- 土地增值税税收优惠
- 共1351题
甲公司是一家房地产开发公司，该公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2009年2月至2010年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%(其余30%尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期银行贷款利率并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%对外出租，未办理产权转移手续，其余部分对外销售。2010年4月～6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。(说明：该公司适用的城市维护建设税税率为7%：教育费附加征收率为3%；契税税率为3%；其他开发费用扣除比例为5%)。
要求：根据上述资料，计算甲公司应缴纳的各种税金(不考虑印花税)。
正确答案
(1)取得土地使用权应缴纳的契税：
应纳契税=6000×3%=180(万元)
(2)出租和销售房屋应缴纳的营业税：
应纳营业税=60×5%＋14000×5%=703(万元)
(3)出租和销售房屋应缴纳的城建税和教育费附加：
应纳城建税和教育费附加=703×(7%＋3%)=70.3(万元)
(4)计算土地增值税：
①应税收入为14000万元；
②确定扣除项目：
a．应扣除的土地成本=[6000＋6000×3%]×70%×(1－20%)=3460.80(万元)
b．房地产开发成本=5800×(1－20%)=4640(万元)
c．房地产开发费用=300×(1－20%)＋(3460.80＋4640)×5%=645.04(万元)
d．与转让房地产有关的税金
营业税=14000×5%=700(万元)
城建税及教育费附加=700×(7%＋3%)=70(万元)
合计=770万元
e．加计扣除=(3460.80＋4640)×20%=1620.16(万元)
③计算增值额：
增值额=14000－3460.80－4640－645.04－770－1620.16=2864(万元)
④增值率=2864/11136×100%=25.72%
⑤适用税率=30%
⑥应纳土地增值税=2864×30%=859.2(万元)
解析
暂无解析
纳税人转让房地产有( )情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税。
A．因偷税被税务机关多次处罚的
B．提供扣除项目金额不实
C．隐瞒、虚报房地产成交价格
D．转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
正确答案
B,C,D
解析
暂无解析
下列各项行为可以免征土地增值税的有( )。
A．企业与企业之间的房地产交换
B．企业以房地产对外投资
C．在兼并过程中被兼并企业的房地产转让到兼并企业
D．因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让
正确答案
B,C,D
解析
[解析] 按土地增值税的有关规定，BCD项不属于土地增值税的征收范围，A项房地产交换行为，既发生了房产产权、土地使用权的转移，又取得了实物形态的收入，属于征税范围。
我国现行税法规定，纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，其计算征收土地增值税的转让收入额应当是( )。
A．同地段同类房地产的平均市场价格
B．同地段同类房地产的最低市场价格
C．同地段同类房地产的最高市场价格
D．房地产评估机构根据同地段同类房地产进行综合评定的价格
正确答案
D
解析
[解析] 我国现行税法规定，隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
下列经营活动中，应缴纳土地增值税的有( )。
A．个人之间互换自有居住用房
B．个人将居住6年的自用住房卖出
C．1993年8月签订转让合同，2000年转让的房地产
D．某政府机关出售闲置用房
正确答案
D
解析
[解析] A、B、C项均属减免范围，D项应征税。因为土地增值税的纳税人中也包括行政事业单位，出售闲置用房取得了收入，同时就发生了纳税义务。
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