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房地产开发企业将开发产品用于下列( )项目，属于视同销售房地产，需要缴纳土地增值税。
A．开发的部分房地产用于换取其他单位的非货币性资产
B．开发的部分房地产用于职工福利
C．开发的部分房地产用于出租，且产权未转移
D．开发的部分房地产用于对外投资
E．开发的部分房地产用于办公
正确答案
A,B,D
解析
[解析] 房地产开发企业开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移，不征收土地增值税。
地处县城的某房地产开发公司，2012年3月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收，可售建筑面积共计25000平方米。该项目的开发和销售情况如下： (1)该公司取得土地使用权应支付的土地出让金为8000万元，政府减征了10%，该公司按规定缴纳了契税。 (2)该公司为该项目发生的开发成本为12000万元。 (3)该项目发生开发费用600万元，其中利息支出150万元，但不能按转让房地产项目计算分摊。 (4)4月销售20000平方米的房屋，共计取得收入40000万元。 (5)将5000平方米的房屋出租给他人使用(产权未发生转移)，月租金为45万元，租期为8个月。 (6)2012年8月税务机关要求该房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算。 (其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，计算土地增值税时开发费用的扣除比例为10%。) 要求：根据上述资料，回答问题，需计算出合计数。简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。
正确答案
公司已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为80%(20000÷25000×100%)，虽未超过税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算规定的比例85%，但剩余的可售建筑面积已经出租。
解析
暂无解析
李某2008年12月转让其购买的一处住房，取得转让收入50万元，缴纳相关税费5万元。李某于2007年以30万元购入该住房。本次转让中李某应缴纳土地增值税( )万元。
A．0
B．3
C．4.5
D．5
正确答案
A
解析
[解析] 本题考核土地增值税的征税范围。2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
某纳税人2000年8月份取得转让房地产收入150万元，其扣除项目金额为90万元。 要求：计算该纳税人应纳的土地增值税额。
正确答案
土地增值税的计算采用超率累进税率。 本题中，增值额超过扣除项目金额的比例＝
解析
暂无解析
某市一服装生产企业，建造了一个生产车间，后因技术改造，转让了该新建的生产车间，有关收入与支出如下：
(1)取得收入500万元，并按税法规定缴纳了有关税费；
(2)为建此楼支付地价款60万元，投入的房地产开发成本为150万元；
(3)房地产开发费用为40万元，其中：利息支出20万元(能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明)，但比银行的同期同类贷款利率计算的利息多出3万元，其他开发费用20万元。另知，该企业所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例采用最高限。
根据以上资料和税法有关规定，回答下列问题：
应纳的土地增值税是( )万元。
A．95.69
B．80.64
C．90.56
D．75.25
正确答案
B
解析
[解析] 增值额=500-265.25=234.75(万元)
增值额与扣除项目金额的比率 =234.75÷265.25≈98.50%
应纳土地增值税税额=234.75×40%-265.25×5%=80.64(万元)
下列税种中，税收收入和税收管辖权限均属于中央的是( )
A．车辆购置税
B．土地增值税
C．消费税
D．矿产品的资源税
正确答案
A,C
解析
[解析] 土地增值税、矿产品的资源税均为地方税收收入，只有海洋石油企业的资源税属于中央税收。
李某2011年1月销售自有住房一套，其销售住房应缴纳的税金可能有( )。
A．营业税
B．土地增值税
C．契税
D．个人所得税
正确答案
A,D
解析
[解析] 本题考核个人销售住房涉及的税种。自2008年11月1日起，对个人销售住房一律免征土地增值税；契税由承受方缴纳。
下列可以不征或免征土地增值税的有( )。
A．某工业企业将办公楼投资到联营的商业企业
B．企业之间交换的商铺
C．企业与个人之间交换的房地产
D．以房地产抵债而发生房地产权属转让的
正确答案
A
解析
[解析] 非房地产企业对于以房地产进行投资、联营的，如果投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，暂免征收土地增值税；企业与企业、个人之间的房产互换，没有免征或不征土地增值税的规定；以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于土地增值税的征税范围。
某房地产公司2006年11月份发生如下经济业务：
(1)签订一份写字楼销售合同，合同规定以预收货款方式结算。本月收到全部预收款，共计18000万元。该写字楼经税务机关审核可以扣除的项目为：开发成本5000万元，缴纳的土地使用权转让费3150万元，相关税金990万元，其他费用800万元，附加扣除额1600万元。
(2)采用直接收款方式销售现房取得价款收入200万元；以预收款方式销售商品房，合同规定的价款为500万元，当月取得预收款100万元。(假设此两项业务不考虑土地增值税)
(3)将空置商品房出租取得租金收入20万元。
已知；
(1)土地增值税超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
(2)营业税适用税率为5%。
要求：
(1)计算销售写字楼应缴纳的土地增值税税额。
(2)计算该公司11月份应缴纳的营业税税额。
正确答案
(1)计算土地增值税
扣除项目金额=5000+3150+990+800+1600=11540(万元)
