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某人为改善居住条件将已居住4年的住房出售，该房评估价格为30万元，缴纳的相关税费为2万元，售价为52万元。应缴纳的土地增值税是( )万元。
A．3.2
B．6.4
C．8
D．7.3
正确答案
A
解析
[解析] 出售自用住房5年或5年以上的免征土地增值税，满3年未满5年的减半征收，未满3年的按规定征收。增值额=52-30-2=20(万元)；增值率=20÷32×100%=62.5%，所以适用40%的税率和5%的速算扣除系数。应缴纳的土地增值税=(20×40%-32×5%)×50%=3.2(万元)。
房地产开发企业将开发产品用于下列( )项目，属于视同销售房地产，需要缴纳土地增值税。
A．开发的部分房地产用于股利分配
B．开发的部分房地产用于职工福利
C．开发的部分房地产用于出租
D．开发的部分房地产用于对外投资
正确答案
A,B,D
解析
[解析] 房地产开发企业开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。
某人为改善居住条件将已居住4年的住房出售，该房评估价格为30万元，缴纳的相关税费为2万元，售价为52万元。应缴纳的土地增值税是（）万元。
A．3.2
B．6.4
C．8
D．7.3
正确答案
A
解析
出售自用住房5年或5年以上的免征土地增值税，满3年未满5年的减半征收，未满3年的按规定征收。 增值额=52-30-2=20(万元) 增值率=20÷32×100%=62.5%，所以适用40%的税率和5%的速算扣除系数。 应缴纳的土地增值税=(20×40%-32×5%)×50%=3.2(万元)
(一)
位于某市区的一家房地产开发公司，2009年度开发建设办公楼一栋，12月与某生产性外商投资企业签订一份购销合同，将办公楼销售给该生产性外商投资企业，销售金额共计1200万元。合同载明，外商投资企业向房地产开发公司支付货币资金900万元，另将一块未作任何开发的土地的使用权作价300万元转让给房地产开发公司。房地产开发公司开发该办公楼支付的土地价款200万元、拆迁补偿费100万元、基础设施费50万元、建筑安装工程费400万元，开发过程中发生的管理费用120万元、销售费用60万元。外商投资企业转让给房地产开发公司的土地，原取得使用权时支付的价款200万元，相关税费10万元。
(说明：当地政府确定房地产开发费用的扣除比例为8%)
要求：按下列序号汁算回答问题，每问需计算出合计数。
房地产开发公司应缴纳的土地增值税和印花税为( )万元。
A．43.1
B．52.95
C．54.35
D．58.24
正确答案
B
解析
[解析] 房地产开发公司销售办公楼的土地增值额=1200-1026=174(万元)
增值率=174÷1026=16.96%
适用30%的税率
房地产开发公司销售办公楼应缴纳的土地增值税=174×30%=52.2(万元)
房地产开发公司应缴纳的印花税=(1200+300)×0.05%=O.75(万元)
合计52.95万元。
某市房地产开发公司参与开发市内新区建设项目，建成后的普通标准住宅销售收入5000万元，综合楼销售收入18000万元，公司按税法规定分别缴纳了销售环节有关税金及教育费附加(印花税忽略不计)。公司取得土地使用权所支付的金额为2000万元，其中建造普通标准住宅占用土地支付的金额占全部支付金额的1/4。公司分别计算了普通标准住宅和综合楼的开发成本及开发费用，普通标准住宅增值额占扣除项目金额的18%；综合楼开发成本为6000万元。此外，该公司不能提供金融机构贷款证明，当地省人民政府规定允许扣除的房地产开发费用计算比例为10%。该公司应缴纳土地增值税( )万元。
A．2165
B．2225
C．2367
D．2145
正确答案
C
解析
[解析] (1)建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 (2)计算综合楼应纳土地增值税： ①计算扣除项目金额 取得土地使用权支付的金额=2000×(1-1/4)=1500(万元) 支付开发成本=6000(万元) 扣除税金 =18000×5%×(1+7%+3%)=990(万元) (其中5%的营业税，城建税在营业税税金的基础上征7%，教育费附加征3%) 开发费用=(1500+6000)×10%=750(万元) 加计扣除费用 =(1500+6000)×20%=1500(万元) 扣除项目金额 =1500+6000+990+750+1500=10740(万元) ②增值额=18000-10740=7260(万元) ③增值额占扣除项目的比率 =7260÷10740×100%=67.6% ④应纳土地增值税 =7260×40%-10740×5%=2904-537 =2367(万元)
某市区甲企业将旧办公楼卖给乙企业，账面原值1000万元，评估重置完全价5000万元，成新度比率55%，协商成交价款4000万元，订立产权转移书据。因甲该办公楼是企业承受原划拨的国家土地，故甲企业应补缴土地出让金100万元，国家给予了减征土地出让金50%的优惠待遇；企业另交纳相关交易手续费2万元。
要求：计算该交易各方相关税金及附加。当地契税率3%。
正确答案
[答案及解析]
本题涉及营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、契税的混合计算甲企业
(1)甲企业办公楼销售价款＝4000(万元)
(2)甲企业办公楼评估价格＝5000×55%＝2750(万元)
(3)补缴土地出让金交纳契税＝100×3%＝3(万元)
减免的土地出让金也要缴纳契税
甲企业支付地价款及相关税费＝100×50%+2+3＝55(万元)
(4)甲企业交易过程中营业税＝(4000－100×50%)×5%＝197.5(万元)
交易过程中城建税＝197.5×7%=13.83(万元)
交易过程中教育费附加＝197.5×3%＝5.93(万元)
交易过程中交纳印花税＝4000×0.5‰=2(万元)
(5)土地增值额＝4000－(2750+55+197.5+13.83+5.93+2)＝4000－3024.26＝ 975.74(万元)
975.74/3024.26＝32.26%，用30%的税率土地增值税＝975.74×30%＝292.72(万元)
乙企业
交易过程中交纳印花税＝4000×0.5‰＝2(万元)
交纳契税＝4000×3%＝120(万元)
解析
暂无解析
下列项目中，属于土地增值税征税范围的有( )。
A．出让国有土地使用权
B．出租国有土地使用权
C．转让国有土地使用权
D．自行转让集体土地使用权
E．与其他单位交换国有土地使用权
正确答案
C,D
解析
[解析] 出让国有土地使用权，属于土地一级市场行为，不征土地增值税；出租国有土地使用权，因未发生权属变更，不征土地增值税；自行转让集体土地使用权，为违法行为，不征收土地增值税。
