- 房地产投资项目经济评价指标和方法
- 共1087题
对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素有( )。
A．建安工程费用
B．权益投资比率
C．建筑容积率
D．空置率
E．运营成本
正确答案
B,D,E
解析
影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素除B、D、E项外，还有购买价格。
投资项目评价指标体系可以进行不同的分类，若根据是否考虑资金时间价值，可分为静态评价指标和动态评价指标，下面选项不属于静态评价指标的是（）。
A．投资收益率
B．偿债能力
C．静态投资回收期
D．净现值
正确答案
D
解析
本题考核经济效果评价体系。只有选取正确的评价指标体系，经济效果评价的结果才能与客观实际情况相吻合，才具有实际意义。根据不同的划分标准，投资项目评价指标体系可以进行不同的分类。例如：根据是否考虑资金时间价值，可分为静态评价指标和动态评价指标．如下图所示。
房地产开发投资的经济效果的大小主要由( )等指标来衡量。
A．销售收入
B．成本利润率
C．现金回报率
D．投资收益率
E．开发利润
正确答案
B,D
解析
房地产开发投资的经济效果的大小主要由投资收益率与成本利润率等指标来衡量。
提高贷款利率对房地产市场的影响主要有______。
A．导致房地产实际价值下降
B．导致房地产实际价值上升
C．加大投资者债务负担
D．抑制房地产市场需求
E．增加房地产市场需求
正确答案
A,C,D
解析
[解析] 利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。另外，从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。
对于同一项目的同样现金流，甲乙两个投资者计算的现金值分别为2000万元和3000万元。据此，甲乙相比较，可以得出的初步判断是( )。
A．甲是投资型的投资者，乙是保守型的投资者
B．甲是保守型的投资者．乙是投资型的投资者
C．甲对风险的偏好高于乙
D．两者对于风险的偏好无法判断
E．乙对风险的偏好高于甲
正确答案
A,C
解析
[解析] 熟悉
[习题解析] 本题考查重点是对“房地产投资项目经济评价概述”的熟悉。预期的收益率越高，则计算得出的现金值越低，因此可得出甲对风险的偏好高于乙，甲是投资型的投资者，乙是保守型的投资者。因此，本题的正确答案为A、C。
一般来说，房地产投资风险分析主要体现在( )。
A．投资资金的安全性
B．项目定位的科学性
C．期望收益的可靠性
D．资产管理的复杂性
E．投资项目的变现性
正确答案
A,C,D,E
解析
[解析] 房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。
预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况（）。
A．房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变
B．房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变
C．房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了
D．房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了
E．物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了
正确答案
A, C, E
解析
[解析] 个别风险
一家私营企业拟在市中心投资建造一个商品房项目。对于该项目，业主主要应进行下列哪一种评价
A．企业财务评价
B．国家财务评价
C．国民经济评价
D．社会评价
正确答案
A
解析
[解析] 房地产开发项目经济评价分为财务评价和综合评价。
财务评价是根据现行财税制度和价格体系，计算房地产开发项目的财务收入和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。
房地产项目综合评价是从区域社会经济发展的角度，考察房地产项目的效益和费用，评价房地产项目的合理性。
对于一般的房地产开发项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在做出决策前应进行综合评价。
降低房地产投资商业风险可采用的对策包括考虑预期投资后的维持管理费用、进行房地产类型组合投资和( )等。
A．将风险损失返销计入成本
B．利用通货膨胀的影响
C．利用规模投资来限制竞争
D．充分把握国家金融政策
正确答案
C
解析
【解析】本题考查降低房地产投资商业风险的对策，一般有六项措施：（1） 房地产类型组合投资；（2） 选择擅长经营的项目；（3） 规模投资限制竞争；（4） 在经济上升期投资；（5） 选择“短平快”项目；（6） 预期投资后的维持管理费用。
影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素不包括( )。
A．购买价格
B．容积率
C．权益投资比率
D．空置率
正确答案
B
解析
对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营成本、有效面积系数和贷款利率等。
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