- 土地增值税法律制度
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下列应税项目中，适用定额税率计征印花税的是( )。
A．合同
B．产权转移书据
C．权利许可证照
D．营业账簿中的资金账簿
正确答案
B
解析
[解析] 纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及存转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。扣除项目=1400×50%+72=772(万元)，增值额=1200-1400×50%-72=428(万元)，增值率=428÷772=55.44%，应纳土地增值税=428×40%-772×5%=132.6(万元)。
在计征土地增值税时，准予纳税人从转让收入中扣除的是项目是( )。
A．土地出让金
B．营业税和印花税
C．各项税收的滞纳金
D．旧房的重置成本
正确答案
A
解析
[考点]第三章工程财务第四节与工程财务有关的税收及保险规定：与工程财务有关的税收规定――土地增值税。[思路]土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。其中税法规定的扣除项目包括下述六项。 (1)取得土地使用权支付的金额 ①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以转让方式取得土地使用权的，是实际支付的地价款；其他方式取得的，为支付的土地出让金。 ②按国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费。 (2)房地产开发成本 房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 (3)房地产开发费用 房地产开发费用包括与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用、财务费用。这三项费用不能据实扣除，应按下列标准扣除。 ①纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用扣除总额=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内 ②纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用扣除总额=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10% (4)与转让房地产有关的税金 非房地产开发企业扣除：营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税；房地产开发企业因印花税已列入管理费用中，故不允许在此扣除。 (5)其他扣除项目 对于从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除，为 加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20% (6)旧房及建筑物的评估价格 指转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度后的价格。 转让旧房的扣除额=评估价+取得土地使用权所支付的地价款+按国家规定缴纳的费用+转让环节缴纳的税金[易错]本题易错选项为选项B。笼统地将营业税和印花税作为准予扣除的项目是不正确的。[拓展]考生还应关注土地增值税实行四级超率累进税率和土地增值税应纳税额的计算，以及税收优惠的有关政策。
销售普通标准住宅应纳土地增值税税率为( )。
A．免税
B．121万元
C．130万元
D．166万元
正确答案
C
解析
(1) 销售普通标准住宅的土地增值额占扣除项目金额比率=400÷600=66.67%
(2) 销售普通标准住宅应纳土地增值税=400×40%-600×5%=130(万元)
下列税种中，采用比例税率的有( )。
A．外商投资企业所得税
B．土地增值税
C．增值税
D．营业税
正确答案
A,C,D
解析
[解析] 本题考核采用比例税率的税种。根据规定，土地增值税采用超率累进税率。
土地增值税的税率形式是（）。
A．全额累进税率
B．超额累进税率
C．超倍累进税率
D．超率累进税率
正确答案
D
解析
土地增值税的税率形式是超率累进税率。
某市某企业(非房地产单位)转让厂房取得收入5000万元，补交土地出让金1000万元，经评估机构评估厂房价值2000万元，评估费用30万元，交易手续费50万元。该单位按以下办法缴纳了土地增值税：
①收入：5000万元
②扣除项目总额：1000+2000+[5000×5%×(1+7%+3%)]+5000×0.5‰+30+50+(1000+2000)×20%
=3000+275+2.5+80+600
=3957.5(万元)
③增值额
5000-3957.5=1042.5(万元)
④增值额占扣除项目金额的比率
1042.5÷3957.5≈26.34%
适用30%税率
⑤实际缴纳土地增值税：1042.5×30%=312.75(万元)
[要求] 根据以上资料分析纳税是否正确，应如何调整。
正确答案
纳税人纳税有错误。不适用附加扣除20%的费用，多扣除了(1000+2000)×20%=600(万元)
应按以下办法调整纳税：
①扣除项目中调减600万元：
3957.5-600=3357.5(万元)
②增值额调增600万元：
1042.5+600=1642.5(万元)
③增值额占扣除项目金额的比率
1642.5÷3357.5≈48.92%，适用税率30%
④应纳税额：1642.5×30%=492.75(万元)
⑤应补缴税款：492.75-312.75=1 80(万元)。
解析
暂无解析
2011年11月，位于市区的某工业企业销售其新建楼房一幢，取得销售收入1.4亿元，签订房屋转让书据；已知该企业为取得土地使用权所支付的余额为2000万元；开发成本为2800万元；房地产开发费用中的销售费用为120万元，管理费用为210万元，财务费用为190万元；企业没有按房地产项目计算分摊银行借款利息。该楼房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，印花税税率0.5‰。
要求：根据上述资料，回答下列小题：
该企业计算土地增值税准予扣除的项目的金额为( )万元。
A．6097
B．5987
C．6050
D．6057
正确答案
D
解析
[解析] 准予扣除的项目的金额=2000+2800+(2000+2800)×10%+770+14000×0.5‰=6057(万元)
