- 土地增值税法律制度
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(每题的备选项中，只有1个最符合题意。)
征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额为( )万元。
A．1860
B．1936
C．1420
D．2448
正确答案
D
解析
[解析] 土地增值税开发费用的扣除比例为10%，征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额 =(840+7320)×(10%+20%) =2448(万元)
某市外资房地产开发企业，2011年有关经营情况如下：
(1)2月有偿受让一块土地使用权，占地面积30000平方米，支付价款3000万元，支付相关费用100万元；
(2)全部土地的“三通一平”费用600万元，开发间接费600万元；
(3)第一期工程开发写字楼于11月30日竣工，写字楼占地面积10000平方米，建筑面积60000平方米；按合同约定支付给建筑承包商的开发成本7200万元。
(4)11月竣工后当年对外销售写字楼90%，共计收入16200万元(包括代政府收取的费用200万元，此费用计入房价向购买方一并收取)。
(5)在售房过程中发生销售费用1500万元：发生管理费用900万元。
(6)企业分项目核算利息支出，第一期工程开发中支付的给某银行的贷款利息为700万元，并能提供金融机构证明，该笔利息支出计入开发间接费中的金额有500万元，200万计入财务费用中核算。
(说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为5%)
根据以上资料和税法有关规定，回答下列问题：
2011年应缴纳的土地增值税为( )万元。
A．1465.2
B．1965.57
C．2019.67 D．2078.51
正确答案
A
解析
[解析] 2011年应缴纳的土地增值税
增值额=16200-[930+6690+2605+16200×5%×(1+7%+3%)]-200=16200-11316=4884(万元)
增值率=4884÷11316×100%=43.16%
应缴纳土地增值税=4884×30%=1465.2(万元)
[提示] 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。
某市房地产开发企业建造商品房一幢，有关成本、费用为：
(1)支付地价款1800万元，过户手续费20万元，取得土地使用权缴纳契税54万元；
(2)土地征用及拆迁补偿费120万元；
(3)前期工程费180万元；
(4)基础设施费200万元：
(5)建筑安装工程费1500万元；
(6)公共配套设施费200万元；
(7)期间费用700万元，其中利息支出500万元(利息能按房地产项目分摊，并有金融机构贷款证明)。其他房地产开发费用扣除比例为5%。
该房地产开发企业将商品房卖出，取得收入9000万元，并按规定缴纳了营业税、城建税、印花税和教育费附加。
要求：简述税前可扣除项目的政策，并计算应缴纳的土地增值税。
正确答案
(1)取得土地使用权所支付的金额可扣除。房地产企业取得土地使用权支付的契税应计入取得土地使用权支付金额中扣除。
取得土地使用权所支付的金额=1800+20+54=1874(万元)
(2)房地产开发成本可扣除。
允许扣除的房地产开发成本=120+180+200+1500+200=2200(万元)
(3)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。所以允许扣除的房地产开发费用=500+(1874+2200)×5%=703.7(万元)
(4)应纳营业税=9000×5%=450(万元)
应纳城建税和教育费附加=450×(7%+3%)=45(万元)
计算土地增值税时，营业税、城建税和教育费附加作为税金扣除的项目=450+45=495(万元)
印花税应计入管理费用，在开发费用中扣除，不能在转让环节的税金中重复扣除了。
(5)从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计20%扣除。
其他扣除项目=(1874+2200)×20%=814.8(万元)
(6)收入总额9000万元。
扣除项目金额
=1874+2200+703.7+495+814.8=6087.5(万元)
增值额=9000-6087.5=2912.5(万元)
增值额占扣除项目金额比率=2912.5÷6087.5×100%=47.84%，适用土地增值税税率30%。
应纳土地增值税=2912.5×30%=873.75(万元)
解析
暂无解析
2009年某市区化工厂受让一块土地，将其建成办公楼以后与本市区某房地产开发公司交换商品房一幢，双方签订的产权转移书据上各自注明办公楼作价900万元、商品房作价 1000万元，化工厂支付补价100万元。化工厂受让土地使用权支付的相关价款与费用共计350万元，土地开发成本100万元，开发费用50万元(不含印花税)；房地产开发公司建造商品房发生的土地使用费支出200万元，房地产开发成本和费用分别为350万元和 100万元。
根据上述资料和税法有关规定，回答下列问题：(该市核定房地产开发费用列支比例为9%，计算结果保留两位小数)
假定不考虑其他业务，化工厂应该缴纳的企业所得税为( )万元。
A．39.65
B．36.25
C．42.15
D．58.19
正确答案
D
解析
[解析] 计算企业所得税时，企业缴纳的土地增值税可以据实扣除。
应纳税所得额=900-(350+100+50+45+4.5+0.95+116.80) =232.75(万元)
应纳所得税额=232.75×25%=58.19(万元)
某公司2004年发生以下业务：
(1) 开发商品房对外出售，售房合同上注明售房总金额4000万元；
(2) 支付取得土地使用权的金额800万元；
(3) 开发成本1500万元；
(4) 可以扣除的开发费用227万元。
要求：
(1) 计算该公司全年应缴纳的营业税；
(2) 计算该公司全年应缴纳的城建税和教育费附加
(3) 计算该公司全年应缴纳的印花税(税率为万分之五)；
(4) 计算该公司全年应缴纳的土地增值税。
(注：城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%，土地增值税税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%)。
