- 房地产市场营销
- 共1668题
某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大的增加，由此带来的新增收益属于（）。
A．有形收益
B．无形收益
C．正常收益
D．实际收益
E．广告收益
正确答案
B, D, E
解析
此题属于掌握的范畴。是在考查净收益的概念和求取。房地产的收益分为有形收益和无形收益，在估算净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。同时，房地产的收益还可分为实际收益和客观受益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说不能用于估价。解决此题的关键在于正确区分受益的类型。
某在建工程开工于2006年4月1日。总用地面积为4000m2，规划总建筑面积为16000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价1200元/m2。该项目正常开发期为3年，建设费用（包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等）为建筑面积2500元/m2。至2007年10月实际已完成了主体结构，已投入40%的建设费用，但估计至建成尚需2年的时间，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为70元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的35%。当地购买在建工程需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为3%和5%，在建成前半年开始投入广告等销售费用。试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2007年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为8%，折现率为12%）。
正确答案
设该在建工程的正常购买总价为V。
(2)续建完成后的总价值
(3)续建总费用=
(4)销售费用=
(5)销售税费=4472.81万元×5%=223.61万元。
(6)购买在建工程的税费总额=0.03V。
(7)V=4472.81-2142.86-146.09-223.61-0.03V，V=1903.16万元。
(8)按规划建筑面积折算的单价=1903.16万元×10000÷16000m2=1189.47元/m2。
答案解释:[知识点] 净收益每年不变的公式
[知识点] 假设开发法的基本公式
解析
[知识点] 净收益每年不变的公式
[知识点] 假设开发法的基本公式
甲在一栋临街的单元楼里有一套住房，位于该栋楼的顶层。2005年3月，乙房地产公司决定在该单元楼楼顶上悬挂一个广告牌，甲便独自与乙公司签订了一份允许乙公司使用楼房房顶的合同，乙公司每年向甲支付使用费5万元。该栋楼的其他住户丙、丁等人知道后，认为甲的行为侵犯了他们的权利，要求甲给予补偿，甲坚决不同意。于是，丙和丁便代表其他住户，以甲为被告，向人民法院提起了诉讼。则下列表述错误的是：
A．甲有权允许乙公司使用房顶，因为乙公司悬挂的广告牌正在其单元房的上方
B．房顶属于单元楼各房主共有部分，甲无权独自处分
C．甲无权独立决定将房顶的使用权让与乙公司，其与乙公司签订的合同效力待定
D．丙、丁等住户有权按照一定的比例分享出租楼顶获得的收益
正确答案
A
解析
[解析] 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条第1款第1项规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。”第7条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第76条第1款第1项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”甲虽然是楼顶一套单元房的所有权人即区分所有权人，但是楼房那个房顶所有权并不归属于甲一人，甲无权独自允许乙公司使用房顶，其行为属于无权处分，签订的合同效力待定。据此，A项错误。
房地产预售、销售广告，必须载明以下( )事项。
A．开发企业名称
B．中介服务机构代理销售的载明该机构名称
C．预售或者销售许可证书号
D．项目的具体位置
E．项目的销售价格有效期
正确答案
A,B,C
解析
暂无解析
某开发商拥有足够的经济实力，预算高额的广告费用代理费用，此预算编制方法为( )。
A．追随法
B．目标任务法
C．量力而行法
D．销售百分比法
正确答案
C
解析
[知识点] 房地产市场推广概述
某市郊野生植物园是营业税的纳税人也是增值税的小规模纳税人，游览景区占地30000平方米(不含下列列举面积)，统一核算纳税事项。2010年发生下列业务：