甲开发公司(以下简称甲公司)2003年3月拟在某地投资建设一处用地规模 999000m2的综合小区，该地块原有133200m2工业生产用地、399600m2仓储用地、266400m2居住用地，均为国有划拨性质，其余为郊区某村办养牛场只宜种植牧草的盐碱地。甲公司先委托乙房地产估价公司(以下简称乙公司)提供项目咨询报告，项目实施后委托丙房地产经纪公司(以下简称丙公司)代理销售。预售期间对外承诺一次性付款5%优惠，当地契税税率为4%。丁某2002年秋通过公务员考试进入某单位，2002年12月以14万元的房改价格购得单位一套存量公有住房，2003年11月出售该房，售价20万元。同时丁某看中丙公司代理甲公司销售的一套标价为38万元的新建商品住宅(期房)，并一次性缴纳了房价款。
下列表述中，不正确的是( )。
A．丙公司如有代理销售所得就应缴纳企业所得税
B．丁某出售房改房的增值超过了原价的20%，应缴纳土地增值税
C．甲公司必须缴纳耕地开垦费
D．乙公司在咨询报告中，应考虑土地增值税、企业所得税、两税一费的征收对甲公司预期投资回报率的影响
正确答案
C
解析
暂无解析
某县城一家房地产开发企业2009年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售。取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用有：
(1)支付土地使用权价款1400万元。
(2)取得土地使用权缴纳契税42万元。
(3)前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本 2100万元，环卫绿化工程费用60万元。
(4)发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元(利息费用虽未超过同期银行贷款利率。但不能准确按项目计算分摊)。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为9%。根据上述资料计算：
(1)该房地产开发企业2009年度应缴纳的营业税；
(2)该房地产开发企业2009年度应缴纳的城市维护建设税和教育费附加合计数；
(3)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的土地使用权金额；
(4)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的开发成本；
(5)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的开发费用；
(6)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的税金；
(7)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除项目金额合计数；
(8)2009年度该房地产开发企业应缴纳土地增值税合计数；
(9)2009年度该房地产开发企业应纳税所得额；
(10)2009年度该房地产开发企业应缴纳企业所得税。(单位：万元)
正确答案
(1)该房地产开发企业2009年度应缴纳的营业税
营业税=7648×5%+63×5%=385.55(万元)
(2)该房地产开发企业2009年度应缴纳的城市维护建设税和教育费附加合计数
县城的城建税税率是5%
城市维护建设税和教育费附加合计数=385.55×(5%+3%)×30.84(万元)
(3)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的土地使用权金额
取得土地所有权支付金额=(1400+42)×80%=1153.6(万元)
(4)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的开发成本
开发成本=(90+2100+60)×80%=1800(万元)
注意按照已售的比例分摊应扣除的土地使用权金额和开发成本。
(5)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的开发费用
开发费用=(1153.6+1800)×9%=265.82(万元)
注意使用题目给定的9%的扣除率。
(6)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的税金
税金=7648×5%×(1+5%+3%)=412.99(万元)
(7)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除项目金额合计数
加计扣除=(1153.6+1800)×20%=590.72(万元)
允许扣除项目合计=1153.6+1800+265.82+412.99+590.72=4223.13(万元)
(8)2009年度该房地产开发企业应缴纳土地增值税合计数
增值额=7648-4223.13=3424.87(万元)
增值率=3424.87÷4223.13=81.10%
使用40%的税率和5%的速算扣除系数。
土地增值税额=3424.87×40%-4223.13×5%=1158.79(万元)
(9)2009年度该房地产开发企业应纳税所得额应纳税所得额=7648+63-1153.6-1800-416.39-1158.79-450-280-370=2082.22(万元)
(10)2009年度该房地产开发企业应缴纳企业所得税
应纳所得税=2082.22×25%=520.56(万元)。
解析
暂无解析
某市宏大房地产开发公司在2010年1月～9月中旬开发写字楼一栋，在开发写字楼的过程中，取得土地使用权支付金额400万元，发生房地产开发成本1600万元。9月～12月将写字楼全部销售，销售合同记载收入5600万元。另外该公司从2010年3月1日起将2009年建成的一栋账面价值为1000万元的开发产品临时对外出租，租赁合同约定每月租金10万元，租赁期限10个月，2010年7月底双方同意停止租赁。该公司全年发生销售费用500万元(其中广告费200万元)、管理费用620万元(未含印花税和房产税)、当年开发写字楼的借款利息支出80万元，能提供金融机构证明且未超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
(注：计算房产余值的扣除比例为20%，当地政府规定计算土地增值税其他开发费用的扣除比例为5%，契税税率为3%)
要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数：
1.计算该房地产开发公司应纳房产税的金额；
正确答案
应缴纳的土地增值税。
增值率=2697÷2903=92.90%
土地增值税=2697×40%-2903×5%=933.65(万元)
解析
暂无解析
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