- 房地产市场营销
- 共1668题
房地产企业具体的定价目标，是根据本企业的( )等几个因素来拟订的。
A．经营总目标
B．生产成本
C．市场营销目标
D．市场营销环境和企业自身条件
E．产品生命周期及企业产品结构
正确答案
A,C,D,E
解析
暂无解析
王某在一栋临街的单元楼里有一套住房，位于这栋楼的顶层。2007年11月，甲房地产公司决定在那栋临街的单元楼楼顶上悬挂一个广告牌。王某平时很少住在这套房里，于是王某便独自与甲公司约定：王某允许甲公司使用楼房房顶悬挂广告牌，甲公司每年向王某支付使用费5万元。这栋临街楼房的其他住户李某、赵某等人知道后，认为王某的行为侵犯了他们的权利，要求王某给予补偿，王某坚持不同意。于是，李某和赵某便代表其他住户，以王某为被告，向人民法院提起了诉讼。那么，以下表述中哪个选项是错误的( )
A．王某有权允许甲公司使用房顶，因为甲公司悬挂的广告牌正在其单元房的上方
B．房顶属于单元楼各房主共有部分，王某无权独自处分
C．王某无权独立决定将房顶的使用权让与甲公司，其与甲公司签订的合同效力待定
D．李某、赵某等住户有权按照一定的比例分享出租楼顶获得的收益
正确答案
A
解析
[考点] 建筑物区分所有权中共有权的行使[详解] 建筑物区分所有权的内容包括专有部分所有权、共用部分共有权和成员权。单元楼的楼顶属于全体区分所有权人的共用部分，个别区分所有权人无权处分。本题中，王某虽然是顶楼一套单元房的所有权人即区分所有权人，但是楼顶并不归属于王某一人，王某无权独自允许甲公司使用房顶，其行为属于无权处分，因此其签订的合同效力待定。区分所有权人对共用部分有权按照一定的比例分享其产生的收益。所以，A项说法错误，BCD项说法正确，故选A。
房地产营销机构按房地产开发过程，大致有以下( )等几类。
A．登记发证管理机构
B．项目策划机构
C．市场调研及投资咨询机构
D．销售代理、市场推广机构
E．规划设计、建筑施工、监理、物业管理等机构
正确答案
B,C,D,E
解析
暂无解析
随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有( )等方面的知识。
A．市场营销以及资产管理
B．建筑设计
C．建造技术
D．房地产估价
E．项目管理
正确答案
A,B,C,E
解析
[解析] 房地产开发程序论述
房地产市场调研的一般内容有房地产( )调研。
A．市场环境
B．市场需求
C．市场供给
D．市场营销活动
E．市场周期
正确答案
A,B,C,D
解析
[知识点] 房地产市场调研的内容
由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；没有违法所得的可处1万元以下罚款的情形有( )。
A．同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的
B．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的
C．以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的
D．准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的
E．两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的
正确答案
A,C,D
解析
在中介服务活动中，中介服务人员不得有下列行为：
(1)索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
(2)允许他人以自己的名义从事房地产中介服务；
(3)同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；
(4)与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
(5)法律、法规禁止的其他行为。
违反上述规定的，县级以上房地产行政主管部门可收回其资质证书或者公告资质证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。
2009年1月2日，甲公司以库存商品、投资性房地产、无形资产和交易性金融资产作为合并对价支付给乙公司的原股东丙公司，取得乙公司80%的股份。甲公司与丙公司不存在关联方关系。各个公司所得税税率均为25%，甲公司采用应税合并。(假定增值税税率为 17%)
