- 房地产促销策略
- 共1668题
下列关于开发房源信息的表述中，错误的是（ ）。
A．报纸广告是房地产经纪机构最常用的宣传方式
B．路牌广告的总体影响力超过报纸广告
C．派发广告单比路牌广告的目标性更强
D．派发宣传单的成本较低
正确答案
B
解析
暂无解析
甲房地产开发商在报纸上发布“清盘热卖”的广告，称：某楼盘最后30套清盘热卖中，社区环境优美，2万平方米三大主题构筑水景园林，板楼结构、南北通风、户户朝阳，生活方便、安全，社区提供24小时热水、保安昼夜巡视等内容，并且附有不同户型的结构图，及不同户型的房号、建筑面积和售价。张先生看到广告后认为，该社区交通便利并且房屋价格比同区域的其他房屋优惠，便与该楼盘的销售人员联系，从中选定了一套房屋。首先预交了5万元定金。随后，张先生按照甲开发商广告中的要求，缴纳了首期房款，定金抵作了部分首期房款，办理了15年的银行贷款。但未向房屋管理部门办理产权登记手续。银行在向张先生提供房屋贷款时，要求张先生就该贷款提供担保。乙担保公司与银行签订了保证合同，为张先生的该笔银行贷款提供担保。同时，乙担保公司又与张先生订立了反担保合同，约定张先生所购房屋抵押给乙担保公司，如果张先生不能按期偿还银行贷款，则由乙担保公司代为清偿，但张先生所购房屋的所有权归乙担保公司，双方并就该抵押担保合同向登记部门办理了抵押登记手续。张先生人住新房后，发现社区并不能提供24小时热水，经与开发商交涉，被告知锅炉坏了，新锅炉还没有运到，很快就能解决。但是，两个多月过去了，社区依然不能提供热水。张先生在此期间曾多次找到开发商交涉此事，未果。为此，张先生要求开发商承担违约责任。开发商则以该房屋尚未办理产权登记为由，认为该房屋买卖合同无效，拒绝承担违约责任。遂张先生将开发商起诉至人民法院，要求其按照房屋买卖合同的约定承担违约责任并双倍返还定金。法院审理认为，上述事实属实。问：(1)甲开发商发布的广告属于何种性质请说明理由。张先生与甲开发商之间的房屋买卖合同是否成立(2)乙担保公司应当承担保证责任的方式是哪种为什么乙担保公司与张先生签订的反担保合同是否有效为什么(3)甲开发商以该买卖房屋未办理登记手续为由，认为该合同无效，是否正确请说明理由。张先生向法院提出的请求是否正确如果开发商认为房屋买卖合同约定的违约金过高，能否要求减少判断标准如何确定
正确答案
(1)甲开发商发布的广告属于要约。因为司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料中，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中该广告的内容具体确定，并且开发商允诺的事项应当与该房屋的销售价格有关，符合要约的特征。张先生与甲开发商之间的房屋买卖合同成立。因为该房屋买卖合同，因开发商发布广告的行为已经构成了要约，而张先生按照广告内容的要求向开发商支付首期的购房款，则属于承诺的意思表示。《合同法》规定，一经承诺合同关系成立。(2)乙担保公司应当承担保证责任的方式是连带责任保证。因为，根据《担保法》的规定，保证人与被保证人未就保证合同的方式作出约定的，保证人承担连带保证的责任。乙担保公司与张先生签订的反担保合同属于部分无效。《担保法》规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。但该约定内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。(3)甲开发商的理由不正确。司法解释规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。本案中，双方当事人并没有将办理登记备案手续作为合同生效的条件，并且双方均已开始履行主要义务。因此，不能仅以未办理登记备案手续为由认定合同无效。张先生向法院提出的请求不完全正确。其中关于要求开发商双倍返还定金的要求是不正确的。首先，定金和违约金不可以并用；其次，该定金是对双方房屋买卖行为的约束，并且定金已经抵作了房款，不再具有担保的性质。如果开发商认为房屋买卖合同约定的违约金过高，可以请求法院减少。司法解释规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。
解析
暂无解析
某市郊野生植物园是营业税的纳税人也是增值税的小规模纳税人，游览景区占地30000平方米(不含下列列举面积)，统一核算纳税事项。2010年发生下列业务：
(1)取得植物园门票收入2000000元，景区环保车收入800000元；
