- 房地产投资的特点
- 共1194题
某外商投资企业1999年接受某国有企业以房产投资入股，房产的市场价格为50万元，该企业还于1999年以自有房产与另一企业交换一处房产，支付差价款200万元，同年政府有关部门批准向该企业出让土地一块，该企业缴纳土地出让金100万元，按当地规定契税税率为5%。1999年该外商投资企业共计应缴纳的契税为( )万元。
A．7.5
B．12.5
C．15
D．17.5
正确答案
D
解析
[解析] 本题要求考生掌握契税的计算方法。
外国甲企业在我国境内拥有一处房产，境内未设有经营机构和代理机构，甲企业将该房产销售给境内乙企业，销售价格为3200万元人民币；一年后，乙企业以该房产按市场价格作价3500万元投资入股丙企业，乙企业拥有丙企业18％的股份，但是另外约定，每年无论盈亏，乙企业固定取得红利100万元。对于上述业务，下列营业税税务处理正确的有( )。
A．甲企业应就该房产转让依法申报缴纳营业税
B．甲企业缴纳营业税为160万元，由甲企业向税务机关申报纳税
C．甲企业缴纳营业税为160万元，由乙企业代扣代缴
D．乙企业以房产投资不缴纳营业税
E．乙企业本年应纳营业税5万元
正确答案
C,E
解析
[解析] 甲企业属于境外单位或个人在境内发生应税行为的纳税义务人，应该由乙企业代扣代缴营业税160万元(3200×5%)；乙企业将不动产投资入股，共担风险的，不征收营业税；固定取得红利，应按照服务业计征营业税。
外国甲企业在我国境内拥有一处房产，境内未设有经营机构和代理机构。甲企业将该房产销售给乙外资企业，销售价格为3200万元人民币；一年后，乙企业以该房产按市场价格作价3500万元投资入股丙企业，乙企业拥有丙企业18%的股份，但是另外约定，每年无论盈亏，固定取得红利100万元。对于上述业务，下列营业税税务处理正确的有 ( )。
A．甲企业应就该房产转让依法申报缴纳营业税
B．甲企业缴纳营业税为160万元，由甲企业向税务机关申报纳税
C．甲企业缴纳营业税为160万元，由乙企业代扣代缴
D．乙企业以房产投资不缴纳营业税
E．乙企业本年应纳营业税5万元
正确答案
C,E
解析
[解析] 甲企业属于境外单位或个人在境内发生应税行为的纳税义务人，应该由乙企业代扣代缴营业税160万元(3200×5%)；乙企业将不动产投资入股，共担风险的，不征收营业税；固定取得红利，不属于风险共担的情况。
下列有关房产税的征税办法中正确的有( )。
A．融资租赁房屋对出租方以租金收入为计税依据征税
B．个人在城镇的居民住房应征房产税，在农村的居民住房不征房产税
C．以房产投资联营并参与利润分红，共同承担风险的按房产余值为计税依据征税
D．以房产投资收取固定收入不承担风险的以取得的固定收入为计税依据征税
正确答案
C,D
解析
[解析] 融资租赁房屋应从价计征，至于由谁来纳税，由税务机关根据实际情况确定；个人所有的非营业用房，不管在哪，不管面积多少，一律免房产税。
下列关于投资业务的房产税的说法，正确的有( )。
A．以房产投资成立有限公司，投资方按房产余值为计税依据计征房产税
B．房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入，投资方视固定收入为租金收入，以租金收入为计税依据计征房产税
C．以房产联营投资，共担经营风险的，被投资方按房产余值为计税依据计征房产税
D．以房产联营投资，共担经营风险的，投资方不再计征房产税
E．以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，减按4%征收房产税
正确答案
B,C,D
解析
[解析] 以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金：因此应由出租方按租金收入计征房产税；对于成立有限公司的，房产应当过户到新公司的名下，故投资方不再缴纳房产税。
下列各项中，应当征收房产税的有( )。
A．房产租赁合同约定有免收租金期限的，在免收租金期间的房产
B．房地产开发企业售出前已使用或出租、出借的商品房
C．居民住宅内业主共有的经营性房产
D．投资者以房产投资联营，收取固定收益，不承担联营风险的房屋
正确答案
A,B,C,D
解析
[解析] 以上选项都属于房产税的征收范围。
二、收支情况
三、家庭资产负债情况 四、理财规划目标
1．短期目标：为宝宝出生做准备并规划教育金和为全家规划完善的保险计划；
2．中期目标：实现家庭投资需求，保持家庭资产的快速积累；三年后购车，十年后换房，以提高生活质量；
3．长期目标：准备充裕的养老金，以保证退休后的生活质量。
下面关于刘芳家庭财务诊断的说法错误的是( )。