(1)2009年1月2日有关合并对价资料如下：
①库存商品的成本为800万元，存货跌价准备为100万元，公允价值为1000万元，增值税170万元；
②投资性房地产的账面价值为1900万元，其中成本为1500万元，公允价值变动(借方)为400万元，公允价值为2340万元；不考虑营业税；
③无形资产的原值2200万元，已计提摊销额200万元，公允价值为2200万元，应交营业税110万元；
④交易性金融资产的账面价值300万元，其中成本为350万元，公允价值变动(贷方) 50万元，公允价值250万元；
⑤另支付直接相关税费40万元。
购买日乙公司所有者权益账面价值为6000万元，其中股本为4000万元，资本公积为 1600万元，盈余公积100万元，未分配利润为300万元。投资时乙公司一项剩余折旧年限为20年的管理用固定资产账面价值600万元，公允价值700万元。除此之外，乙公司其他可辨认资产、负债的公允价值等于其账面价值。
(2)2009年4月10日乙公司分配现金股利100万元。2009年度乙公司共实现净利润 1000万元，提取盈余公积100万元。2009年年末乙公司确认可供出售金融资产公允价值增加50万元(假设不考虑所得税影响)。
(3)2010年4月10日乙公司分配现金股利900万元。2010年度乙公司实现净利润 1200万元，提取盈余公积120万元。2010年年末乙公司确认可供出售金融资产公允价值增加60万元(假设不考虑所得税影响)。
(4)内部交易资料如下：
①甲公司2009年5月15日从乙公司购进需安装设备一台，用于公司行政管理，设备含税价款877.50万元(增值税税率17%)，相关款项于当日以银行存款支付，6月18日投入使用。该设备系乙公司生产，其成本为600万元。甲公司对该设备采用直线法计提折旧，预计使用年限为5年，预计净残值为零。2010年9月28日，甲公司变卖上述从乙公司购进的设备，将净亏损计入营业外支出。
②2009年甲公司向乙公司销售甲产品1000件，每件价款为2万元，成本为1.6万元，截至2010年年末，甲公司尚未收到有关货款。2009年年末，甲公司提取坏账准备20万元， 2009年年末已对外销售甲产品800件。至2010年年末该批甲产品尚有100件未对外出售。 2010年甲公司没有提取坏账准备。
要求：
1.计算2009年1月2日甲公司合并成本；
正确答案
编制2010年12月31日甲公司有关合并财务报表的调整分录。
①内部固定资产业务抵消分录
借：未分配利润――年初 150
贷：营业外支出 150
借：营业外支出 15
贷：未分配利润――年初 15
借：营业外支出 22.5
贷：管理费用 [150÷5×(9/12)]22.5
借：递延所得税资产 [(150-15)×25%]33.75
贷：未分配利润――年初 33.75
借：所得税费用 33.75
贷：递延所得税资产 [(150-15)×25%]33.75
②内部存货业务抵消分录
借：未分配利润――年初 [200×(2-1.6)]80
贷：营业成本 80
借：营业成本 [100×(2-1.6)]40
贷：存货 40
借：递延所得税资产 (40×25%)10
所得税费用 10
贷：未分配利润――年初 20
借：应付账款 2340
贷：应收账款 2340
借：应收账款――坏账准备 20
贷：未分配利润――年初 20
借：未分配利润――年初 (20×25%)5
贷：递延所得税资产 5
③将乙公司账面价值调整为公允价值(注意：上年的调整、抵消分录并不影响公司当年的个别报表，因此也不会影响到本年的个别报表。而本年的合并报表以本年的个别报表为依据编制，所以需要将上年的调整、抵消分录重新编制一次。)
借：固定资产 100
贷：资本公积 100
借：管理费用 (100/20)5
未分配利润――年初 5
贷：固定资产――累计折旧 10
④调整将成本法调整为权益法
借：长期股权投资 584
贷：未分配利润――年初 (624-80)544
资本公积 40
子公司调整后的净利润=1200-5+(150-15)+(80-40)=1370(万元)
借：长期股权投资 (1370×80%)1096
贷：投资收益 1096
借：投资收益 (900×80%)720
贷：长期股权投资 720
借：长期股权投资 (60×80%)48
贷：资本公积 48
借：权益法下被投资单位其他所有者权益变动的影响(40+48)88
