰表示，推进城市可持续发展，是中国的必然选择。中国科学院院士、工程院院士吴良镛亦表示，中国的城镇化不能单纯走西方道路，城市分散、汽车化、郊区化、摩天大楼等城市化模式不仅自身矛盾重重，中国也学不起。 有专家指出，中国必须学会让市场的力量来调节城市规模，长期以来形成的在城市化方面严重排斥和否定市场机制作用的倾向，如规划城市规模、左右人口和资金等生产要素的流向等，必须改变。同时，必须建立起以“发展克服城市病”、以“规划减少城市病”、以“管理医治城市病”的全新观念。就给定资料所反映的主要问题，用1200字左右的篇幅，自拟标题进行论述。要求中心明确，内容充实，论述深刻，有说服力。

对房地产开发投资项目进行单因素敏感性分析中，通常不用于作为分析指标的是( )。

A．成本利润率
B．财务内部收益率
C．资本金利润率
D．财务净现值

2008年2月1日，华昌房地产开发公司(以下简称“华昌公司”)与建设银行签订借款合同。该借款合同约定：借款总额为2亿元；借款期限为2年6个月；借款利率为年利率 5.8%，2年6个月应付利息在发放借款之日预先一次从借款本金中扣除；借款期满时一次全额归还所借款项；借款用途为用于南海市房地产项目(以下简称南海项目)开发建设；华昌公司应当按季向建设银行提供有关财务会计报表和借款资金使用情况；任何一方违约，违约方应当向守约方按借款总额支付1%的违约金。
在华昌公司与建设银行签订上述借款合同的同时，建设银行与华昌公司和建海公司分别签订了抵押合同和保证合同。建设银行与华昌公司签订的抵押合同约定：华昌公司以正在建造的南海项目作为抵押，如果华昌公司不能按时偿还借款或不能承担违约责任，建设银行有权用抵押的南海项日变现受偿。建没银行与建海公司签订的保证合同约定：如果华昌公司不能按时偿还借款或不能承担违约责任，而用华昌公司抵押的南海项目变现受偿后仍不足以补偿建设银行遭受的损失时，建海公司保证承担相应的补偿责任。
建设银行依照约定于2008年2月6日向华昌公司发放借款，并从发放的借款本金中扣除了2年6个月的借款利息。2009年4月5日，建设银行从华昌公司提供的相关财务会计资料中发现华昌公司将借款资金挪作他用，遂要求华昌公司予以纠正，华昌公司以借款资金应当由自己自行支配为由未予纠正。同年5月，建设银行通知华昌公司，要求华昌公司提前偿还借款，华昌公司以借款尚未到期为由拒绝偿还借款。同年8月，建设银行向人民法院提起诉讼；要求解除借款合同，并要求华昌公司提前偿还借款，将用于抵押的南海项目变现受偿，同时要求建海公司承担保证责任。
经查：华昌公司实际投入南海项目的资金为3800万元，挪用资金15000万元；南海项目经评估后的可变现价值为3500万元；南海项目建设取得了一切合法的批准手续，但在抵押时未办理抵押登记；建海公司是华昌公司控股的子公司，建海公司与建设银行签订保证合同时未获除华昌公司之外的其他股东认可，并隐瞒了与华昌公司的关联关系。
要求：根据上述事实，回答下列问题：
(1)借款合同约定借款利息预先从借款本金中扣除是否符合有关规定如何处理
(2)根据上述提示内容，华昌公司应当如何向建设银行支付利息
(3)建设银行与华昌公司签订的抵押合同是否有效并说明理由。
(4)建设银行与建海公司签订的保证合同是否有效并说明理由。
(5)建设银行可否要求解除借款合同并说明理由。
(6)建设银行可否要求建海公司承担民事责任为什么