- 投资性房地产的确认和初始计量
- 共1005题
某锅炉制造企业，2007年资产负债表的年末数中固定资产原值共计2000万元，固定资产中有原值为800万元的房屋，全部为企业的生产经营用房。2008年7月1日将其中的200万元房产转入投资性房地产科目用于出租，年租金50万元，租金尚未收到。当地规定允许减除房产原值的 30%，该企业2008年度应纳房产税额( )万元。
A．8.88
B．7.56
C．9.45
D．9.94
正确答案
A
解析
[解析] 该企业当年度应纳房产税额=800×(1-30%)×1.2%-200×(1-30%)×1.2%÷2+50÷2×12%=8.88(万元)
下列关于房地产投资风险的说法中，错误的是( )。
A．房地产投资风险是指未获得预期收益可能性的大小
B．风险和不确定性没有显著区别，是相同的意思
C．一般来说，房地产的各种可能收益越集中，房地产投资风险越小
D．房地产投资风险一般包括无法控制的系统风险和可以控制的个别风险
正确答案
B
解析
[解析] 风险和不确定性有显著区别：风险用以描述分散的各种可能收益与均值收益偏离的程度；不确定性则表示对于可能的情况无法估计其可能性的大小，即风险的变动和可能性可以定量估计，不确定性的变动和可能性不可以定量估计。
关于投资性房地产转换后的入账价值的确定，下列说法中正确的有( )。
A．在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值
B．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值
C．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的账面价值
D．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的账面价值计价
正确答案
A,B
解析
[解析] 在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
2011年12月31日，甲公司对外出租的一栋办公楼(作为投资性房地产核算)的账面原值为7000万元，已提折旧为200万元，未计提 减值准备，且计税基础与账面价值相同。2012年1月1日，甲公司将该办公楼由成本模式计量改为公允价值模式计量，当日公允价值为8800万元，适用企业 所得税税率为25%。对此项变更，甲公司应调整留存收益的金额为( )万元。
A．500
B．1350
C．1500
D．2000
正确答案
C
解析
解析： 甲公司应调整留存收益的金额=[8800-(7000-200)]×(1-25%)=1500(万元)。
下列各项中，在计算应纳税所得额时可能调整的项目有( )。
A．采用公允价值模式计量的投资性房地产转让的净收益
B．国债的利息收入
C．广告宣传费支出
D．持有的可供出售金融资产公允价值变动
E．权益法下长期股权投资确认的投资收益
正确答案
A,B,C,E
解析
暂无解析
下列各项中，计入自行建造的投资性房地产的实际成本的有( )。
A．土地开发费
B．建造成本
C．应予以资本化的借款费用
D．分摊的间接费用
正确答案
A,B,C,D
解析
[解析] 自行建造的投资性房地产的实际成本包括土地开发费、建造成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。
甲股份有限公司(以下简称甲公司)为了建造一幢厂房，于2009年12月1日专门从某银行借入专门借款1000万元(假定甲公司向该银行的借款仅此一笔)，借款期限为2年，年利率为6%，到期一次支付本金和利息。该厂房采用出包方式建造，与承包方签订的工程合同的总造价为900万元。假定利息资本化金额按年计算，每年按360天计算，每月按30天计算。
(1)2010年发生的与厂房建造有关的事项如下：
1月1日，厂房正式动工兴建。当日用银行存款向承包方支付工程进度款300万元；4月1日，用银行存款向承包方支付工程进度款200万元；
7月1日，用银行存款向承包方支付工程进度款200万元；
12月31日，工程全部完工，可投入使用。甲公司还需要支付工程价款200万元。
上述专门借款2010年取得的收入为20万元(存入银行)。
(2)2011年发生的与所建造厂房和债务重组有关的事项如下：
1月31日，办理厂房工程竣工决算，与承包方结算的工程总造价为900万元。同日工程交付手续办理完毕，剩余工程款尚未支付。
