- 投资性房地产的确认和初始计量
- 共1005题
下列各项所产生的利得或损失，应直接计入当期损益的有( )。
A．以成本后续计量的投资性房地产改为自用，转换日公允价值大于其账面价值的差额
B．以成本后续计量的投资性房地产改为自用，转换日公允价值小于其账面价值的差额
C．以公允价值后续计量的投资性房地产改为自用，转换日公允价值大于其账面价值的差额
D．以公允价值后续计量的投资性房地产改为自用，转换日公允价值小于其账面价值的差额
正确答案
C,D
解析
[解析] 按照《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定，以公允价值后续计量的投资性房地产改为自用时，转换日公允价值大于其账面价值的差额直接计入当期损益；以公允价值后续计量的投资性房地产改为自用时，转换日公允价值小于其账面价值的差额直接计入当期损益；以成本后续计量的投资性房地产改为自用时，转换日按照账面价值结转。
根据下列经济业务编制有关的会计分录：
(1)2009年5月，甲企业将出租在外的厂房收回，6月1日开始用于本企业生产商品。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至2009年5月31日，账面价值为5000万元，其中，原价6500万元，累计已提折旧1500万元。
(2)A企业拥有1栋办公楼，原用于本企业总部办公。2009年8月10日，A企业与B企业签订了租赁协议，将这栋办公楼整体出租给B企业使用，租赁期开始日为2009年9月15日。2009年9月15日，这栋办公楼的账面余额为5000万元，已计提折旧100万元，假设转换后采用成本模式计量。
(3)丙企业是从事房地产开发业务的企业，2009年5月10日，丙企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2009年6月15日。2009年6月15日，该写字楼的账面余额为5500万元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。
(4)2009年10月15日，M企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。2009年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为6500．万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为6440万元，其中，成本为6300万元，公允价值变动为增值140万元。
(5)2008年8月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。2007年11月，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2007年12月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为2009年1月1日，租赁期限为3年。该办公楼处于商业区，房地产交易活跃，该企业能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲企业对出租的办公楼采用公允价值模式计量。假设2009年1月1日该办公楼的公允价值为4500万元，原价为8000万元，已提折旧4000万元。
(6)甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，并采用成本模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为9000万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为8000万元，已计提折旧500万元。
(7)甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，并采用公允价值模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为7000万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为5000万元，公允价值变动为借方余额800万元。
正确答案
(1)借：固定资产 65000000
投资性房地产累计折旧(摊销)
15000000
贷：投资性房地产――× ×厂房
65000000
累计折旧 15000000
(2)借：投资性房地产――× ×写字楼
50000000
累计折旧 1000000
贷：固定资产 50000000
投资性房地产累计折旧
1000000
(3)借：投资性房地产――× ×写字楼
55000000
贷：开发产品 55000000
(4)借：固定资产 65000000
贷：投资性房地产――写字楼
(成本) 63000000
――写字楼
(公允价值变动) 1400000
公允价值变动损益 600000
(5)借：投资性房地产――× ×办公楼(成本)
45000000
累计折旧 40000000
贷：固定资产 80000000
公允价值变动损益5000000
(6)借：银行存款 90000000
贷：其他业务收入 90000000
借：其他业务成本 75000000
