- 土地增值税计税依据
- 共1347题
我国现行税法规定，纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，其计算征收土地增值税的转让收入额应当是( )。
A．同地段同类房地产的平均市场价格
B．同地段同类房地产的最低市场价格
C．同地段同类房地产的最高市场价格
D．房地产评估机构根据同类房地产进行综合评定的价格
正确答案
D
解析
[解析] 现行税法规定，隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按( )计算。
A．账面余额
B．重置成本
C．账面原值乘以成新度折扣率
D．重置成本价乘以成新度折扣率
正确答案
D
解析
[解析] 出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按重置成本价乘以成新折扣率计算。
纳税人转让房地产，有( )情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税。
A．隐瞒与虚报房地产成交价格
B．因偷税被税务机关给予二次行政处罚
C．房地产成交价格在1亿元以上
D．提供扣除项目金额不实
正确答案
A,D
解析
[解析] 税法规定，需要对房地产进行评估的情形有：出售旧房或建筑物的；隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
依照土地增值税的规定，建造普通标准住宅出售的可享受税收优惠。下列各项符合普通标准住宅标准的有( )。
A．住宅小区建筑容积率在1.0以上
B．单套建筑面积在120平方米以下，最高不超过144平方米
C．成本利润率不得超过30%
D．实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下
E．一次性付款不得低于实际交易价格的50%
正确答案
A,B,D
解析
[解析] 普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2008年3月2日，出售普通住宅用房一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本80000万元，利息支出为10000万元，其中400万元为罚息(不能按收入项目准确分摊)。假设城市维护建设税税率为7%、印花税税率为0.5‰、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。企业营销部门在制订售房方案时，拟订了两个方案，方案一：销售价格为平均售价20000元/平方米；方案二：销售价格为平均售价19780元/平方米。
问题：
1．分别计算在两个方案下该公司应纳土地增值税及税后盈利数额。
2．比较分析两个方案中哪个对房地产公司更为有利。
正确答案
A．两种方案计算
方案一：
1．确定转让房地产的收入=91000×20000=182000(万元)
2．确定转让房地产的扣除项目金额
(1)取得土地使用权所支付的金额为20000万元
(2)房地产开发成本为88000万元
(3)房地产开发费用=(20000+88000)×10%=10800(万元)
(4)从事房地产开发加计扣除允许=(20000+88000)×20%=21600(万元)
(5)允许扣除的税费合计=182000×5%×(1+7%+3%)=10010(万元)
(6)允许扣除项目金额合计=20000+88000+10800+21600+10010=150410(万元)
3．增值额=182000-1.50410=31590(万元)
4．增值率=31590÷150410×100%=21.00%
5．应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数=31590×30%-0=9477(万元)
6．实际盈利金额=收入-成本-费用-税金=182000-20000-88000-10000-10010-9477=44513(万元)
方案二：
该公司将房价适当调低，由每平方米20000元，降到每平方米19780元，则售价总额为179998万元，其他资料不变，则：
1．增值额=179998-150410=29588(万元)
2．增值率=29588÷150410×100%=19.67% 该公司开发普通标准住宅且增值额未超过扣除项目金额的20%，按规定免征土地增值税。
3．实际盈利金额=179998-20000-88000-10000-179998×5%×(1+7%+3%)=179998-127899.89=52098.11(万元)
B．两种方案比较
比较上述计算结果，方案二的情况虽然售价比原来降低了2002万元(182000-179998)，但实际税后收益反而比原来增加了7585.11万元(52098.11-44513)。故方案二对房地产公司更为有利。
解析
暂无解析
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