11月10日，甲公司发生财务困难，预计无法按期偿还于2009年12月1日借入的到期借款本金和利息。按照借款合同，公司在借款逾期未还期间，仍须按照原利率支付利息，如果逾期期间超过2个月，银行还将加收1%的罚息。
11月20日，银行将其对甲公司的债权全部划给资产管理公司。
12月1日，甲公司与资产管理公司达成债务重组协议，债务重组日为12月1日，与债务重组有关的资产、债权和债务的所有权划转及相关法律手续均于当日办理完毕。有关债务重组及相关资料如下：
①甲公司用一批商品抵偿部分债务，该批商品公允价值200万元，成本为120万元，抵债时开出的增值税专用发票上注明的增值税税额为34万元。
②资产管理公司对甲公司的剩余债权实施债转股，资产管理公司由此获得甲公司普通股200万股(每股面值1元)，每股市价为3.83元。
(3)2012年发生的与资产置换和投资性房地产业务有关的事项如下：
12月1日，甲公司由于经营业绩滑坡，为了实现产业转型和产品结构调整，与资产管理公司控股的乙公司(该公司为房地产开发企业)达成资产置换协议。协议规定，甲公司将前述新建厂房和部分库存商品与乙公司所开发的商品房进行置换。资产置换日为12月1日。与资产置换有关的资产、债权和债务的所有权划转及相关法律手续均于当日办理完毕。其他有关资料如下：
①甲公司换出库存商品的账面余额为310万元，已为库存商品计提了20万元的跌价准备，公允价值为300万元，增值税税额为51万元；甲公司换出的新建厂房的公允价值为1000万元，应交营业税税额为50万元。甲公司对新建厂房采用年限平均法计提折113，预计使用年限为10年，预计净残值为40万元。
②乙公司用于置换的商品房的公允价值为1400万元，甲公司向乙公司支付补价49万元。假定甲公司对换入的商品房立即出租形成投资性房地产，并采用公允价值模式进行后续计量。
假定该非货币性资产交换具有商业实质。
③甲公司换入投资性房地产2012年12月31日公允价值为1500万元。
要求：
(1)确定与所建造厂房有关的借款利息停止资本化的时点，并计算确定为建造厂房应当予以资本化的利息金额。
(2)编制甲公司在2010年12月31日与该专门借款利息有关的会计分录。
(3)计算甲公司在2011年12月1日(债务重组日)积欠资产管理公司的债务总额。
(4)编制甲公司与债务重组有关的会计分录。
(5)计算甲公司在2012年12月1日(资产置换日)新建厂房的累计折旧额和账面价值。
(6)计算确定甲公司从乙公司换入的商品房的入账价值，并编制甲公司有关会计分录。
(7)编制甲公司换入的投资性房地产期末公允价值变动的会计分录。
(答案中的金额单位用万元表示)
正确答案
(1)①确定与所建造厂房有关的借款利息停止资本化的时点
由于所建造厂房在2010年12月31日全部完工，可投入使用，达到了预定可使用状态，所以利息费用停止资本化的时点为：2010年12月31日。
②计算确定为建造厂房应当予以资本化的利息金额利息资本化金额=1000×6%-20=40(万元)
(2)会计处理为：
借：银行存款 20
在建工程―厂房 40
贷：长期借款 (1000×6%)60
(3)债务重组日积欠资产管理公司债务总额=1000+1000×6%×2=1120(万元)
(4)会计处理为：
借：长期借款 1120
贷：主营业务收入 200
应交税费―应交增值税(销项税额) 34
股本 200
资本公积―股本溢价(200×3.83-200)566
营业外收入―债务重组利得 120
借：主营业成本 120
贷：库存商品 120
(5)新建厂房原价=900+40=940(万元)
累计折旧额=(940-40)/10×2=180(万元)
账面价值=940―180=760(万元)
(6)①计算确定换入资产的入账价值
甲公司换入商品房的入账价值=300+51+49+1000=1400(万元)
②会计处理为：
借：固定资产清理 760
累计折旧 180
贷：固定资产 940
借：固定资产清理 50
贷：应交税费―应交营业税 50
借：投资性房地产―成本 1400
贷：固定资产清理 1000
主营业务收入 300
应交税费―应交增值税(销项税额) 51
银行存款 49
借：主营业务成本 290
存货跌价准备 20
贷：库存商品 310
借：固定资产清理 190
贷：营业外收入 190
(7)会计处理为：
借：投资性房地产―公允价值变动 100
贷：公允价值变动损益 100
解析
暂无解析
华晨公司2010年4月固定资产有关资料如下：
(1)7日，购入不需安装的生产设备，共支付款项19.539万元；取得的运输发票注明：运杂费0.461万元。款项均以银行存款付讫。
