- 房地产投资项目可行性研究
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以下关于盈亏平衡分析的说法中，错误的是( )。
A．在盈亏平衡点上，销售收入和总成本费用相等
B．产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析
C．在非线盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点
D．房地产项目的盈亏平衡分析就是通常所说的保本点分析
正确答案
D
解析
[解析] 房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种。
房地产投资的风险主要体现在( )。
A．投入资金的安全性
B．投资项目的复杂性
C．投资项目的流动性
D．资产管理的简单性
E．期望收益的可靠性
正确答案
A,C,E
解析
[解析] 房地产投资的风险主要体现在四个方面：①投入资金的安全性；②期望收益的可靠性；③投资项目的流动性；④资产管理的复杂性。
永久拥有的房地产与暂时拥有的房地产相比，其未来的收益和转售价格的预测会困难得多，因此而导致的风险称为( )。
A．机会成本风险
B．资本价值风险
C．时间风险
D．持有期风险
正确答案
D
解析
[解析] 持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险，一般说来，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多，预测的准确程度也会差很多。因此，永久拥有的房地产与暂时拥有的房地产相比，其未来的收益和转售价格的预测会困难得多。
利率升高对房地产投资的影响带来的结果有( )。
A．投资项目的财务净现值减小
B．投资项目的财务净现值可能出现负值
C．投资项目的财务净现值增大
D．加大投资者的债务负担，导致还贷困难
E．导致房地产价格下降
正确答案
A,B,D,E
解析
[解析] 利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：①导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；②会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。
不确定性分析的内容一般包括敏感性分析和( )。
A．非敏感性分析
B．风险分析
C．盈亏平衡分析
D．投资项目决策分析
正确答案
C
解析
在完成对投资项目基本方案的财务评价和国民经济评价之后，为了了解在不确定性条件下，投资项目效益的可能变化，以提供充分的信息，为决策服务，在投资项目决策分析与评价过程中必须进行不确定性分析。不确定性分析的内容一般包括敏感性分析和盈亏平衡分析。
能够反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况的报表是( )。
A．损益表
B．资金来源与运用表
C．现金流量表
D．资产负债表
正确答案
B
解析
[解析] 资金来源与运用表能够全面反映房地产投资项目的资金活动全貌，反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划，并为编制资产负债表及资金平衡分析提供依据。
可作为经营型房地产开发投资项目分析指标的是( )。
A．投资回收期
B．财务内部收益率
C．财务净现值
D．成本利润率
E．资本金利润率
正确答案
A,B,E
解析
[解析] 对于经营型房地产开发投资项目和房地产置业投资项目，可选用投资回收期、财务内部收益率、资本金利润率等作为分析指标。对于出售型房地产开发投资项目，可选用财务净现值、成本利润率等作为分析指标。
年度投资总规模是否合适主要以( )来评价。
A．投资率指标
B．投资增长率指标
C．建设周期
D．年增长率
正确答案
A
解析
为了深化投资体制改革，建立投资风险约束机制，提高投资效益，有效地控制投资规模，国务院决定，从1996年起，固定资产投资项目试行资本金制度。对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目，试行资本金制度，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设。
人工等价格水平发生变化，属于房地产投资项目的主要不确定性因素中的( )。
A．建筑安装工程费等费用
B．经营成本
C．投资收益率
D．融资成本
正确答案
A
解析
[解析] 在进行房地产开发投资项目经济评价时，要对建筑安装工程费等费用进行较详细的估算。在这段时间内，建筑材料、人工等价格水平可能发生变化，使得中标价与之前所做的估算价之间产生偏差。
只有建设期而没有经营期的投资项目是( )。
A．管理房地产投资项目
B．房地产置业投资项目
C．经营型房地产开发投资项目
D．出售型房地产开发投资项目
正确答案
D
解析
[解析] 出售型房地产开发投资项目，对投资者来说属于短期投资，因此只有建设期而没有经营期。经营型房地产开发投资既有建设期也有经营期。房地产置业投资项目，一般来说不存在建设期，只存在经营期和持有期，但购买处于预售阶段期房的除外。
对于房地产投资而言，财务评价的主要目标主要有评价项目的盈利能力和( )。
A．评价项目的清偿能力
B．评价项目的还债能力
C．评价项目的短期盈利能力
D．评价项目的远期收益能力
正确答案
A
解析
[解析] 对于房地产投资而言，财务评价的主要目标有评价项目的盈利能力和评价项目的清偿能力。其中，盈利能力是反映房地产投资项目财务效益的主要指标。
对房地产投资项目进行单因素敏感性分析时，步骤不包括( )。
A．确定敏感性分析财务指标
B．选择需要分析的不确定性因素
C．确定敏感性分析因素
D．选择性分析所选择的不确定因素的波动程度
正确答案
D
解析
[解析] 对房地产投资项目进行单因素敏感性分析时，要逐个分析所选择的不确定性因素的波动程度及其对分析指标可能带来的增减变化情况。
运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占( )的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。
A．毛租金收入
B．净租金收入
C．经营收入
D．税后现金流
正确答案
A
解析
[知识点] 房地产项目的盈亏平衡分析
下列关于项目盈亏平衡分析的表述正确的是( )。
A．盈亏平衡点要按计算期内各年的平均数据计算
B．盈亏平衡点只能用生产能力利用率和产量表示
C．项目决策分析与评价中只能进行线性盈亏平衡分析
D．生产能力利用率和产量表示的盈亏平衡点低，表明项目对市场变化的适应能力大
正确答案
D
解析
A项盈亏平衡点应按项目达产年份的数据计算，不能按计算期内的平均值计算； B项盈亏平衡点的表达形式有多种，可用产量、产品售价、单位可变成本和年总固定成本等绝对量表示，也可以用某些相对值表示；C项盈亏平衡分析可以分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析，投资项目决策分析与评价中一般仅进行线性盈亏平衡分析。
下列经济评价指标中，只属于房地产置业投资项目清偿能力指标的是( )。
A．利息备付率
B．借款偿还期
C．资产负债率
D．偿债备付率
正确答案
D
解析
[解析] 由表可以看出，A属于房地产开发投资项目的清偿能力指标，BC两项指标开发投资项目和置业投资项目均有，D只有房地产置业投资项目有，除此之外，流动比率、速动比率都只属于置业投资项目。
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