- 土地增值税计税依据
- 共1347题
某房地产开发商以楼面地价1000元/m2购入了一家普通住宅用地70年的使用权。已知建筑容积率为1.6，规划建筑用地面积为40000m2，建造成本为1400元/m2，专业人员费用为建造成本的8%，管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的5%，贷款利率为12%，开发建设周期为3年(其中准备期6个月，建设期为24个月，销售期为6个月)，土地成本在项目开始时一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费在建设期内均匀投入。如果项目建成后的市场销售价格为4700元/m2，出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%，问开发商成本利润率是多少若考虑土地增值税因素的影响，且假设本项目的开发成本等于建造成本与专业人员费用之和，问该项目的开发商成本利润率有何变化
正确答案
A．计算项目总开发价值
(1)项目总建筑面积=40000×1.6=64000(m2)
(2)项目总销售收入=4700×64000=300800000(元)=30080(万元)
(3)项目销售税费=30080×6.5%=1955.2(万元)
(4)项目总开发价值=30080-1955.2=28124.8(万元)
B．计算项目总开发成本
(1)土地使用权出让金=1000×64000=6400(万元)
(2)项目建造成本：1400×64000=89600000(元)=8960(万元)
(3)专业人员费用：8960×8%=716.8(万元)
(4)管理费用：(6400+8960+716.8)×5%=803.84(万元)
(5)财务费用(利息)：
①土地利本利息：6400×[(1+12%)3-1]=2591.54(万元)
②建造成本、专业人员费用与管理费用的利息：
(8960+716.8+803.84)×[(]=10480.64×(1.121.5-1)
=10480.64×0.18529659=1942.03(万元)
③财务费用(利息)共计：2591.54+1942.03=4533.57(万元)
(6)项目销售费用：30080×2.5%=752(万元)
(7)项目总开发成本：6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21(万元)
C．计算开发商成本利润率
(1)开发商利润：28124.8-22166.21=5958.59(万元)
(2)开发商成本利润率：=26.88%
D．考虑土地增值税对开发商成本利润率影响
(1)计算土地增值税应扣除项目金额：
(1+20%)×(土地成本+开发成本)+开发费用+与转让房地产有关的税费=
(1+20%)×(6400+8960+716.8)+(803.84+4533.57+752)+1955.2=1.2×16076.8+6089.41+1955.2=27336.77(万元)
(2)计算增值额：30080-27336.77=2743.23(万元)
(3)增值额占扣除项目金额的百分比：
(4)因为增值额占应扣除项目金额之比为10.04%，小于20%，对于普通住宅项目可以免征土地增值税。所以土地增值税对本开发项目没有影响，即开发商成本利润率不变，为26.88%。
解析
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土地增值税的计税依据是转让房地产取得的增值额，即转让收入扣除准予扣除项目后的余额。下列各项中属于扣除项目的有( )。
A．土地价款
B．土地开发成本
C．地上建筑物成本及费用
D．土地增值税税金
正确答案
A,B,C
解析
[解析] 本题考核土地增值税的扣除项目范围。根据规定，土地增值额计算时，准予扣除的项目有土地价款、土地开发成本、地上建筑物成本及费用、销售税金，但不包括缴纳的土地增值税本身。
根据我国《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的征税范围包括 ( )。
A．农户出让承包土地使用权
B．个人转让国有土地使用权
C．单位转让地上的建筑物及其附着物
D．地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
正确答案
B,D
解析
[解析] 根据我国《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的征税范围包括：①转让国有土地使用权；②地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
位于某市的房地产开发企业2011年建造商品房一幢，其成本、费用支出为：
(1)支付地价款350万元；
(2)土地征用费450万元；
(3)前期工程费380万元；
(4)基础设施费200万元；
(5)开发小区内的道路建设费用150万元；
