- 其他税收法律制度
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位于某市区的房地产开发企业2009年建造商品房一幢，其成本、费用支出为：
(1)支付地价款200万元；
(2)土地征用及拆迁补偿费120万元；
(3)前期工程费180万元；
(4)基础设施费200万元；
(5)开发小区内的道路建设费用1500万元；
(6)支付建筑人员的工资福利费200万元。
期间费用600万元，其中利息支出520万元(其中有逾期利息17万元，罚息3万元，利息能按房地产项目分摊，并有金融机构贷款证明)。该房地产开发企业将商品房卖出，签订合同取得收入6000万元，并按规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加和印花税。
(房地产开发费用扣除比例为5%，契税税率3%)。
要求：根据所给资料，回答下列问题：
企业应应纳的土地增值税为( )万元。
A．736.5
B．726.26
C．676.5
D．673.13
正确答案
D
解析
[解析] 增值率=2162.5÷3837.5×100%=56.35%，适用税率40%，速算扣除系数5%。
应纳土地增值税=2162.5×40%-3837.5×5%=673.13(万元)
根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的是( )。
A．某市房产所有人将房屋产权无偿赠送给其女儿
B．某市房产所有人将房屋产权有偿转让给他人
C．某市土地使用权人通过希望工程基金会将土地使用权赠与某学校
D．某市土地使用权人将土地使用权出租给某养老院
正确答案
B
解析
[解析] (1)选项A：房产所有人将房屋产权赠与“直系亲属”的，不征收土地增值税；(2)选项C：土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体将土地使用权赠与教育事业的，不征收土地增值税；(3)选项D：房地产的出租，不征收土地增值税。
按照上地增值税的有关规定，下列房地产的各项行为中，应该缴纳土地增值税的有( )。
A．以房地产作价入股进行投资或作为联营
B．双方合作建房，建成后转让的
C．对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的
D．对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的
E．房地产出租，出租人取得了收入
正确答案
B,D
解析
[解析] 本题要求考生掌握土地增值税的具体征税范围。
某商业企业2009年转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。该仓库原造价400万元，重置成本价800万元，经评估该仓库为六成新。该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税( )万元。
A．26.4
B．36
C．51
D．60
正确答案
A
解析
[解析] 收入总额=600(万元)；扣除项目金额=800×60%+32=512(万元)；增值额=600-512=88(万元)；增值额÷扣除项目金额=88÷512×100%=17.19%，适用税率30%。因此应纳土地增值税税额=88×30%=26.4万元
下列项目中属于土地增值税征税范围的有( )。
A．出让国有土地使用权
B．城市房地产出租
C．转让国有土地使用权
D．城市企业房地产交换
正确答案
C,D
解析
[解析] A出让国有使用权，属于政府垄断的土地一级市场行为，不征土地增值税，B出租城市房地产，因没有发生权属变更，不征土地增值税。
下列各项可以免征土地增值税的有( )。
A．房地产开发商出售房屋的增值额未超过扣除项目金额10%
B．交换房屋后价值增长了50%
C．房地产开发商出售房屋的增值额为50%
D．由于遗嘱继承的房屋其价值增长50%
E．国家依法收回的房地产，其价值增长为50%
正确答案
A,D,E
解析
[解析] 土地增值税的纳税人是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的个体，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。有下列情形之一的，免征土地增值税：①纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；②因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