(2)商品部占地400平方米，房产原值3000000元，其中一间原值800000元的商品部房屋5月底停用，在6月1日开始大修至年底；当年商品部零售商品收取现金340500元；
(3)照相部占地300平方米，房产原值350000元，当年照相部取得照相收入100000元，转让一套使用过的照相设备取得支票20000元；
(4)餐厅占地500平方米，房产原值5000000元，4月中旬为餐厅更换中央空调，拆除原旧空调的单独记账成本200000元，新换上的空调的记账成本300000元；餐厅取得餐饮收入400000，另向就餐顾客提供自酿鲜啤酒25吨，取得收入50000元；
(5)为邻近度假村代管植物花草，取得管理收入20000元；
(6)职工幼儿园占地200平方米，房产原值150万元；
(7)与某广告公司签订合同，由广告公司为公园制作广告，由广告公司购买70000元材料，并收取30000元制作费，为公园制作户外广告。
当地房产损耗减除比例30%，城镇土地使用税每平方米年税额7元，自酿鲜啤酒适用消费税税率为250元/吨，要求计算：
该公园应缴纳的营业税；
正确答案
该公园应缴纳的营业税
2000000×3%+(800000+100000+50000+400000+20000)×5%=128500(元)
经营浏览场所的动植物园的门票收入按照文化体育业计税，采用3%的营业税率；
景区环保车按照服务业――旅游业适用5%的营业税税率；
照相部按照服务业――其他服务业适用5%的营业税税率；
餐厅餐饮按照服务业――饮食业适用5%的营业税税率；自酿啤酒就餐餐饮收入缴纳消费税，同时按照服务业――饮食业适用5%的营业税税率；代管花草按照服务业适用5%的营业税税率。
解析
暂无解析
房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须（）。
A．权威
B．真实
C．合法
D．科学
E．准确
正确答案
B, C, D, E
解析
暂无解析
根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的有（）。
A．集体土地上建设的房屋
B．已出租的房屋
C．已办理房屋初始登记的房屋
D．已被法院查封的房屋
E．权属有争议的房屋
正确答案
D, E
解析
暂无解析
根据企业所得税法律制度的规定，在计算企业所得税应纳税所得额时，准予从收入总额中扣除的项目有( )。
A．啤酒企业的广告费
B．化工厂为职工向保险公司购买人寿保险
C．房地产企业支付的银行罚息
D．商业企业发生的资产盘亏扣除赔偿部分后的净损失
正确答案
A,C,D
解析
[解析] 纳税人为其投资者或雇员个人向商业保险机构投保的人寿保险、财产保险，以及在基本保障以外为雇员投保的补充保险，不得在税前扣除。
甲房地产开发商在报纸上发布“清盘热卖”的广告，称：某楼盘最后30套清盘热卖中，社区环境优美，2万平方米三大主题构筑水景园林，板楼结构、南北通风、户户朝阳，生活方便、安全，社区提供24小时热水、保安昼夜巡视等内容，并且附有不同户型的结构图，及不同户型的房号、建筑面积和售价。张先生看到广告后认为，该社区交通便利并且房屋价格比同区域的其他房屋优惠，便与该楼盘的销售人员联系，从中选定了一套房屋。首先预交了5万元定金。随后，张先生按照甲开发商广告中的要求，缴纳了首期房款，定金抵作了部分首期房款，办理了15年的银行贷款。但未向房屋管理部门办理产权登记手续。银行在向张先生提供房屋贷款时，要求张先生就该贷款提供担保。乙担保公司与银行签订了保证合同，为张先生的该笔银行贷款提供担保。同时，乙担保公司又与张先生订立了反担保合同，约定张先生所购房屋抵押给乙担保公司，如果张先生不能按期偿还银行贷款，则由乙担保公司代为清偿，但张先生所购房屋的所有权归乙担保公司，双方并就该抵押担保合同向登记部门办理了抵押登记手续。张先生人住新房后，发现社区并不能提供24小时热水，经与开发商交涉，被告知锅炉坏了，新锅炉还没有运到，很快就能解决。但是，两个多月过去了，社区依然不能提供热水。张先生在此期间曾多次找到开发商交涉此事，未果。为此，张先生要求开发商承担违约责任。开发商则以该房屋尚未办理产权登记为由，认为该房屋买卖合同无效，拒绝承担违约责任。遂张先生将开发商起诉至人民法院，要求其按照房屋买卖合同的约定承担违约责任并双倍返还定金。法院审理认为，上述事实属实。问：(1)甲开发商发布的广告属于何种性质请说明理由。张先生与甲开发商之间的房屋买卖合同是否成立(2)乙担保公司应当承担保证责任的方式是哪种为什么乙担保公司与张先生签订的反担保合同是否有效为什么(3)甲开发商以该买卖房屋未办理登记手续为由，认为该合同无效，是否正确请说明理由。张先生向法院提出的请求是否正确如果开发商认为房屋买卖合同约定的违约金过高，能否要求减少判断标准如何确定
