- 房地产投资项目可行性研究
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在房地产投资项目可行性研究中，要对现金流量进行折现分析，这是投资项目经济评价的( )原则的要求。
A．有无对比
B．以动态分析为主
C．以定性分析为主
D．收益与风险权衡
正确答案
B
解析
[解析] 在对投资项目进行经济评价时，应遵循动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则。动态分析是指利用资金时间价值的原理对现金流量进行折现分析。分析评价要以折现(动态)指标为主。故选B。
中长期公司贷款业务中，以下哪种贷款居多( )
A．流动资金贷款
B．房地产贷款
C．项目贷款
D．银团贷款
正确答案
C
解析
[解析] 流动资金贷款，顾名思义，属于短期贷款，而中长期贷款主要涉及公司的投资建设和发展。B、C、D都属于中长期贷款。项目贷款涉及借款人新建，扩建，改造，开发，购置固定资产投资项目等多项经营活动。房地产贷款仅限于与房产地产等经营活动有关系的贷款。银团贷款通常是特大额度的贷款，需要几家银行共同参与，共分风险，这种大规模融资并不多见。
下列关于房地产开发项目规划设计的经济技术指标的说法中，错误的是（）。
A.居住面积密度＝居住面积/居住建筑用地面积
B.建筑容积率＝居住建筑总面积/居住建筑用地面积
C.居住建筑密度＝居住建筑总面积/居住建筑用地面积×100%
D.人口净密度＝居住人数/居住建筑用地面积
正确答案
C
解析
暂无解析
下列说法不正确的是( )。
A．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数，对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1
B．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数，对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2
C．在国际上，银行一般要求流动比率维持在200%以上
D．一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%
正确答案
A
解析
[知识点] 清偿能力指标及其计算
对于一般的房地产投资项目，( )指标值应该大于1.2。
A．资产负债率
B．偿债备付率
C．流动比率
D．速动比率
正确答案
B
解析
[知识点] 清偿能力指标及其计算
某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为( )万元。
A．1.92
B．3.60
C．4.57
D．6.00
正确答案
C
解析
暂无解析
(一)
甲房地产公司于2005年6月通过拍卖竞得一宗K市中心区土地的50年使用权。该土地面积为800平方米，经开发于2006年6月建成一座建筑面积为800平方米的写字楼，并全部用于出租，为了合理计量项目开发时的不确定因素以及资产的流动状况，公司对项目进行了综合评估工作。
请就上述内容，回答问题。
财务评价的程序包括的步骤中，叙述正确的有( )。
A．通过项目的市场调查、预测分析，以及技术与投资方案分析，确定房地产投资项目的建设规模、建设地点和投资方案，拟定项目实施进度计划
B．将财务预测数据汇总，编制出的基本报表有损益表、现金流量表、资金来源及运用表
C．根据基本报表，直接计算出一系列分析评价指标
D．将财务预测数据汇总，编制出的基本报表有资产负债表、利润表和现金流量表
正确答案
A,B,C
解析
[解析] 熟悉
[试题解析] 本题考察重点是对“财务评价的程序”的熟悉。财务评价的程序大致可分为三个步骤：①通过项目的市场调查、预测分析，以及技术与投资方案分析，确定房地产投资项目的建设规模、建设地点和投资方案，拟定项目实施进度计划。据此进行财务预测，获得项目投资、生产成本、销售收入和利润等一系列财务基础数据；②将上述财务预测数据汇总，编制出三个主要基本报表：损益表、现金流量表、资金来源及运用表；③根据上述基本报表，直接计算出一系列分析评价指标，以便于进行项目的获利能力分析、偿还能力分析和不确定性分析。因此，本题的正确答案为ABC。
下列指标中，用以反映出售型房地产投资项目盈利能力的指标有( )。
A．速动比率
B．利息备付率
C．财务净现值
D．投资回收期
E．资产负债率
正确答案
C,D
解析
[解析] 选项ABE属于反映清偿性指标的范畴。
动态投资回收期是指项目以( )抵偿全部投资所需的时间。
A．净现金
B．净收益
C．净现值
D．财务净现值
正确答案
B
解析
[解析] 动态投资回收期，是指当考虑现金折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需要的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值年份即为投资回收终止年份。
某企业2011年3月份发生的业务有
(1)发生无形资产研究费用10万元；
(2)发生专设销售部门人员工资25万元；
(3)支付业务招待费15万元；
(4)支付销售产品保险费5万元；
(5)计算机本月应交纳的城市维护建设税0.5万元：
(6)计提投资性房地产折旧40万元；
(7)支付本月未计提短期借款利息0.1万元。
假设不考虑其他事项。
要求：说明各项经济业务应该记入的科目并计算该企业3月份发生的期间费用总额。
正确答案
(1)发生无形资产研究费用最终应计入“管理费用”；
(2)发生专设销售部门人员工资应该计入“销售费用”；
(3)支付的业务招待费应计入“管理费用”；
(4)支付的销售产品保险费应计入“销售费用”；
(5)本月应纳的城市维护建设税应该计入“营业税金及附加”；
(6)计提投资性房地产折旧应计入“其他业务成本”；
(7)支付本月未计提短期借款利息应计入“财务费用”。
该企业3月份发生的期间费用总额=10+25+15+5+0.1=55.1(万元)。
解析
暂无解析
下列指标中，属于房地产开发投资项目静态盈利能力指标的有( )。
A．销售利润率
B．投资利润率
C．现金回报率
D．成本利润率
E．静态投资回收期
正确答案
A,B,D,E
解析
[解析] 现金回报率属于房地产置业投资静态盈利能力指标。
下列说法不正确的是( )。
A．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1
B．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2
C．在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上
D．一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%
正确答案
A
解析
暂无解析
在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将目标投资回报率归为( )。
A．时间类参数
B．融资类参数
C．评价标准类指标
D．收益类指标
正确答案
C
解析
[解析] 在经济评价的基础参数中包括选项列出的四个方面指标，而评价标准类指标包括基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标。
某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元，150万元.对两方案进行比选，则最优方案的等额年值 为( )万元.
A．39.51
B．49.39
C．49.96
D．62.45
正确答案
C
解析
暂无解析
甲房地产于2008年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权，该宗土地面积为800m2，经开发于2009年6月建成一座建筑面积为800m2的写字楼，并全部用于出租，为了合理计量项目开发时的不确定因素以及对资产的流动状况，公司对项目进行了综合评估工作。
房地产投资项目财务评价的主要方法有( )。
A．现金流量分析
B．静态获利分析
C．资产估价分析
D．动态获利分析
正确答案
A,B,D
解析
暂无解析
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