纳税人应进行土地增值税的清算的情形有( )。
A．房地产开发项目全部竣工、完成销售的
B．整体转让未竣工决算房地产开发项目的
C．取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的
D．直接转让土地使用权的
正确答案
A,B,D
解析
[解析] 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。选项C属于主管税务机关可要求纳税人自行土地增值税清算，而不是纳税人应进行土地增值税的清算。
下列项目或行为中，应征收土地增值税的是( )。
A．以房地产投资、联营，将房地产转让到所投资、联营的企业中
B．双方合作建房，建成后按比例分房自用的
C．国有土地使用权出让
D．以房地产抵债而发生房地产权属转让的
正确答案
D
解析
以房地产抵债，权属已发生转移，应列入土地增值税的征收范围。
某生产油漆搅拌机的生产性外商投资企业(产品出口企业)，主营生产销售产品，并附营对外提供搅拌设备的设计服务。2002年9月在我国依法设立，经营期15年，按照原涉外企业所得税税率为15%，该企业2005年进入获利年度，开始实施“两免三减半”的优惠政策；但在2008年亏损，应纳税所得额-20万元，2009年度有关经营情况如下：
(1)1-12月取得境内产品销售收入3000万元(12月份占300万元)、取得出口产品销售收入5000万元(12月份占500万元)；取得与销售无关的设计、咨询服务收入150万元。
(2)12月份境内采购原材料取得防伪税控系统开具的增值税专用发票，注明价款600万元、增值税102万元；从小规模纳税人处购买零件一批，取得税务机关代开的增值税发票，注明价款 20万元，增值税0.6万元；取得发票并支付销售油漆搅拌设备运输费4万元；进料加工免税进口料件一批，到岸价格折合人民币100万元，海关保税放行。
(3)转让7年前建成的旧仓库一座，取得收入800万元，该仓库原值550万元，已提折旧200万元。该仓库经有关机构评估，成新度60%，目前建造同样仓库需要1000万元，有凭证显示该仓库转让时补交的土地出让金和相关税费金额为60万元。
(4)12月份转让股票收益70万元；转让国库券收入30万元。
(5)全年应扣除的销售(经营)成本7000万元(未含12月份不能抵扣的增值税，也未含附营业务营业税)。
(6)管理费用200万元，其中含与生产经营相关的业务招待费50万元、新技术开发费60万元、境内职工的境外社会保险10万元；财务费用30万元，其中24万元系经批准向本企业职工借款300万元用于生产经营，借用期限半年，支付了利息费用24万元(同期银行贷款年利率为7.5%)。
(7)在“营业外支出”账户中，12月份发生的通过民政局向雪灾地区捐赠50万元，直接向某学校捐赠20万元，非广告性质的赞助支出40万元；由于管理不善毁损一批生产用材料，账面成本24.65万元(含运费4.65万元)。
(注：增值税税率17%，退税率11%；转让仓库印花税忽略不考虑)
要求：按下列顺序回答问题，每问均为共计金额：
计算该企业应纳的土地增值税；
正确答案
计算该企业应纳的土地增值税
①扣除项目金额=1000×60%+60+800×5%=700(万元)
②土地增值额=800-700=100(万元)
③增值率=100/700=14.29%，适用30%的税率应纳土地增值税=100×30%=30(万元)
解析
暂无解析
土地增值税采用四级超额累进税率，其中最低税率为( )
A．20%
B．30%
C．40%
D．50%
正确答案
B
解析
[精析] 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人多征收的一种税。土地增值税采用四级超额累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。
某房地产企业在计算房地产开发费用时，对财务费用中的借款利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。但下列项目中不能计入利息支出扣除的有( )。
A．金融机构加收的罚息
B．超过贷款期限的利息部分
C．超过国家规定上浮幅度的利息支出
D．按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息金额
正确答案
A,B,C
解析
[解析] 注意将土地增值税的计税要求与企业所得税的计税要求相区别。
某城市一从事房地产开发的外商投资企业，成立于2002年。成立当年亏损，次年开始盈利，弥补上年亏损后仍有利润。2006年发生业务如下：
