- 土地增值税计税依据
- 共1347题
位于县城的某商贸公司2011年12月销售一栋旧办公楼，取得收入1000万元，缴纳印花税0.5万元，因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2008年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元。该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为（）。
A.639.6万元
B.640.1万元
C.760.1万元
D.763.7万元
正确答案
C
解析
销售旧的办公楼需要交营业税、城建税及教育费附加=(1000-600)×5%×(1+5%+3%)=21.6(万元)；因为无法取得评估价格，所以按照购房发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%扣除，600×(1+4×5%)=720(万元)；对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数，所以可以扣除的金额合计数为720+21.6+18+0.5=760.1(万元)。
某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例ha；该项目（广告内容，已被删除）的有关税金为 200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和"其他扣除项目"的金额为（ ）。
A． 1500万元
B． 2000万元
C． 2500万元
D． 3000万元
正确答案
D
解析
房地产开发费用中的财务费用，凡不能按转让房地产项目计算分摊银行借款利息，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除，应扣除的房地产开发费用为10000×10%=1000万元；其他扣除项目是指按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本的20%计算的加计扣除费用，其他扣除项目=10000×20%=2000万元。则应扣除的房地产开发费用和"其他扣除项目"=1000+2000=3000万元。
某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例ha；该项目（广告内容，已被删除）的有关税金为 200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和"其他扣除项目"的金额为（ ）。
A． 1500万元
B． 2000万元
C． 2500万元
D． 3000万元
正确答案
D
解析
房地产开发费用中的财务费用，凡不能按转让房地产项目计算分摊银行借款利息，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除，应扣除的房地产开发费用为10000×10%=1000万元；其他扣除项目是指按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本的20%计算的加计扣除费用，其他扣除项目=10000×20%=2000万元。则应扣除的房地产开发费用和"其他扣除项目"=1000+2000=3000万元。
根据土地增值税的规定，下列计算公式中正确的是( )。
A．房地产评估价格=交易实例房地产价格×权益因素修正
B．旧有房地产评估价格=重置成本价×成新折扣率
C．旧有房地产的价格=旧有的房地产原值+建筑物折旧
D．旧有房地产的价格=旧有房地产市场价格-建筑物折旧
正确答案
B
解析
[解析] 评估价格由重置成本价乘以成新度折扣率后的价格确定。
房地产评估价格=交易实例房地产价格×实物状况因素修正×权益因素修正×区域因素修正×其他因素修正
旧有房地产的价格=旧有房地产重新建造的完全价值-建筑物折旧
注册税务师受托审核某房地产开发公司应纳土地增值税情况时，发现纳税人有下列( )情况时，注册税务师应按房地产评估价格计算补缴土地增值税。
A．提供扣除项目金额不实的
B．隐瞒、虚报房地产成交价格的
C．增值额超过扣除项目金额20%以上的
D．转让房地产价格明显偏低，又无正当理由的
正确答案
A,B,D
解析
暂无解析
某市一房地产开发企业委托某税务师事务所对企业所得税和土地增值税的核算情况进行检查。2011年开发新楼盘，企业经营资料如下：
(1)2011年年初以出让方式取得市区某土地使用权用于开发，占地面积为4万平方米，地价款及相关费用5800万元。
(2)新楼盘分为两期开发，其中第一期为住宅楼及配套设施，占地面积为3万平方米，开发期为1年，已经在2011年取得预售许可证，截止2011年底已经销售90%并取得竣工证明，销售收入共计96000万元。
(3)注册税务师审核时，发现第一期工程相关的如下信息：
①土地使用权成本4350万元；土地征用及拆迁补偿费14350万元；前期工程费3350万元；建筑安装工程费13550万元；基础设施费3500万元；公共配套设施费1200万元；开发间接费用7500万元；
②第一期工程专门从银行借款，利息支出865万元，其中超过贷款期限的利息支出为115万元，可以提供银行贷款证明。
③销售费用1200万元，其中广告费1000万元；管理费用1500万元(含印花税)，其中业务招待费890.5万元。
④2011年预缴的相关税金如下：
营业税＝4000(万元)
城市维护建设税及教育费附加＝400(万元)
土地增值税＝1920(万元)
企业所得税＝5600(万元)
已知：计算土地增值税时利息之外的其他开发费用按照5%的比例计算扣除。
根据上述资料，回答以下问题，每问需计算出合计数。
2011年房地产开发企业应该补缴的营业税、城建税和教育费附加为( )万元。
A．880
B．600
C．700
D．680
正确答案
A
解析
[解析] 应补缴营业税、城建税金及教育费附加＝96000×5%×(1+7%+3%)－4000－400＝880(万元)
我国现行税法规定，纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，其计算征收土地增值税的转让收入额应当是( )。
A．同地段同类房地产的平均市场价格
B．同地段同类房地产的最低市场价格
C．同地段同类房地产的最高市场价格
D．房地产评估机构根据同类房地产进行综合评定的价格
正确答案
D
解析
[解析] 现行税法规定，隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
某市某生产企业为增值税一般纳税人，2005年度账面记载注册资本10000万元、职工 1200人，当年相关经营情况如下：
(1)外购原材料，取得防伪税控系统开具的增值税专业发票，注明金额5000万元、增值税进项税额850万元，另支付购货运输费用200万元、装卸费用20万元、保险费用30万元；
(2)对外销售A产品1000个，每个含税金额17.55万元，共计取得含税金额17550万元；支付销售货物的运输费用300万元，保险费用和装卸费用160万元；