(6)支付建筑人员的工资福利费200万元；
(7)开发间接费100万元；
(8)期间费用1200万元，其中利息支出520万元(其中有逾期利息14万元，罚息6万元，利息不能按房地产项目分摊)。
(9)该房地产开发企业将开发的商品房80%用于出售，签订合同取得收入6000万元，20%用于安置回迁户(假定均签订销售合同)，按规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加和印花税(当地规定房地产开发费用扣除比例按照最高限额扣除，契税税率3%)。
[要求] 根据所给资料，回答下列问题：
企业应纳的土地增值税为( )万元。
A．1736.5
B．1726.26
C．1354.26
D．860.18
正确答案
D
解析
[解析] 增值额=6000/0.8-4755.15=2744.85(万元)
增值率=2744.85÷4755.15×100%=57.72%，适用税率40%，速算扣除系数5%。
应纳土地增值税=2744.85×40%-4755.15×5%=1097.94-237.76=860.18(万元)
下列各项中，属于土地增值税的税率形式是( )。
A．全额累进税率
B．定额税率
C．超额累进税率
D．超率累进税率
正确答案
D
解析
[解析] 本题考核土地增值税适用的税率形式。土地增值税实行四级超率累进税率。
下列房地产经营行为巾，属于士地增值税征税范围的是( )。
A．转让集体所有的土地使用权
B．出租生产车间使用权
C．企业间互换房产
D．某企业以房产对外投资，每年定额分红10万元
正确答案
C
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选项C产权发生转让，属于土地增值税的征税范围；A属于非法转让；其他的产权没有发生变化。
下列税种中属于国家税务局系统征收范围的有( )。
A．资源税
B．土地增值税
C．非银行金融企业所得税
D．集贸市场和个体户的增值税
E．2002年1月1日新注册企业所得税
正确答案
C,D,E
解析
[解析] 资源税和土地增值税属于地方税务局的征收范围。
下列各项中不属于土地增值税的征税范围的是( )。
A．取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的
B．存量房地产的买卖
C．将房地产转让到所投资、联营的企业中
D．房地产的继承
正确答案
D
解析
[解析] 房地产的继承不属于土地增值税的征税范围。
甲企业(非房地产开发企业)，于2005年3月20日签定厂房转让合同，将本厂厂房转让给乙企业，厂房账面净值为1 000万元，转让价为2 200万元。支付评估费2万元请房地产评估机构评定，该厂房重置成本为2 000万元，成新度折扣率为七成新。厂房所占土地的使用权原以划拨方式取得，因转让房地产，补交土地使用权出让费20万元。其中：契税的税率为5%，营业税的税率为5%，城建税的税率为7%，教育费附加的征收率为3%，印花税的税率0.5‰。
要求：
根据上述资料回答，在这一房产转让行为中，甲企业和乙企业在契税、房产税、营业税、城建税、教育费附加以及印花税、土地增值税中应缴纳哪些税，应缴纳的税额为多少
正确答案
在契税、房产税、营业税、城建税、教育费附加以及印花税中，甲企业应缴纳契税、营业税、城建税、教育费附加以及印花税，乙企业应缴纳契税。因为房产税只对房产的所有人或经营人征收，即只对房产的所有或使用行为征收，而对房产转让行为并不征收。
甲企业应纳的各种税计算如下：
(1)应缴纳的契税：以划拨方式取得，补交土地使用权出让费20万元。
应缴纳的契税=20×5%=1(万元)
(2)应缴纳的营业税为
2 200×5%=110(万元)
(3)应缴纳的城建税、教育费附加为
110×(7%+3%)=11(万元)
(4)应缴纳的印花税为
2 200×0.5‰=1.1(万元)
(5)应缴纳的土地增值税：
①转让收入为2 200万元；
②扣除项目金额的计算如下：
取得土地使用权时支付的金额为：
20+1=21(万元)
与转让项目有关的税金为：
110+11+1.1=122.1(万元)
评估价格为：2 000×0.7=1 400(万元)
评估费用为2万元。
扣除项目金额合计为：
21+122.1+1 400+2=1 545.1(万元)
③增值额为=2 200-1 545.1=654.9(万元)
④增值额与扣除项目金额的比率为：
654.9÷1 545.1×100%=42.39%
⑤应纳土地增值税税额为：
654.9×30%=196.47(万元)
乙企业应缴纳的税款为：
应纳的契税为：
2 200×5%=110(万元)
解析
暂无解析
下列税种中采用定额税率的是( )。
A．营业税
B．车船使用税
C．外商投资企业和外国企业所得税
D．土地增值税
正确答案
B
解析
[解析] 营业税、外商投资企业和外国企业所得税适用比例税率，土地增值税适用累进税率。
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