正确答案
(1)甲开发商发布的广告属于要约。因为司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料中，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中该广告的内容具体确定，并且开发商允诺的事项应当与该房屋的销售价格有关，符合要约的特征。张先生与甲开发商之间的房屋买卖合同成立。因为该房屋买卖合同，因开发商发布广告的行为已经构成了要约，而张先生按照广告内容的要求向开发商支付首期的购房款，则属于承诺的意思表示。《合同法》规定，一经承诺合同关系成立。(2)乙担保公司应当承担保证责任的方式是连带责任保证。因为，根据《担保法》的规定，保证人与被保证人未就保证合同的方式作出约定的，保证人承担连带保证的责任。乙担保公司与张先生签订的反担保合同属于部分无效。《担保法》规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。但该约定内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。(3)甲开发商的理由不正确。司法解释规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。本案中，双方当事人并没有将办理登记备案手续作为合同生效的条件，并且双方均已开始履行主要义务。因此，不能仅以未办理登记备案手续为由认定合同无效。张先生向法院提出的请求不完全正确。其中关于要求开发商双倍返还定金的要求是不正确的。首先，定金和违约金不可以并用；其次，该定金是对双方房屋买卖行为的约束，并且定金已经抵作了房款，不再具有担保的性质。如果开发商认为房屋买卖合同约定的违约金过高，可以请求法院减少。司法解释规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。
解析
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甲开发公司(以下简称甲公司)2003年3月拟在某地投资建设一处用地规模 999000m2的综合小区，该地块原有133200m2工业生产用地、399600m2仓储用地、266400m2居住用地，均为国有划拨性质，其余为郊区某村办养牛场只宜种植牧草的盐碱地。甲公司先委托乙房地产估价公司(以下简称乙公司)提供项目咨询报告，项目实施后委托丙房地产经纪公司(以下简称丙公司)代理销售。预售期间对外承诺一次性付款5%优惠，当地契税税率为4%。丁某2002年秋通过公务员考试进入某单位，2002年12月以14万元的房改价格购得单位一套存量公有住房，2003年11月出售该房，售价20万元。同时丁某看中丙公司代理甲公司销售的一套标价为38万元的新建商品住宅(期房)，并一次性缴纳了房价款。
下述表述中，不正确的是( )。
A．甲公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地产时可以一同处分
B．甲公司在取得《商品房预售许可证》前，不可以对外发布房地产预售广告
C．甲公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让
D．甲公司在交付商品房时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
正确答案
A
解析
暂无解析
(由单项选择题或多项选择题组成)
若A公司代为发布房地产销售广告，则广告中应载明( )。
A．甲公司的名称
B．A公司的名称
C．预售许可证号
D．A公司的营业执照证号
正确答案
A,B,C
解析
暂无解析
刘先生委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)为其购买1套二手房，甲公司委派房地产经纪人袁女士承办该业务，刘先生与甲公司签订了房地产经纪合同。袁女士在执行该业务的过程中，甲公司发生了1700元的业务支出，包括广告宣传费、交通费等。然而，在房地产经纪合同有效期内，刘先生通过拍卖方式买到了一处二手房，并决定取消与甲公司签订的房地产经纪合同。
房地产拍卖的特征为( )。
A．拍卖是公开竞争的过程
B．拍卖有不断变动的价格
C．拍卖有两个以上的买主
D．拍卖的结算要事前约定
正确答案
A,B,C
解析
暂无解析
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