- 房地产投资项目的财务报表
- 共454题
项目评估者根据所掌握的知识和经验进行划分固定成本和变动成本的分解方法是( )。
A．线性盈亏平衡分析法
B．回归分析法
C．高低点法
D．费用分解法
正确答案
D
解析
[解析] 投资项目的成本构成按科目一一列出，然后对成本进行逐项分析，分别确定哪些成本项目属于固定成本，哪些属于变动成本，然后再把它们分别汇总后得出总固定成本和总变动成本，这种方法属于分解方法中的费用分解法。如对于以开发量为变量的房地产投资项目，固定资产折旧等属于固定成本，规划设计费、建筑工程费等属于变动成本，采用这种方法有时很难把各成本项目严格地划分为固定成本和变动成本。这就需要项目评估者根据所掌握的知识和经验进行划分。
某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是( )。
A．3.57%
B．4.00%
C．6.56%
D．10.56%
正确答案
A
解析
[解析] 财务内部收益率
下列说法不正确的是（）。
A．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数，对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1
B．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数，对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2
C．在国际上，银行一般要求流动比率维持在200%以上
D．一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%
正确答案
A
解析
[知识点] 清偿能力指标及其计算
2006年4月1日，A公司与B银行签订借款合同。该借款合同约定： (1)借款总额为 1000万元；(2)借款期限为2年6个月；(3)借款利率为年利率5.8% ，2年6个月应付利息在发放借款之日预先一次从借款本金中扣除；(4)借款用途为用于S房地产项目开发建设；(5)A公司应当每季度向B银行提供有关财务会计报表和借款资金使用情况。在A公司与B银行签订上述借款合同的同时，B银行与C公司签订了抵押合同。根据约定，C公司以自己的机器设备为A公司提供抵押担保。2006年4月10日，办理了抵押登记手续。
2006年7月1日，B银行与D公司签订买卖合同，合同标的为C公司的机器设备，C公司得知后明确表示反对。
2006年8月1日，C公司和E公司签订买卖合同，C公司拟将抵押的机器设备转让给E公司，转让时C公司未通知B银行，也未告知E公司该机器设备已经抵押的情况。
2006年9月1日，B银行将其对A公司的债权全部转让给F银行，同时通知了A公司和C公司。
要求：根据合同法律制度规定，分别回答以下问题：
(1)借款合同约定借款利息预先从借款本金中扣除是否符合有关规定如何处理
(2)根据上述提示内容，A公司应当如何向B银行支付利息
(3)如果A公司未按照借款合同约定的用途使用银行贷款，B银行可以采取哪些措施
(4)B银行与D公司签订的买卖合同是否有效并说明理由。
(5)C公司向E公司转让机器设备的行为是否有效并说明理由。
(6)如A公司不能偿还银行贷款，F银行能否向C公司行使抵押权并说明理由。
正确答案
(1)借款合同约定借款利息预先从借款本金中扣除不符合法律规定。根据《合同法》的规定，借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。(P370)
(2)根据《合同法》的规定，借款合同对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，当事人可以协议补充；不能达成补充协议的，借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。在本题中，由于借款期间为2年6个月，所以A公司应当每届满1年时向B银行支付利息，最后6个月的利息在返还借款时一并支付。(P370)
(3)B银行可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。(P370)
(4)B银行与D公司签订的买卖合同无效。根据规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在本题中，B银行于2004年7月1日和D公司签订的买卖合同属于效力待定合同，但权利人C公司明确反对后则属于无效合同。(P337)
(5)C公司向E公司转让机器设备的行为无效。根据规定，在抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。(P348)
(6)F银行可以向C公司行使抵押权。根据规定，债权人转让主权利时，附属于主权利
的从权利也一并转让，受让人在取得主债权时，也取得与主债权有关的从权利。在本题中，B银行向F银行转让其对A公司的主债权时，从权利(即B银行对C公司机器设备的抵押权)也一并转让，因此F银行在取得对A公司的主债权时，也取得对C公司机器设备的抵押权。(P355)
解析
暂无解析
某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。
A．3.57%
B．4.00%
C．6.56%
D．10.56%
正确答案
A
解析
[解析] 财务内部收益率
设某房地产综合开发项目投资总额为4059.6万元，销售收入为4550万元，销售成本为512万元，销售税金为275万元，归还贷款1980万元，公司应缴纳的所得税为销售利润的15%，该项目的税后投资收益率为（）。
A．28.74%