增值额=18000-11540=6460(万元)
增值率=增值额÷扣除项目金额=6460÷11540=55.98%
应纳土地增值税=6460×40%-11540×5%=2007(万元)
(2)应纳营业税
=(18000+200+100+20)×5%=916(万元)
解析
暂无解析
下列行为中，应当征收土地增值税的有( )。
A．将房屋产权赠与直系亲属的
B．国家依法征用、收回的房地产
C．房地产开发企业将开发产品对外投资
D．被兼并企业将房地产转让到兼并企业的
E．企业之间互换的房地产
正确答案
C,E
解析
[解析] 选项A，不属于征税范围；选项B、D，暂免征收土地增值税。
下列各项中，应征土地增值税的是( )。
A．赠与社会公益事业的房地产
B．个人之间互换自有住房
C．抵押期满转让给债权人的房地产
D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产
正确答案
C
解析
[解析] 赠与社会公益事业的房地产虽发生了权属变更，但未取得收入，不征土地增值税；个人之间互换自有住房，经税务局核实，可免征土地增值税；兼并企业从被兼并企业得到房地产，不征土地增值税；抵押期满转让给债权人的房地产发生权属变更并给转让人带来利益(作价抵债)，应征土地增值税。
某房地产开发商以楼面地价1000元/m2购入了一家普通住宅用地70年的使用权。已知建筑容积率为1.6，规划建筑用地面积为40000m2，建造成本为1400元/m2，专业人员费用为建造成本的8%，管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的5%，贷款利率为12%，开发建设周期为3年(其中准备期6个月，建设期为24个月，销售期为6个月)，土地成本在项目开始时一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费在建设期内均匀投入。如果项目建成后的市场销售价格为4700元/m2，出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%，问开发商成本利润率是多少若考虑土地增值税因素的影响，且假设本项目的开发成本等于建造成本与专业人员费用之和，问该项目的开发商成本利润率有何变化
正确答案
A．计算项目总开发价值
(1)项目总建筑面积=40000×1.6=64000(m2)
(2)项目总销售收入=4700×64000=300800000(元)=30080(万元)
(3)项目销售税费=30080×6.5%=1955.2(万元)
(4)项目总开发价值=30080-1955.2=28124.8(万元)
B．计算项目总开发成本
(1)土地使用权出让金=1000×64000=6400(万元)
(2)项目建造成本：1400×64000=89600000(元)=8960(万元)
(3)专业人员费用：8960×8%=716.8(万元)
(4)管理费用：(6400+8960+716.8)×5%=803.84(万元)
(5)财务费用(利息)：
①土地利本利息：6400×[(1+12%)3-1]=2591.54(万元)
②建造成本、专业人员费用与管理费用的利息：
(8960+716.8+803.84)×[(]=10480.64×(1.121.5-1)
=10480.64×0.18529659=1942.03(万元)
③财务费用(利息)共计：2591.54+1942.03=4533.57(万元)
(6)项目销售费用：30080×2.5%=752(万元)
(7)项目总开发成本：6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21(万元)
C．计算开发商成本利润率
(1)开发商利润：28124.8-22166.21=5958.59(万元)
(2)开发商成本利润率：=26.88%
D．考虑土地增值税对开发商成本利润率影响
(1)计算土地增值税应扣除项目金额：
(1+20%)×(土地成本+开发成本)+开发费用+与转让房地产有关的税费=
(1+20%)×(6400+8960+716.8)+(803.84+4533.57+752)+1955.2=1.2×16076.8+6089.41+1955.2=27336.77(万元)
(2)计算增值额：30080-27336.77=2743.23(万元)
(3)增值额占扣除项目金额的百分比：
(4)因为增值额占应扣除项目金额之比为10.04%，小于20%，对于普通住宅项目可以免征土地增值税。所以土地增值税对本开发项目没有影响，即开发商成本利润率不变，为26.88%。
解析
暂无解析
根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人应在转让房地产合同签订后的一定时期内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。该期限为( )。
A．5日
B．7日
C．10日
D．15日
正确答案
B
解析
[解析] 本题考核土地增值税的纳税期限。土地增值税纳税期限为签订房地产转让合同7日内。
土地增值税的计税依据是转让房地产取得的增值额，即转让收入扣除准予扣除项目后的余额。下列各项中属于扣除项目的有( )。
A．土地价款
B．土地开发成本
C．地上建筑物成本及费用
D．土地增值税税金
正确答案
A,B,C
解析
[解析] 本题考核土地增值税的扣除项目范围。根据规定，土地增值额计算时，准予扣除的项目有土地价款、土地开发成本、地上建筑物成本及费用、销售税金，但不包括缴纳的土地增值税本身。
根据我国《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的征税范围包括 ( )。
A．农户出让承包土地使用权
B．个人转让国有土地使用权
C．单位转让地上的建筑物及其附着物
D．地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
正确答案
B,D
解析
[解析] 根据我国《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的征税范围包括：①转让国有土地使用权；②地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
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