(2)12日，尚在安装中的某生产线领用原材料的实际成本为0.6万元。
(3)21日，报废一台生产设备，该设备原价30万元，至2月末该设备已提折旧28.5万元。报废时，公司以银行存款支付清理费0.1万元，设备部分零部件拆除后作价0.2万元作为维修材料入库，其余部分作为废品变卖，收取现金0.05万元。
(4)4月份，华晨公司固定资产和投资性房地产原价增减变动情况如下表所列(单位：万元)：
使用部门或单位 资产项目 本月增加 本月减少 月末资产原价
基本生产车间 自用生产设备 20 30 1490
基本生产车间 自用厂房 ― ― 1800
产品销售部门 自用运输设备 ― ― 50
行政管理部门 自用办公设备 ― ― 320
行政管理部门 自用办公楼 ― ― 1600
华胜公司 经营出租厂房 560
且当月华晨公司为行政管理部门固定资产计提的折旧中，含0.65万元企业为其高级行政管理人员所提供的、供其免费使用的轿车的折旧费。被华胜公司租用的投资性房地产按成本模式进行后续计量。
(5)华晨公司固定资产采用平均年限法计提折旧。各项设备的折旧年限均为8年，预计残值率均为4%；各类房屋建筑的月折旧率均为0.3%；且所有固定资产均未提足折旧。
[要求](1)计算华晨公司各项设备的月折旧率。
(2)编制华晨公司购入设备、试生产领料和报废设备的相关会计分录。
(3)编制华晨公司为固定资产和投资性房地产计提折旧的会计分录。
正确答案
2．
(1)设备的月折旧率=(1-4%)÷(8×12)=1%
(2)借：固定资产 200000
贷：银行存款 200000
借：在建工程 6000
贷：原材料 6000
当月报废设备应补提折旧=30×1%=0.3(万元)
借：固定资产清理 12000
累计折旧(285000+3000) 288000
贷：固定资产 300000
借：固定资产清理 1000
贷：银行存款 1000
借：库存现金 500
原材料 2000
贷：固定资产清理 2500
借：营业外支出 10500
贷：固定资产清理 10500
(3)计入“制造费用”的折旧额=(1490-20+30)×1%+1800×0.3%=20.4(万元)
计入“管理费用”的折旧额=320×1%+1600×0.3%=8(万元)
计入“销售费用”的折旧额=50×1%=0.5(万元)
投资性房地产的折旧额=560×0.3%=1.68(万元)
借：管理费用 6500
贷：应付职工薪酬 6500
借：制造费用 204000
销售费用 5000
管理费用 73500
应付职工薪酬 6500
贷：累计折旧 289000
借：其他业务成本 16800
贷：投资性房地产累计折旧 16800
解析
暂无解析
甲公司采用成本模式计量投资性房地产，2009年9月30日，公司董事会决定将自用办公楼整体出租给乙公司，租期为3年，月租金为200万元。2009年9月30日为租赁期开始日。该办公楼原值为20000万元，原预计使用年限为40年，已计提折旧2000万元，原预计净残值为零，固定资产和投资性房地产均采用年限平均法计提折旧。转换为投资性房地产后，预计使用年限和预计净残值均不发生变化。每季度初收取租金，假定按季度确认收入，业税税率为5%。2012年9月30日，租赁期届满时，收回办公楼自用，当日达到自用状态。
要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第(1)题至第(2)题。
关于甲公司2010年至2012年投资性房地产业务，下列说法中正确的有( )。
A．2010年12月31日投资性房地产账面价值为17375万元
B．2012年9月30日确认的固定资产原值为20000万元
C．2012年9月30日确认的固定资产账面价值为18300万元
D．2012年9月30日“累计折旧”科目金额为1500万元
E．2012年9月30日为投资性房地产转换为非投资性房地产的转换日
正确答案
A,B,E
解析
2010年12月31日投资性房地产账面价值=(20000－2000)－20000÷40÷12×(12+3)=17375(万元)，选项A正确； “固定资产”科目入账金额为其原值20000万元，选项B正确；2012年9月30日确认的同定资产账面价值=(20000－2000)－20000÷40×3=16500(万元)，选项C错误；2012年9月30日“累计折旧”科目金额=2000+20000÷40×3=3500(万元)，选项D错误；2012年9月30日，租赁期届满时，收回办公楼自用，当日达到自用状态，该日为转换日，选项E正确。