(1)取得植物园门票收入2000000元，景区环保车收入800000元；
(2)商品部占地400平方米，房产原值3000000元，其中一间原值800000元的商品部房屋5月底停用，在6月1日开始大修至年底；当年商品部零售商品收取现金340500元；
(3)照相部占地300平方米，房产原值350000元，当年照相部取得照相收入100000元，转让一套使用过的照相设备取得支票20000元；
(4)餐厅占地500平方米，房产原值5000000元，4月中旬为餐厅更换中央空调，拆除原旧空调的单独记账成本200000元，新换上的空调的记账成本300000元；餐厅取得餐饮收入400000，另向就餐顾客提供自酿鲜啤酒25吨，取得收入50000元；
(5)为邻近度假村代管植物花草，取得管理收入20000元；
(6)职工幼儿园占地200平方米，房产原值150万元；
(7)与某广告公司签订合同，由广告公司为公园制作广告，由广告公司购买70000元材料，并收取30000元制作费，为公园制作户外广告。
当地房产损耗减除比例30%，城镇土地使用税每平方米年税额7元，自酿鲜啤酒适用消费税税率为250元/吨，要求计算：
该公园应缴纳的增值税；
正确答案
该公园应缴纳的增值税
340500÷(1+3%)×3%+20000÷(1+3%)×2%=9917.48+388.35=10305.83(元)
解析
暂无解析
2007年，北京市的广告经营单位达到17596家，比2006年增长了14.3%。其中，广告公司14944家，比2006年增长了13.1%。全市广告从业人员127396人，比2006年增加了0。30%。广告经营额持续增长。2006年全市的广告经营额为259亿元，占全国广告经营额的13.7%；2007年达到312.52亿元。
2007年，本市共有传统媒体1449家。其中：广播电台4家；电视台22家；杂志社、出版社1231家；报纸192家。从事互联网广告的新媒体有845家。
各媒体广告发布量均有所增长。2007年，工商行政管理部门共监测电视、广播、平面和网络媒体(所有网络媒体数据均为网络图形广告数据)广告3927324条次。其中，监测平面媒体广告1673488条次，比2006年增加了18.75%；监测电视媒体广告1654493条次，比2006年增加了15.60%；监测网络媒体图形广告169441条次，比2006年略有增长；监测广播媒体广告429902条次，比2006年增加了5.88%。
招聘、招商和食品类广告投放比例增加。与2006年的广告发布情况相比，2007年的招聘、招商等告知服务广告比2006年同期增长了45.5%；食品类广告比2006年同期增长了27%，企业形象广告、租赁服务、销售服务、人用药品、建材、报刊书籍、房地产和金融服务等广告都有不同程度的增加。
医疗、餐饮服务广告明显减少。与2006年的广告发布情况相比，2007年的医疗服务广告同比减少了47.2%；医疗美容广告同比减少了77%；餐饮服务广告同比减少了30.4%。
下面的说法中，正确的一项是( )。
A．2006年北京市平均每家广告经营单位从业人数大于2007年
B．2007年全国广告经营额约为2281亿元
C．2007年北京市出版社的数量比新媒体的数量多一半
D．2007年北京市网络媒体图形广告和广播媒体广告所占比例不超过15%
正确答案
A
解析
[解析] A项，2007年北京市的广告经营单位比2006年增长了14.3%，广告从业人员仅增加了0.3%．则平均每家广告经营单位从业人数一定下降了，A项正确。
B项，材料中没有给出2007年北京市广告经营额占全国广告经营额的比重，则2007年全国广告经营额无法求得，B项错误。
C项，杂志社、出版社是合在一起进行统计的，因此出版社的数量并不明确，也无法对出版社和新媒体的数量进行比较，C项错误。
D项，2007年北京市网络媒体图形广告和广播媒体广告所占比例为(169441+429902)÷3927324×100％＞594000÷3960000=15%，大于15%，D项错误。
综上，只有A项是正确的。
2007年，北京市的广告经营单位达到17596家，比2006年增长了14.3%。其中，广告公司14944家，比2006年增长了13.1%。全市广告从业人员127396人，比2006年增加了0。30%。广告经营额持续增长。2006年全市的广告经营额为259亿元，占全国广告经营额的13.7%；2007年达到312.52亿元。
2007年，本市共有传统媒体1449家。其中：广播电台4家；电视台22家；杂志社、出版社1231家；报纸192家。从事互联网广告的新媒体有845家。
各媒体广告发布量均有所增长。2007年，工商行政管理部门共监测电视、广播、平面和网络媒体(所有网络媒体数据均为网络图形广告数据)广告3927324条次。其中，监测平面媒体广告1673488条次，比2006年增加了18.75%；监测电视媒体广告1654493条次，比2006年增加了15.60%；监测网络媒体图形广告169441条次，比2006年略有增长；监测广播媒体广告429902条次，比2006年增加了5.88%。
