- 其他税收法律制度
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某县城一内资房地产开发公司，2011年底取得一宗土地使用权，支付金额2400万元。在2012年1月～9月中旬开发写字楼一栋，总建筑面积10000平方米。在开发写字楼的过程中．发生房地产开发成本2600万元。9月～12月将写字楼全部销售，销售合同记载收入 9600万元。另外该公司从2012年2月28日起将2011年建成的一栋账面价值为1000万元的开发产品临时对外出租，租赁合同约定每月租金12万元，租赁期限10个月，2012年5月底双方同意停止租赁。该公司全年发生销售费用600万元、管理费用820万元(未含印花税和临时对外出租开发产品的房产税)、财务费用180万元(全部为当年开发写字楼的借款利息支出，能提供金融机构证明，其中175万元是朱超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，5万元为因违约被银行加收的罚息)。 (已知：计算房产余值的扣除比例为20%，计算土地增值税其他开发费用的扣除比例为5%．不考虑地方教育附加) 根据上述资料，回答下列问题： (1)2012年该公司应缴纳的房产税： (2)2012年该公司应缴纳的印花税； (3)2012年该公司应缴纳的营业税、城建税和教育费附加合计数； (4)2012年该公司计算销售写字楼应纳的土地增值税时准予扣除项目合计数； (5)2012年该公司应缴纳的土地增值税合计数； (6)2012年度计算企业所得税应纳税所得额时扣除项目金额合计数；(7)该房地产开发公司2012年度应缴纳的企业所得税。
正确答案
(1)应缴纳房产税=12×3×12%=4．32(万元) (2)应缴纳印花税=9600×O．5%o+12 x 10×1%o=4．8+0．12：4．92(万元)房产税按照实际租赁计算；印花税按照合同约定的金额计算。 (3)2012年该公司应缴纳的营业税、城建税和教育费附加合计数为520．34万元应缴纳的营业税=9600×5%+12×5%×3=481，8(万元) 应缴纳的城建税和教育费附加=481．8×(5%+3%)：38．54(万元)(4)取得土地使用权支付的金额为2400万元 开发成本2600万元 开发费用=(2400+2600)×5%+175=425(万元) 违约罚息在计算土地增值税时不得作为费用扣除，但是计算企业所得税时可以扣除。 扣除项目合计=2400+2600+425+9600×5%×(1+5%+3%)+(2400+2600)×20%=6943．4(万元) 【注意】题目给定的管理费用中不含印花税，房地产企业的印花税在计算土地增值额时不能单独扣除，应随管理费用按照规定的比例限度以内计算扣除。 (5)销售收入合计9600万元 增值额=9600―6943．4=2656．6(万元) 增值率=2656．6/6943．I4×100%=38．26%，适用30%的税率。应纳土地增值税=2656．6×30%=796．98(万元) (6)企业所得税应纳税所得额的扣除项目金额共计 2400+2600+600+820+180+796．98+4．32+4．92+481．8+38．54：7926．56(万元) 企业的违约罚息不得在土地增值税前扣除，但可以在企业所得税前扣除；房地产企业的印花税在计算土地增值税时随管理费用扣除但不能单独扣除，印花税在计算企业所得税时随管理费用扣除。 (7)2012年度应缴纳企业所得税=(9600+12×3―7926．56)×25%：427．36(万元)。
解析
暂无解析
地处县城的某房地产开发公司，2012年3月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收，可售建筑面积共计25000平方米。该项目的开发和销售情况如下： (1)该公司取得土地使用权应支付的土地出让金为8000万元，政府减征了10%，该公司按规定缴纳了契税。 (2)该公司为该项目发生的开发成本为12000万元。 (3)该项目发生开发费用600万元，其中利息支出150万元，但不能按转让房地产项目计算分摊。 (4)4月销售20000平方米的房屋，共计取得收入40000万元。 (5)将5000平方米的房屋出租给他人使用(产权未发生转移)，月租金为45万元，租期为8个月。 (6)2012年8月税务机关要求该房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算。 (其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，计算土地增值税时开发费用的扣除比例为10%。) 要求：根据上述资料，回答问题，需计算出合计数。计算该公司清算土地增值税时允许扣除的营业税金及附加。
正确答案
允许扣除的营业税=40000×5%=2000(万元) 允许扣除的城市维护建设税和教育费附加=2000×(5%+3%)=160(万元) 合计可扣除的营业税金及附加=2000+160=2160(万元)
解析
暂无解析
土地增值税四级超率累进税率表
本试卷涉及的城市维护建设税适用的税率城市为7%，县城、镇为5%；教育费附加的征收率均为3%；印花税定额税率每件5元。
提供财务咨询的报酬应缴纳个人所得税( )元。
A．4600
B．5200
C．6400
D．7000
正确答案
B
解析
暂无解析
某企业3月份销售应税货物缴纳增值税34万元、消费税12万元，出售房产缴纳营业税10万元、土地增值税4万元。已知该企业所在地适用的城市维护建设税税率为7%。该企业3月份应缴纳的城市维护建设税税额为( )万元。