新鑫公司是一家上市公司，盈余公积计提比例为10%，与投资有关的业务资料如下：
(1)20×8年7月1日，新鑫公司与A公司达成资产置换协议。
新鑫公司以投资性房地产和无形资产换人A公司对乙公司的投资，该资产交换协议具有商业实质且换入和换出资产的公允价值能够可靠计量，新鑫公司占乙公司注册资本的20%。新鑫公司换出投资性房地产的账面价值为1800万元(其中成本为1600万元，公允价值变动为200万元)，公允价值为。1000万元，营业税率为5%；换出无形资产的账面原价为5220万元，已累计摊销，500万元，未计提减值准备，公允价值等于计税价格为4600万元，营业税税率为5%。
乙公司的其他股份分别由B、C、D、E企业平均持有。20×8年7月1日乙公司可辨认净资产公允价值为30000万元。
取得投资日，除下列项目外，其账面其他资产、负债的公允价值与账面价值相同(单位：万元)。 双方采用的会计政策、会计期间相同。新鑫公司按权益法核算对乙公司的投资。
(2)20×8年乙公司库存商品对外出售40%，剩余部分于20×9年售出。
乙公司本年实现净利润7200万元(各月均衡)。
(3)乙公司20×8年分配现金股利300万元；
(4)20×9年12月，乙公司将其一自用建筑物转为投资性房地产，并采用公允价值计量模式。该建筑物的原值为3940万元，累计计提折旧的金额为1200万元，已经计提减值准备的金额为．660万元，在转换日的公允价值为2340万元。B公司当日已经完成转换。不考虑所得税因素的影响。
20×9年3月5日，乙公司为奖励本公司职工按市价回购本公司发行在外普通股100万股，实际支付价款800万元(含交易费用)；3月20日将回购的100万股普通股奖励给职工，奖励时按每股6元确定奖励股份的实际金额，同时向职工收取每股1元的现金。
(5)20×9年乙公司发生净亏损100万元。
(6)2010年1月2日，新鑫公司收购了乙公司的股东B企业、C企业、E企业对乙公司的股份，支付价款为9700万元，自此新鑫公司占乙公司表决权资本比例的80%，并控制了乙公司。为此，新鑫公司改按成本法核算。
(7)2010年，乙公司未分配现金股利。2010年末，乙公司产品过时，销路锐减，也无力研发出性能超越市场上替代产品的新产品，经营出现困难，股票市价已经大幅度下跌，本年度亏损2000万元。新鑫公司对其持有的乙公司股权进行减值测试，预计对乙公司投资的可收回金额仅为5000万元。
根据上述资料，回答下列问题：
20×9年末，新鑫公司对乙公司投资的账面价值为( )万元。
A．6157
B．604.7
C．6422
D．6027
正确答案
C
解析
[解析] 20×9年末前，新鑫公司对乙公司投资的完整会计处理为：
换入A公司对乙公司长期股权投资时：
借：长期股权投资――成本 5600
累计摊销 500
营业外支出――处置非流动资产损失
{-[4600-(5220-500)-4600×5%]}350
贷：其他业务收入 1000
无形资产 5220
应交税费――应交营业税 (4600×5%)230
借：其他业务成本 1800
贷：投资性房地产――成本 1600
――公允价值变动 200
借：公允价值变动损益 200
贷：其他业务成本 200
借：营业税金及附加税 50
贷：应交税费――应交营业税 50
由于投资成本5600万元＜30000万元×20%，需要调整调整成本。
借：长期股权投资――成本 400
贷：营业外收入 400
20×8年末新鑫公司确认投资损益的会计分录为：
借：长期股权投资――损益调整 674
贷：投资收益 (3370×20%)674
20×8年甲公司分红时：
借：应收股利 60
贷：长期股权投资 60
20×9年新鑫公司因乙公司资本公积变动而调整长期股权投资账面价值的会计分录为：
借：资本公积――其他资本公积 88
贷：长期股权投资――其他权益变动 (440×20%)88
20×9年新鑫公司因乙公司发生净亏损而调整长期股权投资账面价值=[100+(900÷5-800÷10)+(1200÷3-1000÷5)+(800-600)×60%]×20%=104(万元)
会计分录为：
借：投资收益(520×20%) 104
贷：长期股权投资――损益调整 104
因此，20×9年末，新鑫公司对乙公司长期股权投资的账面价值=5600+400+674-60-88-104=6422(万元)。
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