- 房地产投资项目可行性研究
- 共4251题
一般来说，房地产投资风险分析主要体现在( )。
A．投资资金的安全性
B．项目定位的科学性
C．期望收益的可靠性
D．资产管理的复杂性
E．投资项目的变现性
正确答案
A,C,D,E
解析
[解析] 房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。
预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况（）。
A．房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变
B．房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变
C．房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了
D．房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了
E．物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了
正确答案
A, C, E
解析
[解析] 个别风险
下列关于项目盈亏平衡分析的表述正确的是( )。
A．盈亏平衡点要按计算期内各年的平均数据计算
B．盈亏平衡点只能用生产能力利用率和产量表示
C．项目决策分析与评价中只能进行线性盈亏平衡分析
D．用生产能力利用率和产量表示的盈亏平衡点低，表明项目对市场变化的适应能力大
正确答案
D
解析
[解析] 本题主要考核对盈亏平衡分析的综合理解。
[解题思路] 盈亏平衡分析可分为线性和非线性盈亏平衡分析，投资项目决策分析与评价中仅进行线性分析。盈亏平衡点的表达形式有多种，可以用产量、生产能力利用率、产品售价、单位可变成本和年总固定成本等绝对量和相对量表示，其中最常用的是用生产能力利用率和产量表示的盈亏平衡点。此外，还应注意盈亏平衡点应按项目达产年份的数据计算，不能按计算期内的平均值计算等要点。
(一)
甲房地产公司于2005年6月通过拍卖竞得一宗K市中心区土地的50年使用权。该土地面积为800平方米，经开发于2006年6月建成一座建筑面积为800平方米的写字楼，并全部用于出租，为了合理计量项目开发时的不确定因素以及资产的流动状况，公司对项目进行了综合评估工作。
请就上述内容，回答问题。
房地产开发项目的不确定因素的分析方法有( )。
A．盈亏平衡分析
B．概率分析
C．敏感性分析
D．实际费用分析
正确答案
A,B,C
解析
[解析] 掌握
[试题解析] 本题考察重点是对“房地产开发项目的不确定因素的分析方法”的掌握。房地产开发是一个动态的过程，很难一开始就对整个开发过程的有关费用和建成后的收益情况作出精确的估算。因此，需要对房地产开发过程的不确定因素进行分析模拟，评估整个项目开发可能出现的种种结果，通常采用概率分析、敏感性分析、盈亏平衡分析三种方法。因此，本题的正确答案为ABC。
(一)
甲房地产公司于2005年6月通过拍卖竞得一宗K市中心区土地的50年使用权。该土地面积为800平方米，经开发于2006年6月建成一座建筑面积为800平方米的写字楼，并全部用于出租，为了合理计量项目开发时的不确定因素以及资产的流动状况，公司对项目进行了综合评估工作。
请就上述内容，回答问题。
财务评价的程序包括的步骤中，叙述正确的有( )。
A．通过项目的市场调查、预测分析，以及技术与投资方案分析，确定房地产投资项目的建设规模、建设地点和投资方案，拟定项目实施进度计划
B．将财务预测数据汇总，编制出的基本报表有损益表、现金流量表、资金来源及运用表
C．根据基本报表，直接计算出一系列分析评价指标
D．将财务预测数据汇总，编制出的基本报表有资产负债表、利润表和现金流量表
正确答案
A,B,C
解析
[解析] 熟悉
[试题解析] 本题考察重点是对“财务评价的程序”的熟悉。财务评价的程序大致可分为三个步骤：①通过项目的市场调查、预测分析，以及技术与投资方案分析，确定房地产投资项目的建设规模、建设地点和投资方案，拟定项目实施进度计划。据此进行财务预测，获得项目投资、生产成本、销售收入和利润等一系列财务基础数据；②将上述财务预测数据汇总，编制出三个主要基本报表：损益表、现金流量表、资金来源及运用表；③根据上述基本报表，直接计算出一系列分析评价指标，以便于进行项目的获利能力分析、偿还能力分析和不确定性分析。因此，本题的正确答案为ABC。