A．4.20
B．3.92
C．3.22
D．2.38
正确答案
B
解析
[解析] 城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税的税额。应缴纳城市维护建设税=(34+12+10)×7%=3.92(万元)。
下列表述中，正确的是( )。
A．凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象
B．房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率
C．耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税
D．契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为 3%～5%
正确答案
C
解析
暂无解析
某市区工业企业转让一幢新建办公楼取得收入6000万元，签订了产权转移书据，已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为1000万元，投入的房地产建造成本3000万元，其利息支出不能取得金融机构的合法证明，其转让办公楼相关的税金已经全部付清，已知该企业所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为10%。该企业的转让行为应缴纳土地增值税额( )万元。
A．380.1
B．381
C．389.1
D．470.1
正确答案
A
解析
[解析] 扣除项目金额=1000+3000+(1000+3000)×10%+6000×5%×(1+3%+7%)+6000×0.5‰=4733(万元) 增值额=6000-4733=1267(万元) 增值率=1267÷4733×100%=26.77% 适用税率30%； 应纳税额=1267×30%=380.1(万元)
下列应税项目中，适用定额税率计征印花税的是( )。
A．合同
B．产权转移书据
C．权利许可证照
D．营业账簿中的资金账簿
正确答案
B
解析
[解析] 纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及存转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。扣除项目=1400×50%+72=772(万元)，增值额=1200-1400×50%-72=428(万元)，增值率=428÷772=55.44%，应纳土地增值税=428×40%-772×5%=132.6(万元)。
关于土地增值税的叙述，不正确的是( )。
A．最低税率为30%，最高税率为45%
B．土地增值税采用四级超额累进税率
C．土地增值税的计税依据，是纳税人转让房地产所取得的增值额
D．土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税
正确答案
A
解析
暂无解析
2011年11月，位于市区的某工业企业销售其新建楼房一幢，取得销售收入1.4亿元，签订房屋转让书据；已知该企业为取得土地使用权所支付的余额为2000万元；开发成本为2800万元；房地产开发费用中的销售费用为120万元，管理费用为210万元，财务费用为190万元；企业没有按房地产项目计算分摊银行借款利息。该楼房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，印花税税率0.5‰。
要求：根据上述资料，回答下列小题：
该企业销售楼房应缴纳的营业税、城建税及教育费附加为( )万元。
A．462
B．506
C．756
D．770
正确答案
D
解析
[解析] 该企业销售楼房应缴纳的营业税、城建税及教育费附加=1.4×5%×(1+7%+3%)=0.077(亿元)=770(万元)
甲房地产股份有限公司(以下简称甲公司) ，注册资本为人民币2亿元。该公司于2000年1月建成高档写字楼一座，一部分房间留作本公司办公用房，价值为人民币8000万元。
2000年2月，甲公司与乙公司签订为期3年的房屋租赁合同，出租办公用房3个单元。
2001年2月，甲公司又将已出租给乙公司的房屋出售给丙公司。
2000年3月5日，甲公司与丁公司签订房屋销售合同，将该写字楼用于市场销售的部分
全部售出，合同金额为人民币9000万元。2000年3月10日，丁公司将购房款9000万元一次付清。该项房屋销售业务中，在计算土地增值税增值额时，可扣除项目的金额为 6502.30万元(未含有关税金) 。(已知该项房产销售适用的土地增值税税率为30%、营业税税率为5%、城市维护建设税税率为7%、购销合同印花税税率为0.3‰，教育费附加按3%征收。)
由于房地产市场不景气，甲公司2001年度发生无法弥补的经营亏损，亏损总额为人民币 7000万元。某股东据此请求召开临时股东大会。甲公司决定于2002年4月10日召开临时股东大会，并于3月20日在报纸上刊登了向所有股东发出的会议通知。通知确定的会议议程包括以下事项：
(1) 选举更换部分董事，选举更换董事长。
(2) 选举更换全部监事。
(3) 更换公司总经理。
(4) 就发行公司债券作出决议。
(5) 就公司与另一房地产公司合并作出决议。
在股东大会上，上述各事项均经出席会议的股东所持表决权的半数以上通过。
要求：
(1) 甲公司将已出租给乙公司的房屋又出售给丙公司是否合法丙公司作为房屋的新所有人，有无权力解除原甲公司与乙公司签订的房屋租赁合同为什么
(2) 甲公司发生经营亏损后，在股东请求时，应否召开股东大会为什么