(1)开发一别墅项目，与境外企业签订代销协议，规定按境外别墅的实际销售收入支付18%的手续费。别墅全部在境外销售后，该企业收到境外企业扣除手续费后的余款 4100万元。手续费计入营业费用。
(2)开发一高标准住宅项目，当年完工并全部销售，取得累计销售收入8000万元。年内已取得预售款6000万元。
(3)开发一商住楼项目，尚未全部完工，经批准预售，取得预收款1000万元。
(4)上述别墅和高标准住宅项目的销售成本为7500万元。
(5)全年发生的营业费用为1100万元(其中广告费100万元；境外代销别墅手续费900万元)，管理费用500万元(其中交际应酬费120万元；总机构管理费50万元；总机构特许权使用费10万元；职工福利费类支付120万元)，财务费用300万元。
(6)接受非货币性资产捐赠，市价15万元；接受现金捐赠10万元；逾期达两年未要求偿还的应付款5万元。
(7)通过非盈利社会团体向境内公益事业捐款80万元。
(8)已列支成本、费用的工资总额1000万元，并按规定比例计提了工会经费20万元和职工教育经费15万元。
(9)经审核，别墅和高标准住宅项目土地增值税准予扣除项目的金额分别为4400万元和7600万元。
(10)地方所得税3%，当地税务机关规定的房地产预计利润率为10%，收到的预收款已按规定预缴了所得税。
请根据所给资料，依据外商投资企业和外国企业所得税法的有关规定计算并回答下列相关问题(以万元为单位，如小数点后多位的按四舍五入保留小数点后两位)
2006年该企业税前允许扣除的税金是( )万元。
A．650
B．950
C．1000
D．1020
正确答案
C
解析
(1)应纳营、业税=[4100/(1-18%)+8000+1000]×5%=700(万元)
(2)土地增值税：
销售别墅应纳土地增值税=(5000-4400)×30%=180(万元)
销售高标准住宅应纳土地增值税=(8000-7600)×30%=120(万元)
合计应纳土地增值税=180+120=300(万元)
2006年该企业税前允许扣除的税金=700+300=1000(万元)
2005年，某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售商品房应缴纳的土地增值税为 ( ) 。
A．2256.5万元
B．2445.5万元
C．3070.5万元
D．3080.5万元
正确答案
B
解析
[解析] 销售收入＝14000万元；土地使用权费及开发成本＝4800万元；房地产开发费用＝ 4800×10%＝480(万元)；税金＝770万元；加计扣除费用＝4800× 20%＝960(万元)；扣除项目合计＝4800+480+770+960＝7010(万元)。增值额＝14000-7010＝6990(万元)；增值额与扣除项目比例＝6990÷7010＝99.71%＜100%；土地增值税额＝6990× 40%-7010× 5%＝ 2445.50(万元)。
某人为改善居住条件将已居住4年的住房出售，该房评估价格为30万元，缴纳的相关税费为2万元，售价为52万元。应缴纳的土地增值税是( )万元。
A．3.2
B．6.4
C．8
D．7.3
正确答案
A
解析
[解析] 出售自用住房5年或5年以上的免征土地增值税，满3年未满5年的减半征收，未满3年的按规定征收。
增值额=52-30-2=20(万元)
增值率=20÷32×100%=62.5%，所以适用40%的税率和5%的速算扣除系数。
应缴纳的土地增值税=(20×40%-32×5%)×50%=3.2(万元)
(共8题。每题的备选项中，只有一个最符合题意)
公司综合楼部分计算土地增值税时准予扣除的项目合计( )万元。
A．7416.50
B．8416.50
C．6196.50
D．5471.50
正确答案
C
解析
[解析] 房地产开发企业开发的房产与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，应当征收土地增值税。 应扣除的土地使用权的金额=(600+140)×3÷4=555(万元) 应扣除的开发成本的金额=3400+600=4000(万元) 应扣除的税金=5000×5%×(1+7%+3%)=275(万元)(以不动产对外投资，共担风险的，不缴纳营业税) 应扣除的开发费用和其他扣除项目=(555+4000)×10%+(555+4000)×20%=1366.5(万元) 准予扣除的项目合计=555+4000+275+1366.5=6196.50(万元)
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