热门试卷

加大广告宣传费用投入，以低廉的价格进入市场，属于房地产定价目标中的( )的定价目标。

A．以利润为中心
B．提高市场占有率
C．稳定价格目标
D．过渡价格目标

目前国内的房地产项目推广实施以广告宣传为主，如何合理有效地组织广告活动，涉及到( )等几方面的内容。

A．广告心理研究
B．广告组织准备
C．广告策划技巧
D．广告人员安排
E．广告推广安排

2007年，北京市的广告经营单位达到17596家，比2006年增长了14.3%。其中，广告公司14944家，比2006年增长了13.1%。全市广告从业人员127396人，比2006年增加了0.3%。广告经营额持续增长。2006年全市的广告经营额为259亿元，占全国广告经营额的13.7%；2007年达到312.52亿元。
2007年，本市共有传统媒体1449家。其中：广播电台4家；电视台22家；杂志社、出版社1231家；报纸192家。从事互联网广告的新媒体有845家。
各媒体广告发布量均有所增长。2007年，工商行政管理部门共监测电视、广播、平面和网络媒体(所有网络媒体数据均为网络图形广告数据)广告3927324条次。其中，监测平面媒体广告16734.88条次，比2006年增加了18.75%；监测电视媒体广告1654493条次，比2006年增加了15.60%；监测网络媒体图形广告16944.1条次，比2006年略有增长；监测广播媒体广告429902条次，比2006年增加了5.88%。
招聘、招商和食品类广告投放比例增加。与2006年的广告发布情况相比，2007年的招聘、招商等告知服务广告比2006年同期增长了45.5%；食品类广告比2006年同期增长了27%，企业形象广告、租赁服务、销售服务、人用药品、建材、报刊书籍、房地产和金融服务等广告都有不同程度的增加。
医疗、餐饮服务广告明显减少。与2006年的广告发布情况相比，2007年的医疗服务广告同比减少了47.2%：医疗美容广告同比减少了77%；餐饮服务广告同比减少了30.4%。
2007年北京市平均每个广告经营单位的从业人员数为( )。

A．8.58人
B．7.62人
C．6.87人
D．7.24人

以下缔约过失责任不能成立的有哪些 ( )

A．房地产开发公司在售楼广告中宣传房主人住后将提供免费的班车，后来订立正式房屋买卖合同时就取消了
B．下雨天，顾客因为饭店地滑，摔倒在餐桌旁
C．甲乙合作办公司，合同约定甲在三个月内获得相应土地的使用权，乙负责筹集资金；三个月后，甲拿到了土地使用权，而乙不愿意继续合作
D．甲公司与乙工厂签订了水果买卖合同，后来甲公司的供货地遭受了自然灾害，甲公司要求解除合同

广告宣传是房地产企业为拓展业务必不可少的一项措施，在宣传中应注意的几点为( )。

A．形式应多样化
B．宣传面要广
C．文字要修饰华丽
D．内容力求真实
E．要与房屋的特质相关联

房地产预售、销售广告，必须载明的事项有( )等。

A．开发企业名称
B．如系中介服务机构代理销售的，载明该机构名称
C．预售或销售许可证书号
D．企业法人代表姓名
E．预售或销售时限

（三）甲企业系金属铝开采企业，2010年度共计拥有土地65000平方米，其中子弟学校占地3000平方米、幼儿园占地1200平方米、企业内 部绿化占地2000平方米。甲企业2010年度实现铝销售100万吨。2010年甲企业共有房产原值4000万元；2010年1月1日起甲企业将原值 200万元、占地面积400平方米的一栋仓库出租给本市乙企业（乙企业性质属于广告业，乙企业2010年实现营业收入1000万元）存放货物，租赁合同约 定租期1年，每月租金收入1.5万元。2010年8月10日甲企业对委托施工单位建设的加工车间办理验收手续，由在建工程转入固定资产原值500万元。假如甲企业所在地城镇土地使用税4元/平方米，资源税适用税额标准为每吨2元，房产税计算余值的扣除比例20%。当地规定：企业举办的托儿所、学校免征土地使用税。甲企业2010年应缴纳房产税为（ ）万元。

A．36.48
B．37.44
C．40.24
D．42.36

(每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意)
甲公司发布房地产广告应提供( )。

A．该公司资质证
B．该项目预售许可证
C．该项目位置示意图
D．该项目土地使用权证书

估价对象为一宗10000m2的“七通一平”用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/m2。工程自2006年9月1日开工，2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下。
1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24%。
4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年后售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)。
采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
解：
1．开发完成后的房地产总价值
总建筑面积=10000×5=50000(m2)
住宅总面积=50000-9000=41000(m2)
(1)商铺开发完成后的房地产总价值
每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置及租金损失率)
=50×12×(1-10%)=540(元/m2)
每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)
=540×(1-24%)=410.40(元/m2)
商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[1-1/(1+8%)47]×1/(1+8%)2.5
=4118.45(元/m2)
商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元)
(2)住宅开发完成后的总价值=41000×30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+12%)+105×2900/(1+12%)3.5
=8204.06(万元)
(3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元)
2．扣除项目
(1)建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元)
(2)专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元)
(3)销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元)
(4)销售利润=11910.67×20%=2382.13(万元)
(5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V
3．总地价
2006年9月1日的总地价：
V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V
=3031.74(万元)