(3)销售A产品40个给本公司职工，以成本价核算取得销售金额400万元；该公司新设计生产B产品5个，每个成本价12万元，为了检测其性能，将其转为自用。市场上无B产品销售价格；(成本利润率10%)
(4)为促进产品销售，该企业决定成立顾客会员俱乐部，每位会员收取会费每年1000元，共招收会员100个单位；
(5)转让10年前自建的旧生产车间，取得收入1200万元，该车间的原值为1000万元，已提取折旧400万元；该车间经有权机构评估，成新度为30%，目前建造同样的生产车间需要 1500万元；转让旧生产车间时向政府补缴出让金80万元，发生其他相关费用20万元；
(6)转让一块土地使用权，取得收入560万元。年初取得该土地使用权时支付金额420万元，转让时发生相关费用6万元；
(7)发生业务招待费130万元、技术开发费280万元(上年发生技术开发费260万元)；其他管理费用1100万元；
(8)发生广告费用700万元、业务宣传费用140万元、展览费用90万元；
(9)发生财务费用900万元，其中向其相关联的企业借款支付的利息费用600万元，已知向其相关联的企业借款的年利息率为6%，金融机构同期贷款利率为5%；
(10)全年计入成本费用的实发工资总额和按工资总额提取的职工工会经费、职工福利费、职工教育经费共计1500万元。
(注：该企业适用的增值税税率17%；当地人均月计税工资标准为800元，企业不能出具《工会经费拨缴款专用收据》)
要求：按下列顺序回答问题：
(1)分别计算该企业2005年应缴纳的增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税；
(2)计算该企业2005年实现的应税收入总和；
(3)计算企业所得税前准许扣除的销售成本总和；
(4)计算企业所得税前准许扣除的销售税金及附加总和；
(5)计算企业所得税前准许扣除的销售费用总和；
(6)计算企业所得税前准许扣除的管理费用总和；
(7)计算企业所得税前准许扣除的财务费用总和；
(8)计算企业所得税前准许扣除的工资、工资附加“三费”标准及调整金额；
(9)计算该企业2005年应缴纳的企业所得税。(企业所得税税率为33%)
正确答案
(1)应缴纳的各项税金：
①增值税：
销项税额＝17550÷(1+17%)×17%+40×17.55÷(1+17%)×17%+5×12×(1+10%)× 17%＝2550+102+11.22＝2663.22(万元)
进项税额＝850+200× 7%+300× 7%＝850+14+21＝885(万元)
应缴纳增值税＝2663.22-885＝1778.22(万元)
②应缴纳营业税＝0.1×100× 5%+1200X 5%+(560-420)× 5%＝67.5(万元)
③应缴纳城市维护建设税和教育费附加＝(1778.22+67.5)× 7%+(1778.22+67.5)× 3%＝ 129.2004+55.3716＝184.572(万元)
④土地增值税：转让旧生产车间的土地增值额＝1200-[1500× 30%+80+20+1200× 5%× (1+7%+3%)]＝1200-450-80-20-66＝1200-616＝584(万元)
增值率＝584÷616×100%＝94.81%(适用税率40%)
应缴纳土地增值税＝584×40%-616× 5%＝233.6-30.8＝202.8(万元)
转让土地使用权的土地增值额＝560-420-6-(560-420)× 5%×(1+7%+3%)＝560- 433.7＝126.3(万元)
增值率＝126.3÷433.7×100%＝29.12%(适用税率30%)
应缴纳土地增值税＝126.3×30%＝37.89(万元)
合计应纳土地增值税＝240.69(万元)
(2)实现的收入＝17550÷(1+17%)+40×17.55÷(1+17%)+5×12×(1+10%)+1200+ 560+0.1×100＝15000+600+66+1200+560+10＝17436(万元)
(3)应扣除的销售成本＝(1000+40)×(400÷40)+5×12+(1000-400)+420＝11480(万元)
(4)应扣除的销售税金及附加＝67.5+184.572+240.69＝492.762(万元)
(5)应扣除的销售费用＝300×(1-7%)+160+80+20+6+17436×2%+17436×5‰+90=279+160+80+20+6+348.72+87.18+90=1070.9(万元)
(6)(280-260)÷260×100%＝7.7%＜10%，所以不能加计扣除技术开发费。
应扣除的管理费用＝1100+1500× 5‰+(17436-1500)× 3‰+280＝1435.308(万元)
(7)应扣除的财务费用＝(900-600)+600÷6%(或10000)×50%×5%＝550(万元)
(8)准许扣除的工资、工资附加“三费”标准＝1200× 0.08×12×(1+14%+1.5%)＝ 1330.56(万元)
调增金额＝1500-1330.56＝169.44(万元)
(9)2003年应缴纳的企业所得税＝(17436-11480-492.762-1070.9-1435.308-550+ 169.44)×33%＝850.2351(万元)
解析
暂无解析
位于市区的某房地产企业利用原划拨土地建造写字楼，2009年发生的相关业务如下：
(1)按照国家有关规定补交土地出让金5000万元，缴纳相关费用200万元；
(2)写字楼开发成本3500万元，另发生装修费用500万元；
(3)写字楼开发费用为640万元，其中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明)；
(4)写字楼6月份竣工验收，将总建筑面积的50%销售，签订销售合同，取得销售收入12000万元；将剩余写字楼中50%的建筑面积转为自用。
(其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限计算扣除房地产开发费用。)
要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数：
1.企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额；
正确答案
房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
应扣除的开发成本的金额=(3500+500)×50%=2000(万元)
解析
暂无解析
转让房地产增值额是( )。
A．纳税人转让房地产的收入
B．纳税人按税法规定的项目金额
C．纳税人转让房地产的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额
D．纳税人转让房地产的收入减去其开发费用的余额
正确答案
C
解析
[解析] 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因素。
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