- 投资方案的类型与评价指标
- 共571题
现有甲、乙、丙三个独立方案，且三个方案的结构类型相同。三种方案投资额和净现值见下表(单位：万元)。 由于资金限制额为750万元，则最佳组合方案为( )。
A．甲、乙组合
B．乙、丙组合
C．甲、丙组合
D．甲、乙、丙组合
正确答案
B
解析
暂无解析
房地产投资的特征体现在( )。
A．某些类型的房地产升值非常快
B．可以使用高财务杠杆率
C．通过资产证券化可以消除房地产差异化带来的低流动性
D．变现性相对较差
E．房地产价值受政策环境、市场环境和法律环境等因素的影响较大
正确答案
A,B,D,E
解析
[解析] C项只能降低，不能消除。
甲、乙系多年同窗，二人共同购买了一套住房。甲出资90万元，乙出资60万元，双方未约定共有类型。一年后，甲利用乙出差之机，请丙装修 公司对房屋重新装修，并告知丙，该房屋由自己与乙共有，但装修费用由乙一人承担。乙获悉装修事宜后，表示反对，并拒绝向丙付款。后乙欲将房屋所有权转让给 丁。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是( )。
A．甲、乙对该套房屋形成共同共有关系
B．甲对房屋重新装修，不必征得乙的同意
C．乙转让房屋所有权，须征得甲的同意
D．对于丙公司的付款请求，乙有权拒绝
正确答案
C
解析
【解析】(1)选项A：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有， 或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有(P43);(2)选项BD：按份共有人对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额 2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外;在本题中，甲、乙之间并无特别约定，甲重新装修房屋应当取得乙的同意，未取得乙的同意且乙事先 亦未追认的，甲、丙之间的装修合同对乙不具有约束力(P45);(3)选项C：处分共有物的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有 约定的除外(P45)。
适用于情况复杂的大、中城市的燃气管网系统的是( )。
A．一级管网系统
B．二级管网系统
C．三级管网系统
D．混合管网系统
正确答案
D
解析
《本题的考点是燃气管网的类型及适用范围。一级管网系统只适用于供气范围为2～3km的城市和地区。 中压一级管网系统管道投资节省，燃烧效率高，但供气安全性差，易发生漏气事故，适用于新城区或安全距离可以保证的地区。天然气中压B二级管网适用于城市中街道狭窄、房屋密集的地区。三级管网系统和混合管网系统适用于情况复杂的大、中城市。
熟悉燃气管网的类型和适用范围。
如下图所示，分布在各象限的Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四种偏差类型中，不需纠偏的对象是偏差（）型。
A．Ⅰ
B．Ⅱ
C．Ⅲ
D．Ⅳ
正确答案
C
解析
图中所显示的四种偏差类型只有Ⅲ的投资及工期都比预计的少，所以是不需要纠偏的。
从业务类型的不同，香港房地产代理机构可以分为以下几种( )。
A．以房地产投资决策服务为重点的顾问型专业中介代理
B．以租售代理为重点的实业型专业性中介代理
C．以房地产价格评估为重点的专业性中介代理
D．全面发展的综合性房地产中介代理
E．管理型房地产中介代理
正确答案
A,B,D,E
解析
暂无解析
债券组合收益评价的方法有( )。
A．与代表债券组合可比证券类型的指数的回报率进行比较
B．证券市场线
C．资本市场线
D．债券市场线
正确答案
A,D
解析
[解析] 债券组合收益评价的方法有两种，第一种方法(与代表债券组合可比证券类型的指数的回报率进行比较)的例子有：投资抵押贷款债券形成的债券组合通常与抵押贷款债券指数进行比较；第二种方法(债券市场线)需要经过五个步骤。
咨询工程师通过分析，确定了项目的关键风险变量有投资、产品销售价格、原材料价格和项目寿命期等，并且产品销售价格和原材料价格均是连续型随机变量。然后，咨询工程师选择了蒙特卡洛模拟法进行风险分析。你认为他的选择正确吗是否可选用概率树方法进行风险分析，为什么
2．在用蒙特卡洛模拟法分析中，确定输入变量时要注意什么问题如何解决
3．在模拟过程中，既要保证模拟结果的可靠性，又考虑节省模拟费用和计算工作量，模拟的次数K一般定为多少为宜
4．输入变量的概率分布通常有哪些类型
5．咨询人员在分析投资的概率分布时采用了专家调查法。
(1)专家组成员应由哪些人组成
(2)每个专家采用什么样的方式提出投资变量的状态及相应的概率
(3)当出现专家的意见分歧程度较大时，如何处理
6．表5-9是该项目投资变量状态及其概率的专家调查的结果，请计算投资的概率分布、期望值、方差及离散系数(在调查时明确：认为低于10000万元，则取10000万元，10000万～11000万元之间取11000万元，11000万～12000万元取12000万元，12000万～13000万元之间取决于 13000万元；初步调查结果表明，没有专家认为投资额会超过13000万元)。
正确答案