B．32.58%
C．37.33%
D．43.92%
正确答案
C
解析
暂无解析
借款人应符合以下( )的要求。
A．有按期还本付息的能力，原应付贷款利息和到期贷款已清偿
B．没有清偿的，已经做出银行认可的偿还计划
C．除不需要经工商部门核准登记的事业法人外，应当经过工商部门办理年检手续
D．已开立基本存款账户或一般存款账户
E．借款人的资产负债率符合银行的要求
正确答案
A,B,C,D,E
解析
[解析] 为保障信贷业务的正常开展，借款人应符合以下要求： (1)有按期还本付息的能力，原应付贷款利息和到期贷款已清偿；没有清偿的，已经做出银行认可的偿还计划。这一要求的实质是借款人必须资信状况良好，有按期偿还贷款本息的能力。 (2)除不需要经工商部门核准登记的事业法人外，应当经过工商部门办理年检手续，只有经过工商部门的年检并办理年检手续，才能核实借款人近期的状况，才能保证法人资格的合法性。 (3)已开立基本存款账户或一般存款账户。现行的《银行账户管理办法》将企事业单位的存款账户划分为基本存款账户、一般存款账户、临时存款账户和专用存款账户。要求借款人开立基本存款账户或一般存款账户，并存入贷款资金，既便于借款人结算和划拨资金，也有利于银行随时掌握借款人的资金动态。 (4)除国务院规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计未超过其净资产总额的50%。 (5)借款人的资产负债率符合银行的要求。银行为提高贷款的安全性，通常希望借款人保持较低的资产负债率。 (6)申请中长期贷款的，新建项目的企业法人所有者权益与项目所需总投资的比例不低于国家规定的投资项目资本金比例。
房地产投资项目经济评价指标体系中以下( )属于盈利能力指标。
A．FIRR
B．借款偿还期
C．财务净现值
D．资产负债率
E．流动比率
正确答案
A,C
解析
因为借款偿还期、流动比率和资产负债率不属于赢利能力指标。
现金流入通常包括( )等。
A．销售收入
B．出租收入
C．运营费用
D．还本付出
E．税金
正确答案
A,B
解析
[解析] 对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等。
2006年4月1日，A公司与B银行签订借款合同。该借款合同约定： (1)借款总额为 1000万元；(2)借款期限为2年6个月；(3)借款利率为年利率5.8% ，2年6个月应付利息在发放借款之日预先一次从借款本金中扣除；(4)借款用途为用于S房地产项目开发建设；(5)A公司应当每季度向B银行提供有关财务会计报表和借款资金使用情况。在A公司与B银行签订上述借款合同的同时，B银行与C公司签订了抵押合同。根据约定，C公司以自己的机器设备为A公司提供抵押担保。2006年4月10日，办理了抵押登记手续。
2006年7月1日，B银行与D公司签订买卖合同，合同标的为C公司的机器设备，C公司得知后明确表示反对。
2006年8月1日，C公司和E公司签订买卖合同，C公司拟将抵押的机器设备转让给E公司，转让时C公司未通知B银行，也未告知E公司该机器设备已经抵押的情况。
2006年9月1日，B银行将其对A公司的债权全部转让给F银行，同时通知了A公司和C公司。
要求：根据合同法律制度规定，分别回答以下问题：
(1)借款合同约定借款利息预先从借款本金中扣除是否符合有关规定如何处理
(2)根据上述提示内容，A公司应当如何向B银行支付利息
(3)如果A公司未按照借款合同约定的用途使用银行贷款，B银行可以采取哪些措施
(4)B银行与D公司签订的买卖合同是否有效并说明理由。
(5)C公司向E公司转让机器设备的行为是否有效并说明理由。
(6)如A公司不能偿还银行贷款，F银行能否向C公司行使抵押权并说明理由。
正确答案
(1)借款合同约定借款利息预先从借款本金中扣除不符合法律规定。根据《合同法》的规定，借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。(P370)
(2)根据《合同法》的规定，借款合同对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，当事人可以协议补充；不能达成补充协议的，借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。在本题中，由于借款期间为2年6个月，所以A公司应当每届满1年时向B银行支付利息，最后6个月的利息在返还借款时一并支付。(P370)
(3)B银行可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。(P370)
(4)B银行与D公司签订的买卖合同无效。根据规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在本题中，B银行于2004年7月1日和D公司签订的买卖合同属于效力待定合同，但权利人C公司明确反对后则属于无效合同。(P337)
(5)C公司向E公司转让机器设备的行为无效。根据规定，在抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。(P348)
(6)F银行可以向C公司行使抵押权。根据规定，债权人转让主权利时，附属于主权利
的从权利也一并转让，受让人在取得主债权时，也取得与主债权有关的从权利。在本题中，B银行向F银行转让其对A公司的主债权时，从权利(即B银行对C公司机器设备的抵押权)也一并转让，因此F银行在取得对A公司的主债权时，也取得对C公司机器设备的抵押权。(P355)
解析
暂无解析
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