甲房地产开发公司(以下简称甲)，拟开发一住宅项目，并将该项目定位为单身白领公寓。该项目总建筑面积10000m2，固定总成本2000万元，单位变动成本2500元/m2。在甲公司取得当地房地产管理部门颁发的《商品房预售许可证》后，并委托乙房地产经纪公司(以下简称乙)代理出售。丙通过乙公司的广告宣传决定购买一套建筑面积为50m2的单身公寓，后在网上签订了该小区一套商品房的预售合同。
对于银行来说，无须防范的风险有( )。

A．购房者处置风险
B．房屋贬值风险
C．利率风险
D．存款利率变化风险

下列( )情况的房地产，可以发布广告。

A．在已经依法取得建设用地使用权的土地上开发建设的
B．在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的
C．司法机关依法决定查封的房地产
D．权属有争议的
E．预售房地产，已取得该项目预售许可证的

2010年3月份，甲房地产开发公司(以下简称“甲公司”)开始销售其开发的住宅小区――“阳光小区”，其销售广告称“该小区环境优美，绿化率为50%，并且邀请到百年名校××实验二小同时入住”。由于绿化率和入学的便利条件，该小区房价一路飚升至25000元/平方米，仍被抢购一空。
2010年12月1日，“阳光小区”交付业主使用，业主们入住后发生了下列事件：
(1)王某的女儿正值上小学的年龄，当初正是看中广告所称的××实验二小会在该小区设分校这一点，才买下该小区的房子，但是入住后，始终不见××实验二小的踪迹。王某十分焦急，多次催问无果后，终将女儿送入其他小学，为此王某要求甲公司承担违约责任，甲公司以“邀请××实验二小同时入住”一事并未纳入购房合同，不具有约束力为由拒绝承担责任。
(2)刘某将其所购房屋出租给赵某使用，租赁合同中明确约定，房屋租金为5000元/月，按季预付，物业费由赵某缴纳。赵某租下该房屋后，由于对物业公司的服务不满，一直拒绝缴纳物业费。2011年5月，赵某未经刘某同意将该房屋转租给李某，刘某得知后强烈反对，并主张解除与赵某的租赁合同，要求李某腾退房屋。
(3)因甲公司原因，张某购下房屋后一直未能取得房屋产权证，经查，张某与甲公司购房合同总价款为250万元，双方约定甲公司应当自该小区交付使用之日起3个月内为张某办理房屋产权证，否则应当承担合同总价款30%的违约金。张某就该事项诉至人民法院，要求甲公司及时办理房屋产权证，并支付75万元的违约金。张某起诉后，甲公司于2011年4月1为其办妥房屋产权证，经查，由于迟延办理房屋产权证给张某造成的实际损失为25000元，甲公司向人民法院请求降低违约金。
(4)陈某入住后发现，所购房屋套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积缩水8%，要求与甲公司解除商品房买卖合同。
(5)甲公司将某套房屋出售给董某后，又将该房屋以30000元/平方米的价格出售给不知情的闫某，并为闫某办理了产权登记。
要求：
根据上述资料，回答下列问题。
(1)甲公司是否应当向王某承担违约责任说明理由。
(2)物业公司能否直接要求刘某缴纳物业费说明理由。
(3)刘某是否有权要求李某腾退房屋说明理由。
(4)甲公司要求降低违约金的主张是否能够得到人民法院的支持说明理由。
(5)陈某是否有权解除与甲公司的商品房买卖合同说明理由。
(6)甲公司与董某、闫某房屋买卖合同是否有效房屋所有权最终属于何人分别说明理由。

商标侵权：指他人出于商业目的，未经商标所有人的许可而擅自使用其已注册商标，或把他人注册商标的主要部分用作自己的商标，并使用在相同或类似的商品上，从而产生商标混同，以欺骗消费者。 下面几种情况中不属于商标侵权的是( )。

A．甲企业未经商标所有人乙企业的许可，在与乙企业类似的商品上使用与其注册商标近似的商标
B．某毛巾厂注册“418”牌商标，在市场销路打开以后，有的企业在“418”前加注某某牌，使“418”商标转化为商品名称
C．国内某企业并没有把“IBM”商标直接用在其商品上，而用在广告和其他宣传活动中
D．国内某商场的名称使用了某房地产企业已获准注册的房地产类“亚细亚”商标名称

Y中介机构发布商品房预售广告应当具备( )等内容。

A．房地产开发企业名称
B．载明Y中介机构名称
C．预售许可证号
D．各种户型房屋装修装饰的具体标准