(3) 甲公司在临时股东大会的召集、召开过程中，有哪些与法律规定不相符的行为
(4) 计算甲公司在向丁公司出售房屋的业务中，应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加，以及签订房屋销售合同应缴纳的印花税，并列出计算过程。
(5) 计算甲公司向丁公司出售房屋应缴纳的土地增值税，并列出计算过程。
(答案中金额单位用万元表示，计算结果保留到小数点后两位)
正确答案
(1) 甲公司将已出租的房屋出售符合法律规定。根据《合同法》规定，出租方将出租财产的所有权转移给第三方时，租赁合同对财产新的所有方继续有效。据此，丙公司买到出租房屋后，无权解除原所有人已签订的房屋租赁合同。
(2) 甲公司发生经营亏损后，在股东请求时，应当召开临时股东大会。召开股东大会的法定事由，是甲公司的未弥补亏损7000万元已超过公司注册资本2亿元的1/3。
(3) 甲公司在临时股东大会的召集、召开过程中，有以下与法律不符的行为：
①召开股东大会应提前30日通知股东，甲公司通知股东的时间不足30日。
②选举更换董事长，不属于股东大会的职权，应由董事会选举更换董事长。
③股东大会不能选举、更换全部监事，因其中有由公司职工选举的监事，股东大会只能选举更换由股东代表出任的监事。
④更换聘任公司经理，是董事会的职权，不是股东大会的职权。
⑤公司合并决议应经出席股东大会的股东所持表决权的2/3以上，而不是半数以上通过。
(4) 甲公司向丁公司出售房屋应缴纳的营业税为：
9000×5%=450(万元)
应缴纳的城市维护建设税为：
450×7%=31.50(万元)
应缴纳的教育费附加为：
450×3%=13.50(万元)
甲公司签订房屋销售合同应缴纳的印花税为：
9000×0.3‰=2.70(万元)
(5) 应缴纳的土地增值税
土地增值税扣除项目金额合计：
6502.30+(450+31.50+13.50+2.70) =7000(万元)
应纳土地增值税的增值额为：
9000-7000=2000(万元)
增值额未超过扣除项目金额的50%，应适用30%的税率故应纳土地增值税：
2000×30%=600(万元)
解析
暂无解析
2008年3月，钱某支付80万元购置一套50平方米住房;2013年8月钱某将该房作价130万元，与孙某价值150万元的住房进行交换，钱某支付孙某差价20万元。当地契税税率4%，产权转移书据印花税税率0.05%,下列关于钱某在房产交换行为中应负纳税义务的表述中，正确的有( )。
A．钱某免缴土地增值税
B．钱某应缴纳契税0.8万元
C．钱某应缴纳营业税2.5万元
D．钱某应缴纳印花税0.04万元
正确答案
A,B
解析
解析： 居民个人互换房产免予，不缴纳土地增值税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税;对于房屋作价交换的，由支付差价方按房屋交换差价缴纳契税，钱某应缴纳契税=20×4%=0.8(万元);个人购进或销售住房，免征印花税。
某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1200万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的土地金额为250万元，按国家规定支付购进土地登记的过户等相关费用3万元；房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为 ( )万元。
A．188
B．249.75
C．300
D．360
正确答案
A
解析
[解析] 扣除项目金额 =250+3+200+(250+3+200)×10%+60+(250+3+200)×20% =648.9(万元) 增值额=1200-648.9=551.1(万元) 增值率=551.1÷648.9=84.93% 应纳税额=551.1×40%-648.9×5%=188(万元)
根据我国现行规定，土地增值税实行四级超率累进税率，对于增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为( )。
A．60%
B．50%
C．40%
D．30%
正确答案
D
解析
[解析] 增值额上扣除项目金额比例为50%以下的，税率为30%。
某企业转让房产，收入总额为1500万元，扣除项目金额380万元，则此次转让房地产应缴纳的土地增值税为( )万元。
A．503
B．．520
C．539
D．672
正确答案
C
解析
[解析] 采用速算扣除法计算，计算公式为：
应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
其中速算扣除系数事先算好，如下表所示。 本题中增值额占扣除项目比例为200%以上，税率为60%，速算扣除系数为0.35，采用速算扣除法计算如下：
(1)计算增值额：1500-380=1120(万元)
(2)计算增值额与扣除项目金额的比值：1120÷380=2.95
(3)计算应纳税额：应纳税额=1120×60%-380×0.35
=672-133
=539(万元)
故选项C为正确答案。
税务机关对房地产开发企业核定征收土地增值税时，核定征收率原则上不得低于( )。
A．1%
B．1.5%
C．2%
D．5%
正确答案
D
解析
[解析] 税务机关对房地产开发企业核定征收土地增值税时，为了核定规范工作，核定征收率原则上不得低于5%。
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