招聘、招商和食品类广告投放比例增加。与2006年的广告发布情况相比，2007年的招聘、招商等告知服务广告比2006年同期增长了45.5%；食品类广告比2006年同期增长了27%，企业形象广告、租赁服务、销售服务、人用药品、建材、报刊书籍、房地产和金融服务等广告都有不同程度的增加。
医疗、餐饮服务广告明显减少。与2006年的广告发布情况相比，2007年的医疗服务广告同比减少了47.2%；医疗美容广告同比减少了77%；餐饮服务广告同比减少了30.4%。
按照2007年的增长速度估计，2008年平面媒体广告将是电视媒体广告的( )。
A．1.01倍
B．1.04倍
C．1.10倍
D．1.23倍
正确答案
B
解析
[解析] 按照2007年的增长速度估计，2008年平面媒体广告将是1673488×(1+18.75%)条次，电视媒体广告将是1654493×(1+15.60%)条次，则平面媒体广告将是电视媒体广告的[1673488×(1+18.75%)]÷[1654493×(1+15.60%)=[*]＞(1+0.01)×(1+0.02)＞1.03倍，最接近的就是B。
李某委托W房地产经纪公司(以下简称W公司)为其购买一套二手房，W公司委派房地产经纪人王某承办该业务，李某与W公司签订了房地产经纪合同。王某在执行该业务的过程中，W公司发生了1500元的业务支出，包括广告宣传费、交通费等。然而，在房地产经纪合同有效期内，李某通过拍卖方式买到了一处二手房，并决定取消与W公司签订的房地产经纪合同。
W公司的该宗房地产经纪业务属于：( )。
A．二手房居间业务
B．二手房买方代理业务
C．二手房卖方代理业务
D．房地产行纪业务
正确答案
B
解析
[解析] 受需要购买或承租房屋的机构或个人委托而进行的代理行为称为买方代理。
李某委托W房地产经纪公司(以下简称W公司)为其购买一套二手房，W公司委派房地产经纪人王某承办该业务，李某与W公司签订了房地产经纪合同。王某在执行该业务的过程中，W公司发生了1500元的业务支出，包括广告宣传费、交通费等。然而，在房地产经纪合同有效期内，李某通过拍卖方式买到了一处二手房，并决定取消与W公司签订的房地产经纪合同。
王某承办该业务时，应该：( )。
A．树立“不成交不收费”、“佣金是唯一收入”的观念
B．遇到合适房源，以该公司名义买下并赚取差价
C．应诚实地向李某告知不利成交的因素
D．必要时，须现场进行实地勘察
正确答案
A,C,D
解析
[解析] 房地产经纪人承办二手房代理业务时不能赚取差价。
甲开发公司(以下简称甲公司)2003年3月拟在某地投资建设一处用地规模999000m2的综合小区，该地块原有133200m2工业生产用地、399600m2仓储用地、266400m2居住用地，均为国有划拨性质，其余为郊区某村办养牛场只宜种植牧草的盐碱地。甲公司先委托乙房地产估价公司(以下简称乙公司)提供项目咨询报告，项目实施后委托丙房地产经纪公司(以下简称丙公司)代理销售。预售期间对外承诺一次性付款给5%优惠。当地契税税率4%。丁某2002年秋通过公务员考试进入某单位，2002年12月以14万元的房改价格购得单位一套存量公有住房，2003年11月出售该房，售价20万元。同时丁某看中丙公司代理甲公司销售的一套标价为38万元的新建商品住宅(期房)，并一次性缴纳了房价款。请根据上述材料回答问题：
下列表述中，不正确的是( )。
A．甲公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地产时可以一同处分
B．甲公司在取得《商品房预售许可证》前，不可以对外发布房地产预售广告
C．甲公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让
D．甲公司在交付商品房时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
正确答案
A,C,D
解析
暂无解析
下列属于不得发布房地产广告的情况有( )。
A．在未经国家征收的集体所有的土地上建设房屋的
B．在经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设房屋的
C．权属有争议的
D．预售房地产已取得该项目预售许可证的
E．符合工程质量标准，经验收合格的
正确答案
A,C
解析
暂无解析
下列关于开发房源信息的表述中，错误的是( )。
A．报纸广告是房地产经纪机构最常用的宣传方式
B．路牌广告的总体影响力超过报纸广告
C．派发广告单比路牌广告的目标性更强
D．派发宣传单的成本较低
正确答案
B
解析
[解析] 路牌广告的信息传播面较窄，总体影响力不及报纸广告。
某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大的增加，由此带来的新增收益属于( )。
