- 土地增值税计税依据
- 共1347题
2005年10月，某房地产开发公司建造了一套普通标准住宅出售，出售价格为5 000万元，并按规定缴纳了有关税费(营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%、印花税0.5‰)。该开发公司为取得土地使用权支付的地价款和有关费用合计为1 200万元，开发成本为1 800万元。该公司不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，当地规定的房地产开发费用的计算扣除比率为10%。
要求：计算该公司当月应该缴纳的土地增值税。
正确答案
(1)应该缴纳的相关税费合计=5 000×5%×(1+7%+3%)+5 000×0.5‰ =277.5(万元)
(2)扣除项目金额=1 200+1 800+277.5-5000×0.5‰+(1 200+1 800)×(10%+20%) =4 175(万元)
(3)增值额=5 000-4 175=825(万元)
(4)825/4 175=19.8%＜20%，所以该公司可以免交土地增值税。
解析
暂无解析
根据土地增值税的规定，下列计算公式中正确的是( )。
A．房地产评估价格=交易实例房地产价格×权益因素修正
B．旧有房地产评估价格=重置成本价×成新折扣率
C．旧有房地产的价格=旧有的房地产原值+建筑物折旧
D．旧有房地产的价格=旧有房地产市场价格-建筑物折旧
正确答案
B
解析
[解析] 评估价格由重置成本价乘以成新度折扣率后的价格确定。
房地产评估价格=交易实例房地产价格×实物状况因素修正×权益因素修正×区域因素修正×其他因素修正
旧有房地产的价格=旧有房地产重新建造的完全价值-建筑物折旧
资料二：某房地产开发公司于2010年6月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付转让方地价款8000万元。自2010年6月起至2011年12月末，该房地产公司使用受让的60%土地开发建造一栋写字楼并全部出售，依据销售合同共计取得销售收入18000万元。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6200万元，开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元(只有70%能提供金融机构的证明)。
已知：当地的城市建设维护税税率是5%；教育费附加征收率为3%；契税税率为3%；购销合同适用的印花税税率为0.3‰；产权转移数据适用的印花税税率为0.5‰。其他开发费用扣除标准为4%。
要求：根据上述资料，分析回答下列题。
该房地产开发公司土地增值税额可扣除的开发费用是( )万元。
A．850.63
B．795.76
C．945.76
D．1114.4
正确答案
B
解析
[解析] 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。可扣除的开发费用＝500×70%+(4944+6200)×4%＝795.76(万元)。
(共8题。每题的备选项中，只有一个最符合题意)
计算土地增值税时准予扣除的项目合计是( )万元。
A．225.69
B．265.25
C．254.58
D．294.36
正确答案
B
解析
[解析] ①取得土地使用权支付的地价款=60(万元) ②建造房地产的开发成本=150(万元) ③建造房地产的开发费用=27.5(万元) ④与转让项目有关的税金=27.75(万元) ⑤扣除项目金额合计(4项)=60+150+27.5+27.75=265.25(万元)
下列关于税金会计处理的表述中，正确的有( )。
A．销售商品的商业企业收到．光征后返的增值税时，计入当期的补贴收入
B．兼营房地产业务的工业企业应由当期收入负担的土地增值税，计入其他业务支出
C．房地产开发企业销售房地产收到先征后返的营业税时，冲减收到当期的主营业务税金及附加
D．委托加工应税消费品收回后直接用于销售的，委托方应将代扣代缴的消费税款冲减当期应交税金
E．矿产品开采企业生产的矿产资源对外销售时，应将按销售数量计算的应交资源税计入当期主营业务税金及附加
正确答案
A,B,C,E
解析
[解析] 委托加工应税消赞品收回后自接用于销售的，委托方应将代扣代缴的消费税款计入成本，销售应税消费品时不再缴纳消费税。
根据企业所得税法律制度的规定，在计算企业应纳税所得额时不得从收入总额中扣除的税金是( )。
A．土地增值税
B．增值税
C．资源税
D．营业税
正确答案
B
解析
[解析] 本题考核在计算企业应纳税所得额时税金的扣除。由于增值税属于价外税，并不包含在收人总额之中。因此，在计算企业应纳税所得额时，增值税不得从收入总额中扣除。
某市宏志房地产开发公司参与开发市内新区建设项目。建成后的普通标准住宅销售收入5 000万元，综合楼销售收入18 000万元，公司按税法规定分别缴纳了销售环节各项有关税金及教育费附加(印花税忽略不计)。公司取得土地使用权所支付的金额为2 000万元，其中建造普通标准住宅占用土地支付的金额占全部支付金额的1/4。公司分别计算了普通标准住宅和综合楼的开发成本及开发费用，普通标准住宅增值额占扣除项目金额的18%；综合楼开发成本为6 000万元。另知该公司不能提供金融机构贷款证明，当地省人民政府规定允许扣除的房地产开发费用计算比例为10%。
要求：计算该公司应缴纳土地增值税的税额。
正确答案
建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
计算综合楼应纳土地增值税。
(1)计算扣除项目金额
1)取得土地使用权所支付的金额＝[2000×(1－l/4)]万元＝1500万元
2)支付开发成本＝6000万元
3)扣除税金＝18000万元×5％×(1＋7％＋3％)＝990万元
4)应计提开发费用＝(1500＋6000)万元×10％＝750万元
5)加计扣除费用＝(1500＋6000)万元×20％＝1500万元
6)扣除项目金额＝(1500＋6000＋990＋750＋1500)万元＝10740万元
(2)增值额＝(18000－10740)万元＝7260万元
(3)增值额占扣除项目的比率＝7260÷10740×100％≈67.60％
(4)应缴土地增值税＝(7260×40％－10740×5％)万元＝2367万元
解析
暂无解析
某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为( )万元。
A．500
B．2000
C．2500
D．3000
正确答案
D
解析
[解析] 应扣除的房地产开发费用：10000×10%=1000(万元)，“其他扣除项目”；10000×20%=2000(万元)
我国现行税法规定，纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，其计算征收土地增值税的转让收入额应当是( )。
A．同地段同类房地产的平均市场价格
B．同地段同类房地产的最低市场价格
C．同地段同类房地产的最高市场价格
D．房地产评估机构根据同地段同类房地产进行综合评定的价格
正确答案
D
解析
[解析] 我国现行税法规定，隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
某市一内资房地产开发企业2011年开发一个商品房项目，有关资料如下：
(1)购入土地，支付与该项目相关的土地使用权价款1200万元，另发生相关费用80万元。
(2)前期工程费200万元，支付工程价款1000万元，基础设施及公共配套设施费160万元，开发间接费用100万元。
(3)该项目商品房全部销售，取得销售收入8000万元，并签订了销售合同。
(4)发生销售费用400万元，财务费用300万元，其他费用110万元。
要求：根据以上资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算合计数。
计算该房地产开发企业计算土地增值税时准予扣除的取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用及“其他扣除项目”金额。
正确答案
准予扣除取得土地使用权所支付的金额=1200+80=1280(万元)。
准予扣除房地产开发成本=200+1000+160+100=1460(万元)。
准予扣除房地产开发费用=(1280+1460)×10%=274(万元)。
准予扣除“其他扣除项目金额”=(1280+1460)×20%=548(万元)。
该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除土地使用费、开发成本、开发费用、其他扣除项目金额合计=1280+1460+274+548=3562(万元)。
解析
暂无解析
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