1．咨询工程师的选择是正确的。由于风险变量的个数超过了三个，且有连续随机变量，在这种情况下，如用概率树法，分析的工作量极大，因此概率树法并不适用于该项目的风险评价。
2．确定输入变量时要注意的问题是：在蒙特卡洛模拟法时，假设风险变量之间是相互独立的，因此在风险分析中会遇到输入变量的分解程度问题。对一个具体项目，在确定风险变量分解程度时，往往与风险变量之间的相关性有关。变量分解过细往往造成变量之间有相关性。为避免此问题，采用以下办法处理：(1)限制输入变量的分解程度。(2)限制风险变量个数。模拟中只选取对评价指标有重大影响的关键变量，除关键变量外，其他变量认为保持在期望值上。(3)进一步搜集有关信息确定变量之间的相关性，建立函数关系。
3．一般应在200～500次之间为宜。
4．主要有离散型概率分布和连续型概率分布两类，其中连续型概率分布一类中常见的有：正态分布、三角型分布、β分布、经验分布等。
5．(1)专家组成员应由熟悉该变量现状及发展趋势的专家和有经验的工作人员组成。
(2)在调查时，每位专家独立使用书面形式说明变量的状态及相应概率。
(3)当专家意见出现较大分歧时，经整理将专家们的意见期望值及分歧情况反馈给各位专家，由专家组成员再次独立填写变量可能出现的状态及相应概率，如此重复1～2次，直至专家意见分歧程度低于要求的值。
6．对8位专家提交的投资变量的分布概率进行平均，得出该项目投资的概率分布见表5-20。
根据表5-21，可计算出投资的期望值为：
10000×0.175+11000×0.45+12000×0.2875+13000×0.0875=11287.5(万元)
投资期望值的方差为：
0.175×(10000-11287.5)2+0.45×(11000-11287.5)2-0.2875×(12000-11287.5)2+ 0.0875×(13000-11287.5)2=729843.8
标准差为：
离散系数为：
解析
暂无解析
2009年1～11月份，城镇固定资产投资168634亿元，同比增长32.1%，比上年同期加快5.3个百分点，比1～10月回落1.0个百分点。其中，国有及国有控股投资73535亿元，增长37.8%；房地产开发投资31271亿元，增长17.8%。
从项目隶属关系看，2009年1～11月份，中央项目投资15277亿元，同比增长16.4%；地方项目投资153357亿元，增长33.9%。注册类型中，1～11月份，内资企业投资155132亿元，同比增长35.6%；港澳台商投资5696亿元，增长1.5%；外商投资6865亿元，下降0.1%。
分产业看，1～11月份，第一产业投资增长51.5%，第二产业投资增长26.1%，第三产业投资增长36.6%。在行业中，1～11月份，煤炭开采及洗选业投资2614亿元，同比增长33.6%；电力、热力的生产与供应业投资9442亿元，增长20.2%；石油和天然气开采业投资2075亿元，下降6.5%；铁路运输业投资4646亿元，增长80.7%。
从施工和新开工项目情况看，2009年1～11月份，累计施工项目429470个，同比增加100493个；施工项目计划总投资393087亿元，同比增长36.3%；新开工项目317012个，同比增加88236个；新开工项目计划总投资136922亿元，同比增长76.6%。
从到位资金情况看，2009年1～11月份，到位资金189487亿元，同比增长39.2%。其中，国家预算内资金增长69.8%，国内贷款增长46.4%，自筹资金增长32.2%，利用外资下降15.2%。
从企业类型来看，2009年1～11月内资企业投资和外商投资总额与2008年同期相比，约增加了( )。
A．30.67%
B．33.58%
C．34.42%
D．36.79%
正确答案
B
解析
[解析] 2009年1～11月，内资企业投资和外商投资总额为155132+6865=161997(亿元)，2008年同期数据为(155132÷1.356+6865÷0.999)≈121276.00亿元，与2008年同期相比，161997÷121276×100%-100%≈33.58%。故选B．
在本项目评估中，土地还原利率是一个重要参数，土地估价师可以采用( )确定还原利率。
A．安全利率加风险调整法
B．风险分析法
C．经验判断法
D．纯收益与价格比率法
正确答案
A,D
解析
[解析] 土地还原率的确定方法有以下几点。①土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率，采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率。为避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其纯收益与价格的平均值。②安全利率加上风险值调整确定还原率，还原率一安全利率+风险调整值。安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。③投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率，将社会上各种类型的投资(如银行存款、贷款、国债、债券、股票等)收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原率的具体数值。
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