正确答案
(1) 应缴纳营业税＝4000×5%＝200(万元)
(2) 应缴纳城市维护建设税＝200×7%＝14(万元)
应缴纳教育费附加＝200×3%＝6(万元)
(3) 应缴纳印花税＝4000×0.5‰＝2(万元)
(4) 应缴纳土地增值税：
①扣除项目金额＝800+1500+227+(200+14+6)＝2747(万元)
②增值额＝4000-2747＝1253(万元)
③增值率＝1253÷3207≈39%
④应缴纳土地增值税＝1253×30%＝375.9(万元)
解析
暂无解析
2009年某市区化工厂受让一块土地，将其建成办公楼以后与本市区某房地产开发公司交换商品房一幢，双方签订的产权转移书据上各自注明办公楼作价900万元、商品房作价 1000万元，化工厂支付补价100万元。化工厂受让土地使用权支付的相关价款与费用共计350万元，土地开发成本100万元，开发费用50万元(不含印花税)；房地产开发公司建造商品房发生的土地使用费支出200万元，房地产开发成本和费用分别为350万元和 100万元。
根据上述资料和税法有关规定，回答下列问题：(该市核定房地产开发费用列支比例为9%，计算结果保留两位小数)
房地产开发公司应该缴纳的土地增值税为( )万元。
A．53.40
B．51.20
C．64.62
D．70.65
正确答案
D
解析
[解析] 房地产开发公司
①应纳营业税=1000×5%=50(万元)
②应纳城市维护建设税和教育费附加=50×(7%+3%)=5(万元)
③在计算土地增值税扣除项目金额时，房地产开发公司的印花税不能单独扣除，但可以加计扣除20%，所以，扣除项目金额=200+350+(200+350)×9%+50+5+(200+350)×20% =764.5(万元)
土地增值额=1000-764.5=235.5(万元)
土地增值率=235.5÷764.5=30.80%，由于土地增值率小于50%，所以，应纳土地增值税=235.5×30%=70.65(万元)
2009年某市区化工厂受让一块土地，将其建成办公楼以后与本市区某房地产开发公司交换商品房一幢，双方签订的产权转移书据上各自注明办公楼作价900万元、商品房作价 1000万元，化工厂支付补价100万元。化工厂受让土地使用权支付的相关价款与费用共计350万元，土地开发成本100万元，开发费用50万元(不含印花税)；房地产开发公司建造商品房发生的土地使用费支出200万元，房地产开发成本和费用分别为350万元和 100万元。
根据上述资料和税法有关规定，回答下列问题：(该市核定房地产开发费用列支比例为9%，计算结果保留两位小数)
假定不考虑其他业务，房地产开发公司应该缴纳的企业所得税为( )万元。
A．51.36
B．55.98
C．53.24
D．52.58
正确答案
B
解析
[解析] 计算企业所得税时，房地产开发费用和企业缴纳的土地增值税可以据实扣除，印花税0.5万元已经包括在房地产开发费用中，所以无需再扣除，而0.45万元的印花税是可以扣除的，但加计扣除20%的部分不能扣除，所以，应纳税所得额=1000-(200+350+100+50+5+0.45+70.65)=223.9(万元)
应纳所得税额=223.9×25%=55.98(万元)
[提示] 房地产的开发费用中包含转让环节的印花税，非房地产企业的开发费用中未包含转让环节的印花税。
土地增值税，是指对转让房地产，即转让国有土地使用权和地上建筑物及其附着物并取得收入的单位或个人征收的税。下列情况应征收土地增值税的是( )。
A．房地产公司购买郊区一块闲置地皮，并盖起商品房
B．小王由于家里住房紧张。将两居室隔成了三居室
C．小王和小张协议将两人分别在A、B两地的房屋互换
D．小刘继承父亲留给他的一所四合院
正确答案
C
解析
[解析] 本题考查的是如何认定应征“土地增值税”的情况。A项中的房地产公司虽然盖起了商品房，但并没有销售行为，没有取得销售收入，不征收土地增值税。B、D选项也不符合定义中“取得收入”的要求，故将其排除。C符合定义要求，因为换入的房屋实质上是一种实物收入。所以本题的正确答案为C。
该企业2009年度应纳税所得额为( )万元。
A．1222.85
B．1219.35
C．1242.85
D．1262.85
正确答案
B
解析
[解析] 2009年应缴纳企业所得税的应税收入总额： 3000+5000+150+70+30+800=9050(万元) 2009年所得税前应扣除的财务费用： 利息可打扣除限额=300×7.5%×50%=11.25(万元) 利息超支金额=24-11.25=12.75(万元) 2009年所得税前应扣除的财务费用=30-12-75=17.25(万元) 新技术开发费用加计扣除额：60×50%=30(万元) 转让旧仓库账面成本=550-200+60=410(万元) 该企业应纳税所得额=9050-7000-51(营业税)-24-30(土地增值税)-410-170-17.25-78.4-30-20(上年亏损)=1219.35(万元) 注意：出口不能免抵的增值税24万元应增加销售成本，从而减少计税所得。
(一)
某市区一房地产开发公司2011年开发一个项目，有关经营情况如下：
(1)该项目商品房全部销售，取得销售收入4000万元，并签订了销售合同。
(2)签订土地购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款600万元，缴纳有关费用50万元。
(3)发生土地拆迁补偿费200万元，前期工程费100万元，支付工程价款750万元，基础设施及公共配套设施费150万元，开发间接费用60万元。
(4)发生销售费用100万元，财务费用60万元，管理费用80万元。
(5)该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为10%。
根据上述资料和税法相关规定，回答下列问题：
该公司计算土地增值额时准予扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计( )万元。
A．220.00
B．222.65
C．225.00
D．230.60
正确答案
A
解析
[解析] 该公司计算土地增值税时准予扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计=4000×5%×(1+7%+3%)=220(万元)。
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