(一)
甲房地产公司于2005年6月通过拍卖竞得一宗K市中心区土地的50年使用权。该土地面积为800平方米，经开发于2006年6月建成一座建筑面积为800平方米的写字楼，并全部用于出租，为了合理计量项目开发时的不确定因素以及资产的流动状况，公司对项目进行了综合评估工作。
请就上述内容，回答问题。
房地产投资项目财务评价的主要方法有( )分析。
A．现金流量
B．静态获利
C．资产估价
D．动态获利
正确答案
A,B,D
解析
[解析] 掌握
[试题解析] 本题考察重点是对“房地产投资项目财务评价的主要方法”的掌握。房地产投资项目财务评价主要采用现金流量分析、静态获利分析、动态获利分析、财务报表分析等方法。因此，本题的正确答案为ABD。
某房地产开发公司在对当地的房地产市场进行调研的基础上，进行了开发项目的可行性分析。假设该项目的基准收益率为12%，项目计算期内各年的现金流入和流出金额如下表所示。 请就上述内容，回答问题。
根据上述分析结果可得知，该房地产开发项目( )。
A．敏感性高
B．敏感性低
C．不可行
D．可行
正确答案
D
解析
[解析] 掌握
[试题解析] 本题考察重点是对“房地产投资项目财务评价的主要指标”的掌握。本题中，项目财务净现值为196.19，大于0，则该房地产开发项目可行。因此，本题的正确答案为D。
已知有A、B、C三个独立投资方案，其寿命期相同，各方案的投资额及评价指标见下表。若资金受到限制，只能筹措到6000万元资金，则最佳的组合方案是()。
A．A+B
B．A+C
C．B+C
D．A+B+C
正确答案
C
解析
本题考查房地产投资项目方案比选。因为本题受到资金的约束，所以采用净现值率比较法。很显然D项错误，超过了筹措资金总量；B和C的净现值率高，所以选择方案B和方案C。
房地产投资项目比选，对投资者能起到的帮助有( )。
A．有利于投资者把握最佳的投资机会
B．有利于投资者选择最优的投资方案
C．使投资者有限的资金得到相对安全和有效的利用
D．有利于提高投资者科学决策的能力，避免或减少投资失误
E．有利于增强投资者的市场竞争能力
正确答案
A,B,C
解析
[解析] 本题考查房地产投资项目方案比选的作用。
某地块有两个投资方案甲、乙，甲可建宾馆，乙可以建餐厅，两个方案5年的净现金流量如表所示，折现率为10%。
根据题干的条件，下述关于两个方案之间关系的说法中，正确的是( )。
A．两个方案的关系是独立的
B．两个方案的关系是互斥的
C．可以同时选择两个方案
D．选择其中一个方案就不能选择另一个方案
正确答案
B,D
解析
[解析] 本题考查房地产投资项目方案的类型。由于只能在建宾馆和建餐厅之间选择一个方案，因此这两个方案是互斥方案，选项BD正确。
房地产投资项目的财务报表包括基本报表和( )。
A．现金流量表
B．资产负债表
C．辅助报表
D．以上都不对
正确答案
C
解析
[解析] 本题考查房地产投资项目的财务报表。房地产投资项目的财务报表包括基本报表和辅助报表。
( )是影响财务评价结果最主要的因素之一，稍有变动就可能对评价结果产生重大影响。
A．融资成本
B．空置率
C．经营成本
D．投资收益率
正确答案
D
解析
[解析] 本题考查房地产投资项目的主要不确定因素。投资收益率是影响财务评价结果最主要的因素之一，稍有变动就可能对评价结果产生重大影响。
房地产开发投资项目财务评价的基本报表包括( )。
A．总投资估算表
B．现金流量表
C．资金来源与运用表
D．开发建设投资估算表
E．资产负债表
正确答案
B,C,E
解析
[解析] 房地产开发投资项目财务评价的基本报表包括现金流量表、资金来源与运用表、资产负债表和损益表。
对投资项目的( )是房地产投资项目可行性研究报告中的核心内容。
A．社会评价
B．环境影响评价
C．经济评价
D．以上都不对
正确答案
C
解析
[解析] 对投资项目的经济评价是房地产投资项目可行性研究报告中的核心内容。
房地产投资项目的方案比选分为( )层面。
A．项目间的比选
B．同一项目的投资方案比选
C．同一项目的收益情况比选
D．同一项目的净现值比选
E．以上答案都正确
正确答案
A,B
解析
[解析] 本题考查房地产投资项目的方案比选。房地产投资项目的方案比选有两个层面，一是项目间的比选，二是同一项目的投资方案比选。
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