- 房地产市场营销
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(一)某市拟公开出让一宗住宅房地产用地，该市国土资源局于2007年12月1日在当地土地市场网发布挂牌出让公告，明确挂牌时间为2007年12月18日上午8时至2008年1月7日下午4时，同时该市国土资源局规定申请时间为2007年12月10日至12月29日。甲公司于2007年12月30日申请挂牌，但被认为超过了申请截止时间而被该市国土资源局拒绝。截止到2008年1月7日上午，竞买人乙公司报价最高，竞买人丙公司的报价低于乙公司的报价，丙公司又于2008年1月7日下午3时50分再次申请报价，但因没有时间填写报价单和缺少一名竞买人被该市国土资源局拒绝。对于甲公司的竞买人资格，下列说法正确的是（）。
A.甲公司不具有竞买资格，因为其申请挂牌时间已超过法定时间
B.甲公司具有竞买资格，因为其申请挂牌时间在挂牌出让结束两天以前
C.如果甲公司在2008年1月6日申请挂牌，则甲公司不具有竞买人资格
D.如果甲公司在2007年12月28日申请挂牌，则甲公司具有竞买人资格
正确答案
B, D
解析
暂无解析
A市人民政府为了繁荣商业市场，计划在该市的某繁华地区建设一条步行商业街，为此市政府于 1999年8月10日颁布了《关于拆迁某地区房屋有关问题的规定》。并与某房地产公司签订合同由该房地产公司负责开发建设。并于当日发布了拆迁公告。房地产公司分别与该地区居民就拆迁补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等问题进行协商并签订协议，其中14户居民因为在此地区有店铺，认为市政府的决定直接影响了他们的利益，为了弥补损失，从而在与房地产公司的谈判中对补偿费等事项产生了较大的分歧。房地产公司与这14户居民向房屋拆迁主管部门申请裁决。A市房屋拆迁主管部门根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》关于“拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点，搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决”的规定，裁决房地产公司一次性补偿拆迁费的数额，房地产公司对此有异议，14户居民也认为补偿还是不合理。于是均向人民法院提起诉讼。 问题：14户居民能对市政府的《拆迁决定》提起诉讼吗为什么
正确答案
不能对市政府的《拆迁决定》提起诉讼。市政府的《拆迁决定》是具有普遍约束力的规范性文件，属于抽象行政行为的范畴。根据《行政诉讼法》的规定，人民法院不能对抽象行政行为进行审查，所以不能对其提起诉讼。
解析
暂无解析
地铁从规划、设计、开发、建设到运营，是一个庞大、复杂的系统工程，地铁经济可为地产、机械、建材、通讯、广告等三十多个相关产业带来发展机遇。这表明______。
A．事物的联系是普遍的
B．事物的联系是主观的
C．事物的联系是人为的
D．事物的联系是客观的
正确答案
A,D
解析
[解析] 联系是指事物之间以及事物内部诸要素之间的相互影响、相互作用和相互制约。事物之间的联系是客观的。联系的客观性是指事物之间的相互联系是事物本身固有的，是不以人的主观意志为转移的。
某市卷烟厂为增值税一般纳税人，2011年初企业拥有房产750万元，同年8月职工食堂建设完工，转入固定资产，确定房屋入账价值为50万元。
2011年度有关生产经营情况为：
(1)当年销售卷烟，取得销售金额500万元，增值税额85万元；经批准销售卷烟8标准箱给使用单位，开具普通发票，取得含税销售收入23.4万元；
(2)7月购置并投入使用的安全生产专用设备企业未进行账务处理。取得购置设备增值税专用发票上注明价款70万元，增值税8.5万元，预计使用10年，无残值；
(3)当年卷烟销售成本共计为221万元：财务费用10万元；
(4)发生管理费用20.75万元(含业务招待费4万元，不含房产税)；
(5)销售费用10万元(含企业形象广告8万元)；
(6)当年向税务机关缴纳增值税81.46万元，缴纳消费税202.42万元，城建税和教育费附加28.39万元；
(7)营业外支出30万元，其中被工商部门行政罚款6万元，向当市养老院直接捐赠4万元，通过公益性社会团体向贫困地区捐赠20万元；
(8)“投资收益”账户表明有来源于境外A国的投资收益27万元，该境外所得在境外按照10%的税率已经缴纳了税款；购买国库券利息收入20万元；
(9)2011年发现2010年有资产损失18万元符合当时税法规定扣除但是企业当年未扣除，2010应纳税所得额为10万元。
(房产税计算余值时的扣除比例为25%)
根据上述资料和税法有关规定，回答下列问题：
业务招待费和广告费应调整的应纳税所得额为( )万元。
A．+1.6
B．-2.1
C．-2.4
D．+2.4
正确答案
A
解析
[解析] 该企业2011年销售收入总额=500+23.4÷(1+17%)=520(万元)业务招待费限额：520×5‰=2.6(万元)＞4×60%=2.4(万元)，准予扣除2.4万元，实际发生4万元，应调增1.6万元。
广告费限额=520×15%=78(万元)，实际发生8万元，可据实扣除。
合计应调增应纳税所得额1.6万元。
甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼(共四层)的一层至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪项说法是错误的
A．甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入
B．一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利
C．若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权
D．如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意
正确答案
C
解析
[考点] 建筑物区分所有权
[解析] 本题中的情形完全符合建筑物区分所有权的定义。建筑物区分所有权包括各区分所有权人对专有部分的专有权、对共有部分的共有权，以及成员权。该住宅楼的外墙、楼顶属于住户共有，故甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入，如果四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意，故A项、D项正确。住户出卖其专有部分的，不需其他住户同意，其他住户也没有优先购买权，此与共有不同，故C项错误。
