- 土地增值税计税依据
- 共1347题
某市房地产开发公司成立于2003年10月，准备开发两个项目。2004年正式开盘销售，当年发生以下业务：
(1)有偿受让市内一块15万平方米的国有土地使用权，支付地价款4 500万元，公司将其中60%建造高级公寓出售，另40%准备开发写字楼。
(2)进行15万平方米土地的“三通一平”工作，共耗资1 600万元。其资金来源系向银行借款，向银行支付借款利息80万元。
(3)高级公寓开发成本为建安工程费3 000万元、基础设施800万元、公共配套设施500万元、开发间接费用380万元。
(4)发生与开发高级公寓有关的期间费用为：管理费120万元(含业务招待费80万元)；销售费400万(其中含广告费350万，业务宣传费30万元)；公司取得第一笔商品房销售收入之前上年发生的业务宣传费8万元；财务费用500万元(能按转让项目计算分摊)。
(5)建造同类型高级公寓3栋，其中，1号楼销售面积2万平方米，平均售价3 200元/平方米；2号楼销售面积1万平方米，平均售价3 000元/平方米；3号楼销售而积0.5万平方米，无偿赠送给相关协作单位。三栋高级公寓均在当年售完，并于12月底交付业主使用。
(6)与转让房地产项目有关的营业税费、土地增值税假定为800万元。
要求：计算该房地产企业2004年应纳企业所得税。
正确答案
(1)计税收入＝{2×3200＋l×3000＋0.5×[(2×3200＋1×3000)÷(2＋1)]}万元
＝10967万元
(2)准予扣除项目：属于高级公寓项日土地地价款、土地开发费用应分次计人；其他开发成本，开发费用均属于高级公寓项日，可直接计人。
1)建造成本＝[4500×60％＋(1600＋80)×60％＋3000＋800＋500＋380]万元＝8388万元
2)期间费用
①招待费税前扣除标准＝(10967×3‰＋3)万元＝35.9万元，实际开支超标准＝(80－ 35.9)万元＝44.1万元，税前可扣管理费用＝(120－44.1)万元＝75.9万元。
②广告费税前扣除标准＝10967万元×8％＝877万元，实际开支的广告费350万元在标准以内。
③业务宣传费＝10967万元×5‰＝54.84万元，实际开支的业务宣传费30万元在标准以内，还可以将取得第一笔商品房销售收入之前发生的商品房业务宣传费8万元结转本年抵扣。
④财务费用50万元。
3)税金：与转让房地产项日有关的营业税费、土地增值税为800万元。
(3)应纳税所得额＝[10967－8388－75.9－(400＋8)－50－800]万元＝1245.1万元
(4)应纳企业所得税＝1245.1万元×33％＝410.88万元
解析
暂无解析
土地增值税的纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应( )主管税务机关申报纳税。
A．向房地产坐落地的一方
B．向房地产坐落地的各方
C．事先选择一至两方的
D．向房地产坐落地各方的共同上级
正确答案
B
解析
[解析] 纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产各自所在地分别申报纳税。
为了对某宗商业用地进行估价，估价人员对宗地附近区域商业用房出租、买卖等市场交易情况进行了实地调查。按运用商业用地估价方法的要求，下列不需要进行交易情况修正的是( )。
A．承租首层商业用房时附带承租建筑夹层，租赁合同约定租金优惠15%
B．出租房屋的物业管理费1.2元/平方米，由承租人自行向物业公司缴纳
C．买卖合同约定在房产过户时由买方按成交价的3%和1%分别缴纳契税和土地增值税
D．买卖合同约定在房产过户时由卖方按成交价的5.5%和1.0%分别缴纳营业税及附加和土地增值税
正确答案
D
解析
暂无解析
下列各项中，按规定可以免征土地增值税的是( )。
A．被兼并企业将房地产转让给兼并企业
B．一个企业与另一个企业的房地产进行交换
C．以房地产抵债
D．土地使用者有偿受让土地使用权后，不进行房产开发，直接出售空地
正确答案
A
解析
[解析] 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
某企业本期上交教育费附加8000元，印花税3000元，土地增值税3000元，支付增值税进项税额50000元，预交营业税5000元，耕地占有税（用于固定资产投资）10000元，则在现金流量表中支付的各项税费项目应为（）。
A．19000元
B．69000元
C．29000元
D．79000元
正确答案
A
解析
暂无解析
以下税率中，( )我国目前尚没有采用。
A．比例税率
B．定额税率
C．超额累进税率
D．全额累进税率
正确答案
D
解析
[解析] 我国的增值税、营业税、城市维护建没税、企业所得税等采用比率税率征收；资源税、车船税等采用定额税率征收；个人所得税采用超额累进税率征收；土地增值税采用超率累进税率征收。尚且没有采用全额累进税率征收税款。
李某2000年3月以60万元的价格购买了两套公寓作为投资，2005年5月以50万元的价格将其中的一套公寓出售给郑某。郑某在此次房屋交易中应缴纳的税种有( ) 。
A．印花税
B．契税
C．营业税
D．土地增值税
正确答案
A,B
解析
[解析] 本题中，郑某在此次房屋交易中应缴纳的税种有印花税和契税。
以下属于主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算，而不是纳税人应进行土地增值税的清算的是( )。
A．纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
B．房地产开发项目全部竣工、完成销售的
C．整体转让未竣工决算房地产开发项目的
D．直接转让土地使用权的
正确答案
A
解析
[解析] 选项B、C、D为纳税人应进行土地增值税清算的情形。
下列项目中，属于土地增值税征收范围的有( )。
A．国有土地权使用的转让
B．存量房地产的买卖
C．国有土地权使用的交换
D．国有土地使用权的出让
正确答案
A,B,C
解析
国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，属于土地买卖的一级市场。土地使用权出让的出让方是国家，国家凭借土地的所有权向土地使用者收取土地的租金。出让的目的是实行国有土地的有偿使用制度，合理开发、利用、经营土地，因此，土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。
下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有( )。
A．直接转让土地使用权的
B．整体转让未竣工决算房地产开发项目的
C．房地产开发项目全部竣工并完成销售的
D．取得销售(预售)许可证2年仍未销售完的
正确答案
A,B,C
解析
符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售并能够准确核算的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。
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