A．有形收益
B．无形收益
C．正常收益
D．实际收益
E．广告收益
正确答案
B,D,E
解析
此题属于掌握的范畴。是在考查净收益的概念和求取。房地产的收益分为有形收益和无形收益，在估算净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。同时，房地产的收益还可分为实际收益和客观受益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说不能用于估价。解决此题的关键在于正确区分受益的类型。
一房地产开发商打出广告，称某商品房24小时保安值班，绝对安全，丢失重要财产，给予赔偿。胡女士正由于安全保证而购买了该处商品房的顶层，并与房地产开发商委任的物业管理公司签订入住协议书。入住后的一个星期，胡女士下班后将摩托车停放在小区内。第二天上班时，突然发现摩托车不翼而飞，便立即报警，此事至今未破案。胡女士要求物业管理公司赔偿摩托车的损失。物业管理公司称：“尽管我知道房地产开发商的许诺，但入住协议并未规定丢失重要财产给予赔偿”。经查，物业管理公司并未24小时值班。入住两个月后雨季来临，顶楼天花板漏水。经物业管理公司做了防水处理后，胡女士向开发商要求换房，开发商也同意。但由于漏水导致该房的装修受损，胡女士准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费以抵销其损失。物业管理公司认为自己及时联系维修房屋，对胡女士的要求异议。夏季来临，胡女士安装了一个大功率空调。隔壁的王先生因为胡女士的空调机声音太大而无法入睡，白天无法正常工作，对胡女士非常有意见。 问题：请根据所学法律知识，对本案进行全面分析。
正确答案
(一) 关于胡女士丢失摩托车的争议的法律分析 在胡女士与物业公司签订人住协议书，该合同是物业公司对胡女士提供物业管理服务的承诺以及胡女士愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就胡女士的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，那么物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，有保管胡女士摩托车的义务。但是房地产公司在售房时明确声称24小时保安值班，绝对安全。而胡女士正是相信人住后会有此项服务，才决定购买此处房产。根据我国最高人民法院的《关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第3条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。在这个案例中，房地产公司在售房阶段所做的安全保证和赔偿许诺进入与胡女土的房屋买卖合同之中，物业管理公司作为受托人，承受了房地产公司的义务，对胡女士所丢失的财产，要承担赔偿责任。 (二) 关于胡女士是否要交纳物业管理费和供暖费的法律分析 首先要弄清开发商、胡女士、物业公司三者的债权、债务关系。这里存在两个法律关系。第一，开发商与胡女士之间存在买卖合同关系，因为房屋质量问题，开发商对胡女士负有漏水致其装修损害的赔偿责任；第二，胡女士与物业管理公司之间存在就物业方面特定事项的权利义务而约定的合同关系。如果物业管理公司如约履行自己的义务，胡女士不交纳物业管理费那么是胡女士对物业公司负有债务；关于供暖费的问题，一般是业主和物业管理公司单独签有供暖协议，应当依照执行，如果胡女士拒绝交纳供暖费，那么胡女士对物业管理公司负有债务。而开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。 所以，胡女士主张以装修受损赔偿债权抵销物业管理费是不妥的，因为开发商对胡女士负债而胡女土却对物业管理公司负债，这两种债务虽然都是金钱债务，但是并不符合“当事人互负到期债务”的条件。 (三) 关于胡女士的空调噪音侵害王先生的利益法律分析 胡女士作为该商品房的所有权人，安装空调，改善住宿条件是其行使所有权的应有含义。但是在依法享有权利的同时，必须接受相应限制。即所有权的行使不应侵害其他人的利益。胡女士的大功率空调的噪音已经扰乱了王先生的正常生活，致其不能正常工作。这违反了我国《民法通则》中关于相邻关系的有关规定，我国《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理给水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”。隔壁的王先生可以《民法通则》相邻关系制度要求胡女士停止使用大功率的空调，安装小功率的空调。并可要求胡女士赔礼道歉。
解析
暂无解析
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