- 房地产投资的特点
- 共1194题
房地产并不能产生效益，也就是房地产的收益是在使用过程中产生的，这句话说明了( )。
A．房地产投资的周期性
B．房地产投资的各异性
C．房地产投资的依赖性
D．房地产投资的适应性
正确答案
D
解析
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某市机械厂(系内资企业)现有闲置的一台设备和一幢自建房屋(不考虑“建筑业”营业税)。该台设备账面原值为200万元，累计已提折旧100万元，经评估确认评估价值为120万元；该幢房屋账面原值为110万元，累计已提折旧50万元，经评估确认评估价值为120万元。机械厂经与有关单位协商约定决定以设备或房屋投资组成联营企业，第一种方式：以设备作为投资，房屋由联营企业购进；第二种方式：以房屋作投资，设备由联营企业购进。无论投资还是购进行为均以评估价值计算。
问题：
假定市机械厂当年盈利，不享受任何税收优惠政策，试比较市机械厂采用上述两种不同方式相关税种的税负差异。
正确答案
第一种方式：以设备作为投资，房屋由联营企业购进。
房屋转让过程中：
印花税：1200000×0.05%=600(元)
营业税：1200000×5%=60000(元)
城市维护建设税：60000×7%=4200(元)
教育费附加：60000×3%=1800(元)
土地增值税：税法规定出售旧房及建筑物的，应按评估价格计算扣除项目的金额。本题中无增值额，不缴土地增值税。
第二种方式：以房屋作投资，设备由联营企业购进。
1．房产投资共担风险不缴营业税、城市维护建设税及教育费附加。以房地产进行投资、联营的，如果投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，暂免征收土地增值税。
2．设备销售：印花税：1200000×0.05%=600(元)，评估价未超过原值不缴增值税。
通过比较，第二种方式(以房屋作投资，没备由联营企业购进)税负低。
解析
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如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是( )。
A．10.38%
B．11.07%
C．12.45%
D．13.62%
正确答案
A
解析
[解析] 该房地产投资折现率=9%+0.23×(15%-9%)=10.38%。
根据上述资料，下列说法不正确的是（）。
A．2002年9月份，我国完成房地产投资719亿元
B．2002年4月份，我国完成的固定资产投资额比2001年4月份增长了27.1%
C．设2002年5月份、6月份和7月份全国房地产投资额分别为
D．根据图表资料，我们可以计算出2001年9月份全国的固定资产投资额
正确答案
B
解析
先求证A的说法，即4862.7-4143.7=719亿元，故A正确；B项则明显错误，统计图中所给的增长比不是单月的增长额的比而是总额的增长比，由此便知B项不对，通过第137题的计算可知C项正确；通过资料可以求出2001年截止8、9月份的全国固定资产投资总额，那就可以求出2001年9月份全国的固定资产投资额，因此D项也正确。故选B。
房地产投资信托公司的类型包括( )。
A．权益型房地产投资信托
B．收益型房地产投资信托
C．混合型房地产投资信托
D．抵押型房地产投资信托
E．合伙型房地产投资信托
正确答案
A,C,D
解析
暂无解析
房地产投资采用风险自留，其中自保风险与承担风险的区别，是自保风险需要（ ）
A．企业的财务有承受能力
B．将风险损失返销计入成本
C．建立和使用内部风险损失基金
D．对风险因素进行空间和时间上的隔离
E．经营专业自保公司
正确答案
B,C,E
解析
暂无解析
房地产间接投资的形式包括( )。
A．购买房地产投资信托基金
B．向银行贷款购买土地进行开发
C．购买房地产企业发行的债券
D．购买住房抵押支持证券
E．购买物业用于出租和经营
正确答案
A,C,E
解析
暂无解析
房地产业( )。
A．是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业
B．包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动
C．在国民经济产业分类中属于第三产业，是为生产和生活服务的部门
D．关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业
E．是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务
正确答案
A,B,C,D
解析
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(2)分析房价增长过快的影响，并结合2007年政府工作报告谈谈如何解决房地产价格增长过快问题。
正确答案
(1)房地产价格主要由地价、房屋价格两部分组成。地价就是地租收入的资本化，从数量上看它相当于地租与利息的对比。随着经济发展和社会进步，在城市土地上连续进行投资，必然使地租有提高的趋势。在利率不变的前提下，地价必然随之提高，房地产价格也会相应上涨。因此，房地产价格上涨有其必然性。但是，房地产价格上涨是否合理，还需要结合以下两个方面进行判断：一是房地产价格上涨幅度是否与地价上涨幅度基本一致。如果房地产价格上涨幅度远远超过地价上涨幅度，其合理性就应该受到怀疑。二是房地产价格上涨幅度是否在群众能够承受的合理范围之内。如果房地产价格上涨幅度超出群众能够承受的范围，必然影响其供求关系，甚至导致更严重的社会经济问题。
(2)房价增长过快，加剧产业结构不平衡，影响整个国民经济平稳发展，增加百姓负担，甚至可能波及社会稳定。
房地产业对发展经济、改善人民群众住房条什有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。一是从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。四是深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。
解析
暂无解析
房地产投资的个别风险包括( )。
A．比较风险
B．政策风险
C．持有期风险
D．政治风险
E．时间风险
正确答案
A,C,E
解析
根据房地产投资的个别风险包括的内容。
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