该题美中不足的是，B选项的表述有失严谨。按建筑物区分所有理论，专有部分为房屋自粉刷表层至内部空间，而结构楼板应属共有部分，否则楼板包括住户内的面积，也包括楼道走廊，如果一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利，那么连楼都不能上了，因为不能踏上三、四层间楼板包括其走廊的楼板。这无疑与常识违背，并与法理不符。
依照我国法律规定，可以设定抵押权的房地产是（）。
A.依法取得的教育用地的房地产
B.已依法公告列入拆迁范围的房地产
C.依法取得的房屋所有权，连同该房屋占用范围内的土地使用权
D.依法通过出让方式取得的土地使用权
E.依法通过转让方式取得的土地使用权
正确答案
C, D, E
解析
本题考核点为可以设定抵押权的房地产的范围。依照法律规定，以下房地产可以设定抵押权：①依法取得的房屋所有叔，连同该房屋占用范围内的土地使用权；②依法通过出让、转让方式取得的土地使用权；③法律规定的其他可以抵押的房地产。
甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼(共四层)的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是错误的
A．甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入
B．一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利
C．若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权
D．如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意
正确答案
C
解析
[测试点] 建筑物区分所有权。
[解析] 《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第71条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。据此，三、四层间楼板属于丙丁的专有部分，一层住户甲不享有民事权利，B项正确。
此外，业主对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，因此甲出卖其住宅，乙、丙、丁享没有优先购买权，C项错误，应当选。
第72条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。据此，住宅楼的外墙属于共有部分，其收益甲、乙、丙、丁均有权分享，而楼顶也属于共有部分，因此丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意，AD两项正确。
出版社需缴纳营业税的项目主要有()等。
A．书刊销售收入
B．著作权贸易收入
C．广告收入
D．管理费收入
E．房产出租收入
正确答案
B,C,D,E
解析
【解析】出版社需要缴纳营业税的项目，主要是书刊销之外与出版活动相关的一些业务收入，如著作权贸易收入、广告收入、管理费收入、出租房产收入等，税率通常为5%。
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交哪些( )材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
A．招标文件
B．招标公告或者招标邀请书
C．法律、法规规定的其他材料
D．投标书
E．物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件
正确答案
A,B,C,E
解析
暂无解析
招标项目备案应向房地产行政主管部门提交( )材料。
A．与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件
B．招标公告或者招标邀请书
C．招标文件
D．法律、法规规定的其他材料
E．投标评标标准
正确答案
A,B,C,D
解析
暂无解析
楼盘品牌推广中，对树立产品形象最直接的体现方式是楼盘的( )。
A．名称和标志
B．消费者购买能力
C．市场价格水平
D．市场营销目标
正确答案
A
解析
[知识点] 房地产产品策略
房地产开发项目建筑工程的招标程序包括( )。
A．申请招标
B．可行性研究
C．编制招标文件
D．编制招标工程标底
E．确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函
正确答案
A,C,D
解析
除了选项A、C、D外，房地产开发项目建筑工程招标程序还有；投标人资格审查；招标工程交底及答疑；开标、评标和决标，签订合同。
物业管理招标程序中，有关公布招标公告或发出投标邀请书的表述中，正确的有( )。
A．招标人采取公告招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书
B．招标人采取邀请招标方式的，可不成立评标委员会
C．招标人采取公开招标方式的，应通过公共媒介发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告
D．招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项
E．招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书
正确答案
C,D,E
解析
暂无解析
（五） 某花园小区已经建成，建设单位甲房地产公司对外公开招标选择物业管理公司，有多家物业管理公司投标。最后，乙物业管理公司中标。乙物业管理公司与该花园小区业主委员会签订物业服务合同，物业服务收费采取包干制。甲房地产公司要编制的招标文件包括（ ）。
A．招标公告
B．招标书
C．投标通知
D．投标单
正确答案
A,B,D
解析
暂无解析
市场推广的工作包括( )。
A．卖点挖掘
B．市场推广费用分析
C．项目定位
D．市场细分
E．市场推广组织
正确答案
A,B,E
解析
[知识点] 房地产市场营销的特征
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