甲公司是一家房地产开发公司，该公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2009年2月至2010年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%(其余30%尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期银行贷款利率并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%对外出租，未办理产权转移手续，其余部分对外销售。2010年4月～6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。(说明：该公司适用的城市维护建设税税率为7%：教育费附加征收率为3%；契税税率为3%；其他开发费用扣除比例为5%)。
要求：根据上述资料，计算甲公司应缴纳的各种税金(不考虑印花税)。
正确答案
(1)取得土地使用权应缴纳的契税：
应纳契税=6000×3%=180(万元)
(2)出租和销售房屋应缴纳的营业税：
应纳营业税=60×5%＋14000×5%=703(万元)
(3)出租和销售房屋应缴纳的城建税和教育费附加：
应纳城建税和教育费附加=703×(7%＋3%)=70.3(万元)
(4)计算土地增值税：
①应税收入为14000万元；
②确定扣除项目：
a．应扣除的土地成本=[6000＋6000×3%]×70%×(1－20%)=3460.80(万元)
b．房地产开发成本=5800×(1－20%)=4640(万元)
c．房地产开发费用=300×(1－20%)＋(3460.80＋4640)×5%=645.04(万元)
d．与转让房地产有关的税金
营业税=14000×5%=700(万元)
城建税及教育费附加=700×(7%＋3%)=70(万元)
合计=770万元
e．加计扣除=(3460.80＋4640)×20%=1620.16(万元)
③计算增值额：
增值额=14000－3460.80－4640－645.04－770－1620.16=2864(万元)
④增值率=2864/11136×100%=25.72%
⑤适用税率=30%
⑥应纳土地增值税=2864×30%=859.2(万元)
解析
暂无解析
土地增值税的纳税申报要确认土地征用及拆迁补偿费。应当核查( )账户及开发建筑承包合同与付款凭证。
A．在建工程
B．开发成本
C．财务费用
D．管理费用
正确答案
B
解析
土地增值税的纳税申报要确认土地征用及拆迁补偿费，应当核查开发成本账户及开发建筑承包合同与付款凭证。
对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是( )。
A．规划申报项目
B．审批备案项目。
C．商业推广项目
D．设计建筑项目
正确答案
B
解析
[解析] 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
根据税法的相关规定，下列关于纳税义务发生时间说法正确的有( )。
A．纳税人应当自签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关进行土地增值税纳税申报
B．纳税人应当自签订房地产转让合同之日起10日内，到房地产所在地的主管税务机关进行土地增值税纳税申报
C．契税纳税人应当自纳税义务发生之日起7日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报
D．契税纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报
E．获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税
正确答案
A,D,E
解析
[解析] 土地增值税纳税人应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报；契税纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。
以下应缴纳土地增值税的有( )。
A．商业企业将使用过的旧房出租
B．个人将使用过的旧房赠与子女
C．工业将使用过的旧房投资给某商业企业
D．将使用过的旧房换取股票
E．将使用过的旧房卖给某单位做展示厅
正确答案
D,E
解析
[解析] DE都发生了房地产权属的转移，且取得了收入，应缴纳土地增值税；A未发生房地产权属的转移，不属于土地增值税的征税范围；B发生了房地产权属的转移但未取得收入；C作为与房地产企业无关的投资行为暂不缴纳土地增值税。
下列各项中，应当缴纳土地增值税的是( )。
A．遗产处分房地产
B．以房产做抵押向银行贷款
C．出售房屋
D．出租房屋
正确答案
C
解析
[解析] 本题考核土地增值税的征税范围。A、B、D选项均不属于土地增值税的征税范围。
2005年，某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1400万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为480)7元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为 10%；销售商品房缴纳的有关税金77万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为( )。
A．225.65万元
B．244.55万元
C．307.05万元
D．308.05万元
正确答案
B
解析
[解析] 房地产开发公司销售新建商品房时，扣除金额＝480+480×10%+77+480×20%＝ 701(万元)，增值额＝1400-701＝699(万元)，增值额与扣除金额的比：699÷701＝99.71%，适用税率为40%，应缴土地增值税额：699×40%-701×5%＝279.6-35.05＝244.55(万元)。
关于特殊行为的土地增值税的政策陈述，不正确的是( )。
A．工业企业将土地(房地产)作价入股进行投资，将房地产转让到其他工业企业中时，暂免征收土地增值税
B．以房地产抵债而发生房地产权属转让的，征收土地增值税
C．房地产的重新评估的增值，应该纳入土地增值税的征收范围
D．房地产的继承不属于土地增值税的征税范围
正确答案
C
解析
[解析] 房地产的重新评估的增值，没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。
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