投资性房地产累计折旧(摊销)
5000000
贷：投资性房地产――× ×写字楼
80000000
(7)借：银行存款 70000000
贷：其他业务收入 70000000
借：其他业务成本 58000000
贷：投资性房地产――× ×写字楼
(成本) 50000000
――× ×写字楼
(公允价值变动) 8000000
解析
暂无解析
下列有关土地使用权的会计处理，正确的是( )。
A．企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产
B．土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物一般应当分别进行摊销和提取折旧
C．企业外购的房屋建筑物支付的价款无法在地上建筑物与土地使用权之间分配的，应当按照《企业会计准则第4号――固定资产》规定，确认为固定资产原价
D．企业改变土地使用权的用途，将其作为用于出租或增值目的时，应将其账面价值转为投资性房地产
正确答案
A,B,C,D
解析
[解析] 企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权的用途、用于出租或增值目的时，应当将其转为投资性房地产。
在土地上自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物应当分别进行摊销和提取折旧。但下列情况除外：
①房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。
②企业外购的房屋建筑物支付的价款应当在地上建筑物与土地使用权之间进行分配；难以分配的，应当全部作为固定资产，并按照《企业会计准则第4号――固定资产》的规定进行处理。
下列关于甲公司就其会计政策和会计估计变更及后续的会计处理中，正确的有 ( )。
A．交易性金融资产的初始入账金额为80万元，同时要调整留存收益22.5万元
B．2008年应冲回坏账准备0.05万元
C．投资性房地产的入账价值与自用房地产原账面价值之间的差额15万元应计入资本公积
D．2008年固定资产应计提的折旧额为20万元
E．建造合同收入确认方法的变更应当采用未来适用法核算
正确答案
A,B,D
解析
[解析] 投资性房地产的入账价值与自用房地产原账面价值之间的差额应该调整期初留存收益，所以选项C不正确；建造合同收入确认方法的变更属于政策变更，应当采用追溯调整法核算，所以选项E不正确。
L注册会计师正在对C公司的采购与付款以及筹资和投资循环进行审计，请运用专业判断回答下列问题。
助理人员正在对投资性房地产的工作底稿进行复核，请判断下列说法中正确的有( )。
A．在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值
B．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值
C．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的账面价值
D．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的账面价值计价
正确答案
A,B
解析
[解析] 在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
《企业会计准则――资产减值》涉及的企业资产有( )。
A．对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资
B．存货
C．采用公允价值后续计量的投资性房地产
D．固定资产
正确答案
A,D
解析
[解析] 存货的减值适用《企业会计准则――存货》；采用公允价值后续计量的投资性房地产的减值适用《企业会计准则――投资性房地产》。
简述房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的区别与联系。
正确答案
房地产投资项目可行性分析也是房地产估价师经常要做的一项工作，这项工作与一般的房地产估价既有不同，又有密切联系。
房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的最大不同在于：可行性分析主要是以安全可靠地获取投资收益为目的对投资项目的各项财务指标进行分析，而一般的房地产估价则以评估房地产的价值为目的。
两者的联系在于：可行性分析一般都需要预测项目建成后的市场价值，这正是一般的房地产估价所要做的工作。
解析
暂无解析
甲公司自行建造办公楼，20×1年12月25日达到预定可使用状态，该固定资产原值为2200000元，采用年限平均法计提折旧，预计使用年限为10年，预计净残值为100000元。20×3年1月1日因为内部调整将自行建造的办公楼对外出租，并采用成本模式进行后续计量，至20×3年年末，对此办公楼进行检查，估计该办公楼的可收回金额为1650000元，进行减值测试后，该办公楼的折旧方法、预计使用年限和预计净残值等仍保持不变。20×4年1月1日，甲公司具备了相应的条件采用公允价值模式进行后续计量，将该办公楼转换为公允价值模式进行后续计量，转换日其公允价值为2120000元，20×4年12月31日该办公楼的公允价值为2150000元。甲公司按净利润的10%计提法定盈余公积，不考虑所得税影响。
