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题型:简答题
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单选题

预售是房地产开发商普遍采用的营销方式。从风险应对的角度看,该营销方式采用了( )的方法。

A.风险回避
B.风险组合
C.风险转移
D.风险自留

正确答案

C

解析

[解析] 风险转移的主要形式是通过契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人,以达到降低风险放声频率和缩小损失程度的目的。在房地产投资中,契约性转移主要包括预售、租售、出售一定年限的房地产使用权、项目工程出包与分包等方式。所以预售属于风险转移。故选C。

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题型:简答题
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简答题

A公司是一家房地产开发公司,其开发建设的商品房项目之一是“AAA”小区。自2009年2月开始,A公司在多种媒体上发布“AAA”小区的商品房预售广告。商品房的交付按施工进度分为两期,第一期为普通住宅,第二期为商业用房。该广告还详细描述了“AAA”小区内即将建设的休闲场所,并宣称某市级重点小学将进驻小区。
(1) 签订了普通住宅预售合同的张某是B个人独资企业的投资人,根据张某的要求,预售合同签订后办理了预告登记手续。一期工程竣工后,A公司按合同约定向张某交付了房屋。张某办理了房屋登记手续后,将该房屋出租给赵某。租赁期间,B个人独资企业解散,清算结果是企业财产不足以抵偿债务,债权人要求张某变卖该房屋予以清偿。
(2) 签订了普通住宅预售合同的李某是C有限合伙企业中的有限合伙人。李某先以合伙企业的名义签订了预售合同,其他合伙人认为李某无权对外代表C企业,并拒绝支付预付款。李某又以自己的名义签订了预售合同,交付了部分房款,并提出以该预售房屋作为自己在C合伙企业的出资,增加出资份额,其他合伙人表示同意。一期工程竣工后,李某发现A公司交付的房屋与预售合同不符,自己预订的房屋已经被另行出卖。李某要求A公司按合同约定的全部房款双倍赔偿,被A公司拒绝。
(3) 签订了商业用房预售合同的王某以D公司的一张支票为自己支付了预付款,D公司是王某投资设立的一人有限公司。王某准备以该房屋作价出资,再设立另一家一人有限公司。此后,D公司因经营不善造成资不抵债,债权人要求王某变卖该房屋予以清偿,王某以有限责任公司对债务承担有限责任为由,拒绝承担债务。
2010年5月,二期工程开始动工后,业主发现原来用于建设休闲场所和某市级重点小学的位置改成了高档公寓,“AAA”小区的业主一致认为A公司违背了预售广告的承诺,要求A公司承担违约责任。A公司拒绝承认违约,理由是:预售广告不具有法律效力,并且预售广告的内容没有写入合同。此后,“AAA”小区的业主采取多种阻止施工的措施,造成二期工程停工。A公司要求施工建设单位强行施工,否则停止支付一期工程款。建设单位表示,如果A公司逾期不支付一期工程款,则采取对应措施,即:申请将该工程拍卖,以拍卖的价款优先清偿一期工程款。建设单位同时向业主表示,希望停止阻止施工,否则已经销售的房屋会连同一起拍卖,即使已经交了全部房款购买一期房屋的业主也会受到损失。
[要求] 根据上述事实,回答下列问题:
1.张某要求办理预告登记手续是否符合法律规定说明理由。

正确答案

A公司拒绝承认违约的理由不符合法律规定。根据规定,就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,视为要约。该内容即使未订人合同,仍属于合同的组成部分,当事人违反这些内容的,承担违约责任。(广告详细描述了即将建设的休闲场所,并宣称某市级重点小学将进驻小区。)

解析

暂无解析

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题型:简答题
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多选题

三级资质甲房地产开发公司于2005年12月设立。2008年1月,甲房地产开发公司决定开发一普通商品住房项目小区,项目总投资5000万元,并以出让方式取得了该土地使用权。甲房地产开发公司在该小区开发过程中,以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2008年7月1日,甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质乙房地产开发公司。乙房地产开发公司在开发建设的同时进行了大规模的房地产广告宣传。2010年9月,乙公司完成该小区开发,并通过综合验收。
甲房地产开发公司确定该房地产开发项目,应当符合( )。

A.土地利用总体规划
B.年度建设用地计划
C.年度建设投资计划
D.房地产开发年度计划

正确答案

A,B,D

解析

暂无解析

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题型:简答题
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单选题

某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目,为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划及投标报价等内容的咨询报告。双方协定,开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项,余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。
该估价机构在开始市场分析之前,需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标,下列属于用地控制指标的是( )。

A.绿地率
B.人口容量
C.用地性质
D.建筑密度

正确答案

C

解析

暂无解析

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题型:简答题
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单选题

