- 土地增值税法律制度
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土地增值税，指对转让房地产，即转让国有土地使用权和地上建筑物及其附着物并取得收入的单位或个人征收的税。土地增值税按照1994年1月1日起施行的《土地增值税暂行条例》征收。下列情况应征收土地增值税的是( )。
A．李氏家的自留地以前种水稻，现种麦子
B．房地产公司将棚户区收购后盖了商品房
C．张明获得他爷爷留给他的三间房子
D．县政府为了振兴教育，向县一中无偿划拨两公亩的土地建教学楼
正确答案
B
解析
暂无解析
某市房地产开发公司成立于2003年10月，准备开发两个项目。2004年正式开盘销售，当年发生以下业务：
（1）有偿受让市内一块15万平方米的国有土地使用权，支付地价款4500万元，公司将其中60%建造高级公寓出售，另40%准备开发写字楼。
（2）进行15万平方米土地的“三通一平”工作，共耗资1600万元。其资金来源系向银行借款，向银行支付借款利息80万元。
（3）高级公寓开发成本为建安工程费3000万元、基础设施800万元、公共配套设施500万元、开发间接费用380万元。
（4）发生与开发高级公寓有关的期间费用为：管理费120万元（含业务招待费80万元）；销售费400万（其中含广告费350万，业务宣传费30万元）；公司取得第一笔商品房销售收入之前上年发生的业务宣传费8万元；财务费用500万元（能按转让项目计算分摊）。
（5）建造同类型高级公寓3栋，其中，1号楼销售面积2万平方米，平均售价3200元/平方米；2号楼销售面积1万平方米，平均售价3000元/平方米；3号楼销售而积0.5万平方米，无偿赠送给相关协作单位。三栋高级公寓均在当年售完，并于12月底交付业主使用。
（6）与转让房地产项目有关的营业税费、土地增值税假定为800万元。
要求：计算该房地产企业2004年应纳企业所得税。
正确答案
(1)计税收入＝{2×3200＋l×3000＋0.5×[(2×3200＋1×3000)÷(2＋1)]}万元
＝10967万元
(2)准予扣除项目：属于高级公寓项日土地地价款、土地开发费用应分次计人；其他开发成本，开发费用均属于高级公寓项日，可直接计人。
1)建造成本＝[4500×60％＋(1600＋80)×60％＋3000＋800＋500＋380]万元＝8388万元
2)期间费用
①招待费税前扣除标准＝(10967×3‰＋3)万元＝35.9万元，实际开支超标准＝(80－ 35.9)万元＝44.1万元，税前可扣管理费用＝(120－44.1)万元＝75.9万元。
②广告费税前扣除标准＝10967万元×8％＝877万元，实际开支的广告费350万元在标准以内。
③业务宣传费＝10967万元×5‰＝54.84万元，实际开支的业务宣传费30万元在标准以内，还可以将取得第一笔商品房销售收入之前发生的商品房业务宣传费8万元结转本年抵扣。
④财务费用50万元。
3)税金：与转让房地产项日有关的营业税费、土地增值税为800万元。
(3)应纳税所得额＝[10967－8388－75.9－(400＋8)－50－800]万元＝1245.1万元
(4)应纳企业所得税＝1245.1万元×33％＝410.88万元
解析
暂无解析
下列税种中，属于财产税的是( )。
A．增值税
B．房产税
C．消费税
D．关税
正确答案
B
解析
[解析] 我国的财产税主要有土地增值税、房产税、车船税、契税等。
某企业当期应交纳的增值税为120000元，当期应交纳的营业税、消费税、资源税、城市维护建设税分别为12000元、2000元、22000元、24000元，则反映在该企业当期利润表上的营业税金及附加项目的金额应为( )元。
A．180000
B．60000
C．14000
D．38000
正确答案
B
解析
[解析] “营业税金及附加”项目，反映企业经营业务应负担的消费税、营业税、城市维护建设税、资源税、土地增值税和教育费附加等。本项目应根据“营业税金及附加”科目的发生额分析填列。应交增值税不计入利润表，在利润表“营业税金及附加”项目反映的金额=12000+2000+22000+24000=60000(元)。
个人发生的下列房地产转让行为，需要缴纳土地增值税的有( )。
A．因国家建设需要而被无偿收回的房产
B．因国家建设需要而搬迁后，自行转让的新房产
C．转让居住6年的自用住房
D．市政规划需要而搬迁前，自行转让的原房产
正确答案
B
解析
[解析] 因国家建设需要撒迁后自行转让的新房产属应税范围，应照章纳税。
根据我国现行规定，应免征土地增值税的是（）的房地产。
A．已居住3年后由个人转让
B．2000年之前签订转让合同
C．因国家建设需要依法征用、收回
D．增值额未超过扣除项目金额50%
正确答案
C
解析
暂无解析
下列关于土地增值税征税范围的一般规定，说法正确的是( )。
A．土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让
B．转让的土地的所有权、地上的建筑物及其附着物是否为国家所有
C．土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让是否有偿
D．转让的土地使用权、地上的建筑物及其附着物是否为国家所有
E．是既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税
正确答案
A,C,E
解析
[解析] 土地的所有权不得买卖，所以选项B的说法是不正确的；选项D，将属于国家所有的范围扩大化，土地增值税征税范围标准之一是转让的土地使用权是否为国家所有，地上的建筑物及其附着物不限定为国家所有。
下列各项行为可以免征土地增值税的有( )。
A．企业与企业之间的房地产交换
B．企业以房地产对外投资
C．在兼并过程中被兼并企业的房地产转让到兼并企业
D．因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让
正确答案
B,C,D
解析
[解析] 按土地增值税的有关规定，BCD项不属于土地增值税的征收范围，A项房地产交换行为，既发生了房产产权、土地使用权的转移，又取得了实物形态的收入，属于征税范围。
依照土地增值税的规定，建造普通标准住宅出售的可享受税收优惠。下列各项符合普通标准住宅标准的有( )。
A．住宅小区建筑容积率在1.0以上
B．单套建筑面积在120平方米以下，最高不超过144平方米
C．成本利润率不得超过30%
D．实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下
E．一次性付款不得低于实际交易价格的50%
正确答案
A,B,D
解析
[解析] 普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
(每题的备选项中，只有1个最符合题意。)
征收土地增值税时应扣除的开发成本金额为( )万元。
A．6200
B．6100
C．7320
D．6000
正确答案
C
解析
[解析] 征收土地增值税时应扣除的开发成本金额 =7200+(400×12000÷40000) =7320(万元)
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