贷：可供出售金融资产公允价值变动净额 88
调整后的长期股权投资=6000+584+1096-720+48=7008(万元)
⑤长期股权投资项目与子公司所有者权益项目的抵消
借：股本 4000
资本公积――年初 1750
――本年 60
盈余公积――年初 200
――本年 120
未分配利润――年末 (880+1370-120-900)1230
商誉 1120
贷：长期股权投资 7008
少数股东权益 (7360×20%)1472
⑥投资收益与利润分配的抵消
借：投资收益 (1370×80%)1096
少数股东损益 (1370×20%)274
未分配利润――年初 880
贷：提取盈余公积 120
对所有者(或股东)的分配 900
未分配利润――年末 1230
解析
暂无解析
一切有利于生产力发展的方针政策都是符合人民根本利益的，改革开放有利于生产力的发展，所以改革开放是符合人民根本利益的。
以下哪种推理方式与上面的这段论述最为相似( )
A．一切行动听指挥是一支队伍能够战无不胜的纪律保证。所以，一个企业、一个地区要发展，必须提倡令行禁止、服从大局。
B．通过对近六个月销售的健身器的跟踪调查发现，没有一台因质量问题而退货或返修。因此，可以说这批健身器的质量是合格的。
C．如果某种产品超过了市场需求，就可能出现滞销现象。“卓群”领带的供应量大大超过了市场需求，因此，一定会出现滞销现象。
D．凡是超越代理人权限所签的合同都是无效的。这份房地产建设合同是超越代理人权限签订的，所以它是无效的。
E．通过对一部分实行产权明晰的企业进行调查，发现企业通过明晰产权都提高了经济效益，没有反例。因此我们认为，凡是实行产权明晰化的企业都能提高经济效益。
正确答案
D
解析
[解析] 该选项和题干都是三段论的第一格的AAA式，都是正确的推理。A、B和E都是归纳。C虽然可以看成是第一格的三段论，但是一个错误的推理。
按照《城市商品房预售管理办法》的规定，以下关于商品房的销售的规定，( )选项是正确的。
A．房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定
B．开发商在保修期内对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响而给购买人造成损失的，开发商可以不承担赔偿责任
C．商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向开发商申请重新核验
D．经核验商品房主体结构质量不合格，购买人有权退房
E．开发商应当承担商品房保修责任
正确答案
A,D,E
解析
暂无解析
某房地产抵押物价值为180万元，抵押率为50％，采用等额本金还款方式分10年偿还，贷款年利率为6％，则第11个月的月还款额为( )元。
A．4125
B．7500
C．11625
D．15000
正确答案
C
解析
暂无解析
A公司是一家房地产开发公司，其开发建设的商品房项目之一是“AAA”小区。自2009年2月开始，A公司在多种媒体上发布“AAA”小区的商品房预售广告。商品房的交付按施工进度分为两期，第一期为普通住宅，第二期为商业用房。该广告还详细描述了“AAA”小区内即将建设的休闲场所，并宣称某市级重点小学将进驻小区。
(1) 签订了普通住宅预售合同的张某是B个人独资企业的投资人，根据张某的要求，预售合同签订后办理了预告登记手续。一期工程竣工后，A公司按合同约定向张某交付了房屋。张某办理了房屋登记手续后，将该房屋出租给赵某。租赁期间，B个人独资企业解散，清算结果是企业财产不足以抵偿债务，债权人要求张某变卖该房屋予以清偿。
(2) 签订了普通住宅预售合同的李某是C有限合伙企业中的有限合伙人。李某先以合伙企业的名义签订了预售合同，其他合伙人认为李某无权对外代表C企业，并拒绝支付预付款。李某又以自己的名义签订了预售合同，交付了部分房款，并提出以该预售房屋作为自己在C合伙企业的出资，增加出资份额，其他合伙人表示同意。一期工程竣工后，李某发现A公司交付的房屋与预售合同不符，自己预订的房屋已经被另行出卖。李某要求A公司按合同约定的全部房款双倍赔偿，被A公司拒绝。
(3) 签订了商业用房预售合同的王某以D公司的一张支票为自己支付了预付款，D公司是王某投资设立的一人有限公司。王某准备以该房屋作价出资，再设立另一家一人有限公司。此后，D公司因经营不善造成资不抵债，债权人要求王某变卖该房屋予以清偿，王某以有限责任公司对债务承担有限责任为由，拒绝承担债务。