房地产经纪人在开展市场营销时,应考虑所售房地产周边商业、教育配套设施等因素,这说明房地产市场营销()。

A.受消费者预期影响较大
B.消耗时间较长
C.受政策法规影响较大
D.受区域影响较大

正确答案

D

解析

暂无解析

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题型:简答题
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多选题

随着市场细分化研究的深入,在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念。弥隙市场的特点是( )。

A.消费者愿意支付较高的价格
B.企业处于领导地位
C.消费者以年轻人为主
D.商品住宅多为豪宅
E.以投资性购买为主

正确答案

A,B

解析

暂无解析

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题型:简答题
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单选题

《关于实行物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》是由( )颁发的。

A.原建设部人事教育劳动司
B.房地产业司
C.各地物业管理主管部门
D.原建设部人事教育劳动司和房地产业司联合

正确答案

D

解析

[解析] 针对物业管理人员素质普遍偏低的状况,为全面提高队伍素质,规范物业管理人员行为,提升管理质量,1996年原建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发了《关于实行物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》。

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题型:简答题
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单选题

下列关于个人贷款合作单位营销的说法,错误的是( )。

A.对于一手个人住房贷款而言,较为普遍的贷款营销方式是银行与房地产开发商合作,由银行向购买该开发商房屋的购房者提供个人住房贷款
B.对于一手个人住房贷款而言,在借款人购买的房屋没有办好抵押登记之前,由银行提供阶段性或全程担保
C.对于二手个人住房贷款而言,商业银行最主要的合作单位是房地产经纪公司
D.对于二手个人住房贷款而言,商业银行与经销商合作的典型做法是与其签署合作协议,由经销商向银行提供客户信息或推荐客户

正确答案

B

解析

[解析] 对于一手个人住房贷款而言,借款人用所购房屋作抵押,在借款人购买的房屋没有办好抵押登记之前,由开发商提供阶段性或全程担保。

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题型:简答题
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多选题

关于房地产经纪机构,下列说法正确的是( )。

A.以二手房买卖经纪业务为主的房地产经纪机构的收入相对较大,但受房地产市场波动的影响较大,风险较高
B.以二手房租赁经纪为主的房地产经纪机构的收入相对较小,但相对稳定,受房地产市场波动的影响较小
C.以新建商品房销哲代理业务为主的房地产经纪机构的业务来源主要受制于房地产开发商,同时受房地产市场波动的影响较大,房地产市场过好或过差都不利于获取业务
D.全面发展的综合性房地产经纪机构在英国和我国内地地区较多
E.以房地产营销策划、投资咨询业务为重点的顾问型房地产经纪机构主要从事写字楼,商铺,酒店,工业用房等房地产的代理销售或招商业务

正确答案

A,B,C,E

解析

选项D,全面发展的综合性房地产经纪机构涉足于房地产服务业的多个领域,如经纪、估价、咨询、物业管理及培训等,是一种综合性的房地产服务机构。这类机构在英国和我国香港地区较多,目前我国内地也有少数大型房地产经纪机构朝这种方向发展。

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题型:简答题
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单选题

房地产开发贷款的报审材料除了常规的送审材料外,还需具有一定的自有资金,一般应占项目预算投资的( )以上,并能够在使用贷款之前投入项目建设。

A.30%
B.40%
C.50%
D.60%

正确答案

A

解析

[解析] 自有资金一般应占项目预算投资的30%以上。

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题型:简答题
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简答题

A公司是一家房地产开发公司,其开发建设的商品房项目之一是“AAA”小区。自2009年2月开始,A公司在多种媒体上发布“AAA”小区的商品房预售广告。商品房的交付按施工进度分为两期,第一期为普通住宅,第二期为商业用房。该广告还详细描述了“AAA”小区内即将建设的休闲场所,并宣称某市级重点小学将进驻小区。
(1) 签订了普通住宅预售合同的张某是B个人独资企业的投资人,根据张某的要求,预售合同签订后办理了预告登记手续。一期工程竣工后,A公司按合同约定向张某交付了房屋。张某办理了房屋登记手续后,将该房屋出租给赵某。租赁期间,B个人独资企业解散,清算结果是企业财产不足以抵偿债务,债权人要求张某变卖该房屋予以清偿。
(2) 签订了普通住宅预售合同的李某是C有限合伙企业中的有限合伙人。李某先以合伙企业的名义签订了预售合同,其他合伙人认为李某无权对外代表C企业,并拒绝支付预付款。李某又以自己的名义签订了预售合同,交付了部分房款,并提出以该预售房屋作为自己在C合伙企业的出资,增加出资份额,其他合伙人表示同意。一期工程竣工后,李某发现A公司交付的房屋与预售合同不符,自己预订的房屋已经被另行出卖。李某要求A公司按合同约定的全部房款双倍赔偿,被A公司拒绝。
(3) 签订了商业用房预售合同的王某以D公司的一张支票为自己支付了预付款,D公司是王某投资设立的一人有限公司。王某准备以该房屋作价出资,再设立另一家一人有限公司。此后,D公司因经营不善造成资不抵债,债权人要求王某变卖该房屋予以清偿,王某以有限责任公司对债务承担有限责任为由,拒绝承担债务。
2010年5月,二期工程开始动工后,业主发现原来用于建设休闲场所和某市级重点小学的位置改成了高档公寓,“AAA”小区的业主一致认为A公司违背了预售广告的承诺,要求A公司承担违约责任。A公司拒绝承认违约,理由是:预售广告不具有法律效力,并且预售广告的内容没有写入合同。此后,“AAA”小区的业主采取多种阻止施工的措施,造成二期工程停工。A公司要求施工建设单位强行施工,否则停止支付一期工程款。建设单位表示,如果A公司逾期不支付一期工程款,则采取对应措施,即:申请将该工程拍卖,以拍卖的价款优先清偿一期工程款。建设单位同时向业主表示,希望停止阻止施工,否则已经销售的房屋会连同一起拍卖,即使已经交了全部房款购买一期房屋的业主也会受到损失。
[要求] 根据上述事实,回答下列问题:
张某要求办理预告登记手续是否符合法律规定说明理由。

