- 土地增值税法律制度
- 共4178题
某房地产房开发公司建造并出售一普通标准住宅，签订商品房买卖合同，取得销售收入600万元。该公司为建造此住宅的有关支出如下：支付地价款和有关费用80万元；开发成本300万元；房地产开发费用60万元，其中利息支出40万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，按照政府规定房地产开发费用的计算比例为9%。则转让此普通标准住宅应缴纳的土地增值税为( )万元。(适用的城建税为5%)
A．0
B．88.86
C．120
D．130.5
正确答案
A
解析
转让行为应缴纳营业税=600×5%=30(万元)；应纳城建税和教育费附加=30×(5%+3%)=2.4(万元)。扣除项目金额=80+300+(80+300)×9%+30+2.4+(80+300)×20%=522.6(万元)；增值额=600-522.6=77.4(万元)；增值率=77.4÷522.6×100%=14.81%。增值率未超过20%，故免税。
下列各项中属于土地增值税征税范围的有( )。
A．出让国有土地使用权
B．城市房地产的出租
C．转让国有土地使用权
D．城市企业房地产的交换
正确答案
C,D
解析
[解析] 出让国有土地使用权是国家行为，注意出让与转让的区别。城市房地产出租未发生产权转移，不属于土地增值税征税范围。
下列各项中，按规定可以免征土地增值税的是( )。
A．被兼并企业将房地产转让给兼并企业
B．一个企业与另一个企业的房地产进行交换
C．以房地产抵债
D．土地使用者有偿受让土地使用权后，不进行房产开发，直接出售空地
正确答案
A
解析
[解析] 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
我国现行税法规定，纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，其计算征收土地增值税的转让收入额应当是( )。
A．同地段同类房地产的平均市场价格
B．同地段同类房地产的最低市场价格
C．同地段同类房地产的最高市场价格
D．房地产评估机构根据同地段同类房地产进行综合评定的价格
正确答案
D
解析
[解析] 我国现行税法规定，隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
根据土地增值税法律制度的规定，下列项目中，在计算增值额时准予从转让房地产取得的收入中扣除的有( )。
A．拆迁补偿费
B．前期工程费
C．开发间接费用
D．公共配套设施费
E．个人的收入
正确答案
A,B,C,D
解析
暂无解析
计算土地增值税时，下列费用准予从收入总额中扣除的有( )。
A．建房贷款超期支付的利息
B．开发小区的排污费、绿化费
C．出售旧房过程中的评估费用
D．出售商品房时办理登记的手续费
E．按照有关规定计入房价向购买者收取的代收费用
正确答案
B,C,D,E
解析
[解析] 财政局、国家税务局规定对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除；开发小区的排污费、绿化费属于基础设施费应作为房地产开发成本扣除；出售商品房时办理登记的手续费属于转让过程中发生的相关费用，允许扣除。
李某2000年3月以60万元的价格购买了两套公寓作为投资，2005年5月以50万元的价格将其中的一套公寓出售给郑某。郑某在此次房屋交易中应缴纳的税种有( ) 。
A．印花税
B．契税
C．营业税
D．土地增值税
正确答案
A,B
解析
[解析] 本题中，郑某在此次房屋交易中应缴纳的税种有印花税和契税。
某市一房地产开发企业委托某税务师事务所对企业所得税和土地增值税的核算情况进行检查。2011年开发新楼盘，企业经营资料如下：
(1)2011年年初以出让方式取得市区某土地使用权用于开发，占地面积为4万平方米，地价款及相关费用5800万元。
(2)新楼盘分为两期开发，其中第一期为住宅楼及配套设施，占地面积为3万平方米，开发期为1年，已经在2011年取得预售许可证，截止2011年底已经销售90%并取得竣工证明，销售收入共计96000万元。
(3)注册税务师审核时，发现第一期工程相关的如下信息：
①土地使用权成本4350万元；土地征用及拆迁补偿费14350万元；前期工程费3350万元；建筑安装工程费13550万元；基础设施费3500万元；公共配套设施费1200万元；开发间接费用7500万元；
②第一期工程专门从银行借款，利息支出865万元，其中超过贷款期限的利息支出为115万元，可以提供银行贷款证明。
③销售费用1200万元，其中广告费1000万元；管理费用1500万元(含印花税)，其中业务招待费890.5万元。
④2011年预缴的相关税金如下：