2010年5月，二期工程开始动工后，业主发现原来用于建设休闲场所和某市级重点小学的位置改成了高档公寓，“AAA”小区的业主一致认为A公司违背了预售广告的承诺，要求A公司承担违约责任。A公司拒绝承认违约，理由是：预售广告不具有法律效力，并且预售广告的内容没有写入合同。此后，“AAA”小区的业主采取多种阻止施工的措施，造成二期工程停工。A公司要求施工建设单位强行施工，否则停止支付一期工程款。建设单位表示，如果A公司逾期不支付一期工程款，则采取对应措施，即：申请将该工程拍卖，以拍卖的价款优先清偿一期工程款。建设单位同时向业主表示，希望停止阻止施工，否则已经销售的房屋会连同一起拍卖，即使已经交了全部房款购买一期房屋的业主也会受到损失。
[要求] 根据上述事实，回答下列问题：
1.张某要求办理预告登记手续是否符合法律规定说明理由。
正确答案
李某以预售的房屋作为合伙企业的出资不符合法律规定。根据规定，合伙人以非货币财产出资的，依照法律、行政法规的规定，需要办理财产权转移手续的，应当依法办理。预售的房屋未经登记，不发生物权效力，不能办理财产权转移手续。
解析
暂无解析
房地产企业在品牌战略的执行过程中，可供选择的方案有( )。
A．产品效应
B．人物营销
C．客房活动
D．企业与楼盘品牌联动
E．企业实力
正确答案
A,B,D,E
解析
[知识点] 房地产产品策略
在智能型结构中，组织从下到上按照相同的只能将组织内部的所有的工作和人员进行组合。比如在某些房地产公司，所有的工程师都被安排到工程部门，主管工程的副总裁负责所有的工程工作、营销等职能。以下属于职能型部门的缺点是( )。
A．纵向命令过长所导致的对外界环境变化的反应比较迟钝
B．在进行协调的时候所耗的时间比较长，精力比较多，从而导致创新乏力
C．组织失去了规模经济，不像别的组织那样让更多的人共享同一设施
D．各产品线的生产经营相互分立，使跨产品线的协调难以实现
E．技术专业化缺失
正确答案
A,B
解析
[解析] 本题考查的是组织结构设计咨询的类型。选项C、D和E属于事业部结构的缺点。职能制组织结构的优点是：可能发挥专家的作用，对下级工作指导具体，从而弥补行政领导管理能力的不足。职能制组织结构的缺点是：容易形成多头领导，造成下级无所适从。
房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于( )。
A．成本导向定价法
B．购买者导向定价法
C．竞争导向定价法
D．市场导向定价法
正确答案
B
解析
购买者导向定价的方法有认知价值定价法，是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的房地产商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。它们利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知价值。
法国人布朗于2002年在我国北京购买了一套商品房。2003年，布朗因公被派驻泰国。其同事英国人罗德提出愿意购买该商品房，双方遂签订了房屋买卖合同，但未约定合同争议应适用的法律。2003年3月，因罗德始终未付清房款，布朗向北京某法院起诉。请问，法院应适用哪国法律审理此案：
A．法国法
B．英国法
C．中国法
D．选择适用法国法或中国法
正确答案
C
解析
本题考查物权关系的法律适用。 对物权关系的法律适用问题，各国普遍适用“物之所在地原则”加以解决。该原则可适用于物权的取得、转移、变更及动产和不动产的区分等。我国基本上也是遵循这一原则的。例如，《民法通则》第144条规定：“不动产的所有权，适用不动产所在地法律。”《民法通则解释》第186条又作了补充规定：“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。不动产的所有权、买卖、租赁、抵押、使用等民事关系，均应适用不动产所在地法律。”据此，本案应适用该商品房地所在地法律，即中国法，应选C。 值得注意的是，从合同的法律适用角度考虑也能解题。我国对合同的法律适用实行“意思自治优先，最密切联系补缺”的做法。本案当事人并未选择合同应适用的法律，则应依最密切联系原则确定准据法。显然，合同的标的在中国，双方在中国签订和履行合同，中国当然是最密切联系地。
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