正确答案

张某要求办理预告登记手续符合法律规定。根据规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。

解析

暂无解析

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题型:简答题
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单选题

(一) 某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目,为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、 营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定,开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项,余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该估价机构在关于市场分析的报告中,分析了国家针对房地产过热采取若干抑制需求的宏观调控政策对居民购房产生的影响,指出目前该城市房地产价格虽然没有下降,但(  )。

A.需求曲线已向右上方移动
B.需求曲线已向左下方移动
C.需求量已在需求曲线上向下移动
D.需求量已在需求曲线上向上移动

正确答案

B

解析

暂无解析

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题型:简答题
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单选题

甲企业有原值为3000万元的房产,2010年1月1日将其中原值为1000万元的房产用于对外投资联营,投资期限为10年,每年固定利润分红30万元,不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20%,甲企业2010年度应纳房产税( )万元。

A.24
B.22.8
C.30
D.28.8

正确答案

B

解析

[解析] 本题考核房产税的计算。(1)用于对外投资联营的部分,由于其不承担投资风险,只收取固定收入,视同出租,其计税依据为租金收入,即每年的固定利润分红30万元,应纳税额=30×12%=3.6(万元);(2)剩余部分以房屋佘值为计税依据,应纳税额=(3000-1000)×(1-20%)×1.2%=19.2(万元)。两项合计,该企业应纳房产税22.8万元。

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题型:简答题
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单选题

二、根据以下资料,回答106~110题。  2013年3月末,金融机构人民币各项贷款余额65.76万亿元,同比增长14.9%,增速比上年同期低0.8个百分点。  2013年3月末,主要金融机构及小型农村金融机构,外资银行人民币小微企业贷款余额11.78万亿元,同比增长13.5%,比全部企业贷款余额增速高1.2个百分点。  2013年3月末,主要金融机构本外币工业中长期贷款余额6.46万亿元,同比增长3.2%。其中,轻工业中长期贷款余额6824亿元,同比增长7.6%;重工业中长期贷款余额5.77万亿元,同比增长2.7%。服务业中长期贷款余额16.55万亿元,同比增长8.9%。  2013年3月末,主要金融机构及小型农村金融机构、村镇银行、财务公司本外币农村贷款余额15.24万亿元,同比增长18.4%;农户贷款余额3.86万亿元,同比增长16.9%;农业贷款余额2.87万亿元,同比增长12.3%。  2013年3月末,主要金融机构及小型农村金融机构,外资银行人民币房地产贷款余额12.98万亿元,同比增长16.4%。地产开发贷款余额1.04万亿元,同比增长21.4%。房产开发贷款余额3.2万亿元,同比增长12.3%。个人购房贷款余额8.57万亿元,同比增长17.4%。保障性住房开发贷款余额6140亿元,同比增长42.4%。2013年3月末,金融机构人民币各项贷款余额约是2011年同期的多少倍?

A.1.1
B.1.2
C.1.3
D.1.4

正确答案

C

解析

解析:根据材料第一段,2011年同期金融机构人民币各项贷款余额为÷(1+14.9%+0.8%)=,则所求为66.76÷≈1.15×1.15=1.3X,选择C项。

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题型:简答题
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单选题

房地产企业根据市场需求,通过不断完善和改进住宅产品,扩大企事业的品牌影响,其品牌战略执行的是( )。

A.服务策略
B.活动策略
C.产品效应策略
D.关系策略

正确答案

C

解析

[知识点] 房地产产品策略

下一知识点 : 施工企业财务管理
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