要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列问题。
关于投资性房地产的转换，下列说法正确的是______。
A．作为存货的房地产改为出租，转换日通常为租赁期开始日
B．房地产转换指的是后续计量模式的转变
C．自用建筑物停止自用改为出租，转换日通常为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于经营管理的日期
D．企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其原账面价值作为自用房地产的账面价值
正确答案
A
解析
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，故D选项不正确；房地产转换是针对房地产用途发生改变而言，而不是后续计量模式的转变，故B选项不正确；作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日通常为租赁期开始日，故C选项不正确。
房地产投资风险识别的特点有( )。
A．系统性
B．连续性
C．偶然性
D．制度性
E．主观性
正确答案
A,B,D
解析
[解析] 本题考查房地产投资风险识别的特点。房地产投资风险识别的特点有系统性、连续性和制度性。
甲公司的财务经理在复核2010年度财务报表时，对以下交易或事项会计处理的正确性难以作出判断：
(1)为减少交易性金融资产市场价格波动对公司利润的影响，2010年1月1日，甲公司将所持有乙公司股票从交易性金融资产重分类为长期股权投资，并将其作为会计政策变更采用追溯调整法进行会计处理。2010年1月1日，甲公司所持有乙公司股票共计300万股(占乙公司发行在外股份的0.1%)，系2009年10月5日以每股10元的价格购入，支付价款3000万元，另支付相关交易费用9万元，对乙公司无控制、共同控制和重大影响。2009年12月31日，乙公司股票的市场价格为每股9元。
2010年12月31日，甲公司对持有的乙公司股票按照长期股权投资采用成本法进行了后续计量。2010年12月31日，乙公司股票的市场价格为每股8元。
(2)为减少投资性房地产公允价值变动对公司利润的影响，从2010年1月1日起，甲公司将出租厂房的后续计量由公允价值模式变更为成本模式，并将其作为会计政策变更采用追溯调整法进行会计处理。甲公司拥有的投资性房地产系一栋专门用于出租的厂房，于2007年12月31日建造完成达到预定可使用状态并用于出租，成本为6000万元。
2010年度，甲公司对出租厂房按照成本模式计提了折旧，并将其计入当期损益。在投资性房地产后续计量采用成本模式的情况下，甲公司对出租厂房采用年限平均法计提折旧，出租厂房自达到预定可使用状态的次月起计提折旧，预计使用25年，预计净残值为零。在投资性房地产后续计量采用公允价值模式的情况下，甲公司出租厂房各年年末的公允价值如下：2007年12月31日为6000万元；2008年12月31日为5600万元；2009年12月31日为5000万元；2010年12月31日为4500万元。
(3)甲公司于2008年1月1日向其200名管理人员每人授予10万份股票期权，这些职员从2008年1月1日起在该公司连续服务4年，即可每人以每股5元的价格购买10万股A公司股票。甲公司估计每份股票期权在授予日、2008年12月31日、2009年12月31日和2010年12月31日的公允价值分别为5元、4元、3元和2.5元。至2010年12月31日，没有管理人员离开公司，甲公司估计至行权日也不会有管理人员离开公司。2008年和2009年甲公司均按授予日的公允价值确认了管理费用和资本公积。
因每份股票期权的公允价值波动较大，甲公司根据2009年12月31日股票期权的公允价值追溯调整了2010年1月1日留存收益和资本公积的金额，2010年度按2010年12月31日的公允价值确认了当期管理费用和资本公积。
假定甲公司按净利润的10%提取法定盈余公积。
本题不考虑所得税及其他因素。
要求：
根据资料(3)，判断甲公司2010年1月1日及2010年12月31日的会计处理是否正确，同时说明判断依据；如果甲公司的会计处理不正确，编制更正的会计分录。
正确答案
甲公司2010年的会计处理不正确。
判断依据：按照会计准则规定，权益结算股份支付确认每期管理费用和资本公积时，应按授予日的公允价值计量。
更正的分录为：
2010年1月1日，甲公司追溯调整前确认的资本公积=200×10×5×2/4=5000(万元)，追溯调整后确认的资本公积=200×10×3×2/4=3000(万元)。
借：盈余公积 200
利润分配―未分配利润 1800
贷：资本公积―其他资本公积 2000
2010年度甲公司按2010年12月31日的公允价值确认的资本公积=200×10×2.5×3/4-200×10×3×2/4=750(万元)，正确做法2010年度确认资本公积=200×10×5×3/4-200×10×5×2/4=2500(万元)，故应调整管理费用和资本公积的金额=2500-750=1750(万元)。
借：管理费用 1750 (2500-750)
贷：资本公积―其他资本公积 1750
解析
暂无解析
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