营业税＝4000(万元)
城市维护建设税及教育费附加＝400(万元)
土地增值税＝1920(万元)
企业所得税＝5600(万元)
已知：计算土地增值税时利息之外的其他开发费用按照5%的比例计算扣除。
根据上述资料，回答以下问题，每问需计算出合计数。
2011年计算房地产开发企业所得税时可以扣除的期间费用为( )万元。
A．2700
B．3680
C．2289.5
D．1689.5
正确答案
C
解析
[解析] 广告费扣除限额＝96000×15%＝14400(万元)，实际发生1000万元，可据实扣除；业务招待费扣除限额＝96000×0.5%＝480(万元)，实际发生额的60%＝890.5×60%＝534.3(万元)，只能扣除480万元。利息支出不得税前扣除。
税前可以扣除的期间费用＝1200+1500－890.5+480＝2289.5(万元)
某城市一从事房地产开发的外商投资企业，成立于2002年。成立当年亏损，次年开始盈利，弥补上年亏损后仍有利润。2006年发生业务如下：
(1)开发一别墅项目，与境外企业签订代销协议，规定按境外别墅的实际销售收入支付18%的手续费。别墅全部在境外销售后，该企业收到境外企业扣除手续费后的余款 4100万元。手续费计入营业费用。
(2)开发一高标准住宅项目，当年完工并全部销售，取得累计销售收入8000万元。年内已取得预售款6000万元。
(3)开发一商住楼项目，尚未全部完工，经批准预售，取得预收款1000万元。
(4)上述别墅和高标准住宅项目的销售成本为7500万元。
(5)全年发生的营业费用为1100万元(其中广告费100万元；境外代销别墅手续费900万元)，管理费用500万元(其中交际应酬费120万元；总机构管理费50万元；总机构特许权使用费10万元；职工福利费类支付120万元)，财务费用300万元。
(6)接受非货币性资产捐赠，市价15万元；接受现金捐赠10万元；逾期达两年未要求偿还的应付款5万元。
(7)通过非盈利社会团体向境内公益事业捐款80万元。
(8)已列支成本、费用的工资总额1000万元，并按规定比例计提了工会经费20万元和职工教育经费15万元。
(9)经审核，别墅和高标准住宅项目土地增值税准予扣除项目的金额分别为4400万元和7600万元。
(10)地方所得税3%，当地税务机关规定的房地产预计利润率为10%，收到的预收款已按规定预缴了所得税。
请根据所给资料，依据外商投资企业和外国企业所得税法的有关规定计算并回答下列相关问题(以万元为单位，如小数点后多位的按四舍五入保留小数点后两位)
2006年度该企业计算企业所得税的收入总额合计是( )万元。
A．12105
B．12130
C．13030
D．14030
正确答案
C
解析
2006年度该企业计算企业所得税的收入总额合计=4100/(1-18%)+8000+15+ 10+5=13030(万元)
北京市某房地产开发公司，2009年发生以下业务：
(1)1月签订土地使用权出让合同，承受市区一处土地的使用权，按合同规定应支付土地出让金7000万元，后经申请减免1000万元；
(2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、医院和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；
(3)住宅楼开发成本2000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；
(4)住宅楼配套的医院开发成本200万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，医院产权属于住宅楼全体业主所有；
(5)写字楼开发成本3000万元，分摊到的利息支出300万元且能提供金融机构证明，其中包括超过贷款期限的利息10万元和罚息30万；
(6)11月份全部竣工验收后，公司将住宅楼全部出售，签订合同取得收入10000万元。将写字楼的50%，签订合同按市场价4000万元出售；写字楼剩下的50%对外投资开设一商场，签订合同共担经营风险，当年收到25万元。
其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用，契税已计入开发成本中，契税税率为5%。
根据上述资料和税法有关规定，回答下列问题：
计算该房地产开发企业2009年上述业务应缴纳房产税为( )万元。
A．0
B．1
C．1.2
D．1.44
正确答案
A
解析
[解析] 以房产投资共担风险的，应当由被投资方缴纳房产税，投资方不用缴纳房产税。因此该房地产企业不缴纳房产税，应缴纳房产税=0(万元)
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