- 土地增值税法律制度
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某个人2005年4月因工作调动转让原居住的自有住房，该住房于2000年7月以32万元的价格购入，购入时缴纳契税5万元，其他各种费用0.85万元，转让获得收入46万元，支付各种税金共475万元(不包括个人所得税)。现在重建同样的房屋需50万元，经评估房屋为七成新。该个人转让自有住房应缴纳士地增值税是( )万元。
A．1.28
B．3.23
C．2.56
D．4.55
正确答案
A
解析
计算步骤如下： 扣除项目金额=500000×70％+24750=374750(元) 土地增值额=460000-374750=85250(元) 增值率=85250÷374750F100％=22.75％.适用税率30％ 应纳土地增值税=85250F30％÷2=12787.5(元)=1.28(万元)
下列各项中，应当征收土地增值税的是( )。
A．国有土地使用权的出让
B．国有土地使用权的转让
C．房地产出租
D．房地产被国家征用
正确答案
B
解析
[解析] 国有土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围；房地产出租，不征收土地增值税；国家征用的房地产，免征土地增值税。
根据房地产开发企业土地增值税清算的有关规定，以下说法正确的是( )。
A．房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除
B．房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除
C．房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除
D．土地使用者转让土地，如果转让时未取得土地使用权属证书，也没有与受让人办理权属变更登记手续，不缴纳土地增值税
正确答案
A
解析
[解析] 选项B、C房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收，所以选项D不正确。
北京市某房地产开发公司，2009年发生以下业务：
(1)1月签订土地使用权出让合同，承受市区一处土地的使用权，按合同规定应支付土地出让金7000万元，后经申请减免1000万元；
(2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、医院和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；
(3)住宅楼开发成本2000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；
(4)住宅楼配套的医院开发成本200万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，医院产权属于住宅楼全体业主所有；
(5)写字楼开发成本3000万元，分摊到的利息支出300万元且能提供金融机构证明，其中包括超过贷款期限的利息10万元和罚息30万；
(6)11月份全部竣工验收后，公司将住宅楼全部出售，签订合同取得收入10000万元。将写字楼的50%，签订合同按市场价4000万元出售；写字楼剩下的50%对外投资开设一商场，签订合同共担经营风险，当年收到25万元。
其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用，契税已计入开发成本中，契税税率为5%。
根据上述资料和税法有关规定，回答下列问题：
计算2009年应缴纳的土地增值税为( )万元。
A．455.53
B．400.53
C．332.75
D．381
正确答案
D
解析
[解析] 土地增值税计算：
(1)住宅楼及医院：
收入=10000(万元)
增值额=10000-8610=1390(万元)
增值额/扣除项目=1390÷8610×100%=16.14%，免征土地增值税。
(2)写字楼
收入=4000+4000=8000(万元)
增值额=8000-6730=1270(万元)
增值额/扣除项目=1270÷6730×100%=18.87%，适用税率为30%，速算扣除数0。
应纳土地增值税=1270×30%=381(万元)
北京市某房地产开发公司，2009年发生以下业务：
(1)1月签订土地使用权出让合同，承受市区一处土地的使用权，按合同规定应支付土地出让金7000万元，后经申请减免1000万元；
(2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、医院和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；
(3)住宅楼开发成本2000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；
(4)住宅楼配套的医院开发成本200万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，医院产权属于住宅楼全体业主所有；
(5)写字楼开发成本3000万元，分摊到的利息支出300万元且能提供金融机构证明，其中包括超过贷款期限的利息10万元和罚息30万；
(6)11月份全部竣工验收后，公司将住宅楼全部出售，签订合同取得收入10000万元。将写字楼的50%，签订合同按市场价4000万元出售；写字楼剩下的50%对外投资开设一商场，签订合同共担经营风险，当年收到25万元。
其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用，契税已计入开发成本中，契税税率为5%。
根据上述资料和税法有关规定，回答下列问题：
计算征收土地增值税时应扣除的项目合计为( )万元。
A．13153.34
B．14153.34
C．15153.34
D．15340
正确答案
D
解析
[解析] (1)与住宅配套的医院产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除，但不确认收入。契税计入土地的开发成本。写字楼对外投资部分，视同销售。
征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额：
住宅楼及医院=(7000-1000)×2/3=4000(万元)
写字楼=(7000-1000)-4000=2000(万元)
(2)征收土地增值税时应扣除的开发成本金额
住宅楼及医院=2000+200=2200(万元)
写字楼开发成本为3000万元。
(3)征收土地增值税时应扣除的开发费用：
住宅楼及医院=(4000+2200)×10%=620(万元)
写字楼=(300-10-30)+(2000+3000)×5%=510(万元)
(4)住宅楼及医院可扣除的税金=10000×5%×(1+7%+3%)=550(万元)
写字楼可扣除的税金=4000×5%×(1+7%+3%)=220(万元)
(5)加计扣除金额
住宅楼及医院=(4000+2200)×20%=1240(万元)
写字楼=(2000+3000)×20%=1000(万元)
(6)扣除项目合计：
住宅楼及医院合计扣除项目=4000+2200+620+550+1240=8610(万元)
写字楼扣除项目=2000+3000+510+220+1000=6730(万元)
(7)合计=8610+6730=15340(万元)
2005年4月30日，某市房地产开发公司转让写字楼一幢，共取得转让收入10000万元，公司按税法规定缴纳了有关流转税金及附加税费。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为1 000万元；投入房地产开发成本为2 000万元；房地产开发费用中的利息支出为100万元(能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明)，比按商业银行同期同类贷款利率计算的利息多出50万元。另知公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%，请计算该公司转让此写字楼应纳的土地增值税税额。
正确答案
转让写字楼取得的收入=10000万元
(2)确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为1 000万元；
②房地产开发成本为2 000万元；
③房地产开发费用为：
(100-50)+(1 000+2 000)×5%=50+150=200(万元)
④与转让房地产有关的税金
10 000×5%×(1+7%+3%)=550(万元)
⑤从事房地产开发的加计扣除为：
(1 000+2 000)×20%=600(万元)
⑥扣除项目金额合计=1 000+2 000+200+550+600=4 350(万元)
(3)计算转让房地产的增值额：
10 000-4 350=5 650(万元)
(4)计算增值额与扣除项目金额的比率：
5 650÷4 350～129.89%
(5)计算应纳土地增值税税额：
应纳土地增值税=5 650×50%-4 350×15%=2 825-652.5=2 172.50(万元)
解析
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个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用非普通住宅，经向税务机关申报核准，可减半征收土地增值税的居住期限是（）。
A．满1年未满2年
B．满2年未满3年
C．满3年未满5年
D．满5年或5年以上
正确答案
C
解析
个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用普通住宅，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税：居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税：居住未满3年的，按全额计征土地增值税。
下列哪种情况可以预征土地增值税，待办理结算后再进行清算( )。
A．以一次交割、付清价款方式转让房地产的
B．以分期收款方式转让房地产的
C．纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入的
D．以其他方式转让房地产的
正确答案
C
解析
[解析] 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
转让国有土地使用权须缴纳的税收有( )。
A．印花税
B．土地增值税
C．资源税
D．营业税
正确答案
A,B,D
解析
[解析] 转让土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，是土地增值税的纳税人；与转让房地产有关的税金包括营业税、城建税、印花税。
为调节房地产开发企业土地增值收益和利润而设定的税种是( )。
A．契税
B．印花税
C．土地增值税
D．投资方向调节税
正确答案
C
解析
[解析] 土地增值税是指纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额再以比例缴纳的税收，是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。
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