A．目前刘芳家庭日常开支水平较为合理
B．目前刘芳家庭投资组合综合收益率偏低
C．目前刘芳家庭的保费支出偏低
D．刘芳应该适当控制日常开支
正确答案
A
解析
[解析] 每月结余比例=每月结余/每月收入=4000/14000=28.57%，低于40%，因此刘芳家庭的日常开支过高，应加以适当控制，因此A项是错误的；刘芳家庭的投资主要集中在活期存款、定期存款和房产投资上，收益率偏低，可适当增加基金、股票等投资品种，因而B是正确的；刘芳家庭的保费支出比率为3000/(14000×12+30000)=1.52%，低于一般的5%的水平，因而C项是正确的。
某企业2011年委托施工企业建造物资仓库，8月末办理验收手续，入账原值为300万元，同年9月1日将原值400万元的旧仓库作价400万元对外投资，签订联营合同，办理了产权变更，承担投资风险，当年收到分红12万元。当地政府规定房产计税余值扣除比例为30%。
企业另签订如下合同：
(1)以物易物交易合同一份，用自产产品换取房屋，合同注明的交易价值为200万元，房屋产权已办理过户手续。
(2)10月因材料购进及产品销售签订运输合同三份，合同内容分别为：①运输费用10万元、装卸费用0.30万元；②运输费用5万元、装卸费用0.70万元；③运输费用5万元。
(3)年底与会计师事务所签订审计合同一份，合同金额50万元。
问题：
(1)计算该企业2011年度应缴纳的房产税。
(2)计算该企业2011年度应纳印花税。
正确答案
应缴纳的房产税：
①委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，计征房产税。物资仓库应缴纳房产税=300×(1-30%)×1.2%÷12×4=0.84(万元)
②以房产投资联营，共担风险，应由被投资方按房产原值计缴房产税。2011年1月1日到2011年8月31日，这8个月应按照房产余值计征房产税，400×(1-30%)×1.2%÷12×8=2.24(万元)
③该企业2011年度应缴纳房产税=0.84+2.24=3.08(万元)
(2)应缴纳的印花税：
①以旧仓库对外投资，应按产权转移书据缴纳印花税，应纳印花税=400×0.5%0=0.2(万元)
②以物易物交易，双方均按购货和销货处理，应当计算两次印花税。对于产品应当按照“购销合同”计算印花税，税率是0.3‰；对于房屋，应当是按照“产权转移书据”计算印花税，税率是0.5‰。
应纳印花税=200×0.3‰+200×0.5‰=0.16(万元)
③运输合同应纳的印花税=(10+5+5)×0.5‰=0.01(万元)
④与会计师事务所签订的审计合同，不是印花税列举的应税合同的范围，不计税贴花。
⑤该企业2011年度应缴纳印花税=0.2+0.16+0.01=0.37(万元)
解析
暂无解析
某上市企业为增值税一般纳税人，2011年3月发生下列经济事项(设定该省规定允许按原值一次扣除20%，契税税率5%)：
(1)销售货物收入2000000元，其中免税收入30000元。
(2)接受某客户的房产投资入股，房产市场价值为100万元。
(3)该企业将自有房产与另一企业交换，原值600万元，支付对方差价款200万元。
(4)获得政府相关部门批准的土地一块，缴纳土地出让金200万元。该企业当月需要缴纳的契税共计为（）万元。
A．20.5
B．25
C．200
D．20
正确答案
B
解析
该企业当月应纳契税合计为：50000+100000+100000=250000(元)=25(万元)。故本题答案为B。
某企业拥有A、B、C、D四栋房产，四栋房产在年初的原值分别为2000万元、1500万元、 1000万元、800万元，2008年4月1日起将B栋房产出租，租赁期到2008年10月31日，每月租金为25万元。2008年4月1日起，对C栋房产开始进行大修，当年10月31日完工。2008年1月1日起，将D栋房产投资联营，不承担联营风险，至年底收取固定收入60万元。地方政府确定按房产原值减除20%后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税( )万元。
A．46.20
B．53.40
C．44.80
D．57.40
正确答案
D
解析
[解析] 应纳的房产税=2000×(1-20%)×1.2%+1500×(1-20%)×1.2%×(3+2)÷12+25×12%×7+1000×(1-20%)×1.2%×(3+2)÷12+60×12%=57.40(万元)。 大修停用半年以上的，停用期间免征房产税。
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