热门试卷

报纸楼盘广告上的图画属于房地产经纪信息的( )。

A．内容要素
B．语言要素
C．载体要素
D．中介要素

发布房地产广告，应当具有或者提供相应真实、合法、有效的证明文件，主要包括( )。

A．房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明
B．建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书
C．土地主管部门颁发的项目土地使用权证明
D．规划部门对房地产的规划设计方案
E．工程竣工验收合格证明

国家工作人员职务犯罪是指国家工作人员利用职务上的便利，进行非法活动，或者滥用职权，或者对工作严重不负责任，不履行或不正确履行职责，破坏国家对职务行为的管理活动，致使国家和人民利益遭受重大损失的行为。
根据上述定义，下列属于职务犯罪的是( )。

A．某公司张经理利用职务便利，批准乙公司获得某项目开发权力并收受贿赂数百万元
B．房地产开发商部门经理孙某利用职务便利，将拆迁项目承包给家乡的某拆迁公司，获得经济利益数万元
C．广告公司策划部门经理黄某利用职务便利，为某单位低价做宣传
D．某区区委书记李某利用职务便利令甲公司取得土地使用权等各项优惠政策，并侵吞国有公司开发房地产项目的利润数千万元

某市一家企业由若干部门构成，总占地面积为2000平方米，其中生产管理部占地1000平方米，房产原值30000万元;销售部占地300平方米，房产原值350万元;职工幼儿园占地200平方米，房产原值200万元;餐厅占地500平方米，房产原值1000万元。企业于2012年3月1日与某广告公司签订合同，由广告公司为企业制作广告，由企业购买70000元材料，并支付广告制作费30万元。(加工承揽合同印花税税率0.5‰，购销合同印花税税率0.3‰)。
当地房产税扣除比例为30%，城镇土地使用税税额为7元/平方米。该企业2012年需要缴纳的房产税合计为()万元。

A.265.02 
B.263.34 
C.256.62 
D.254.94

有下列情形之一者禁止发布房地产预售或销售广告( )。

A．尚未取得房地产项目预售许可证的
B．房地产权属有争议的或受司法、行政机关限止权利的
C．工程资料尚未全部交存档案机关的
D．工程决算尚未通过审计的
E．工程质量验收不合格的

甲公司为房地产开发公司，自2011年3月开始销售其开发的住宅小区，并在媒体上发布销售广告。其广告内容大致如下：本公司开发建设的小区环境优美，绿化率为60%，设施齐全，并且设有托儿所”。由于绿化率和入学的便利条件，该小区房价虽然比一般楼盘高，但仍被抢购一空。2011年6月15日，该小区交付业主使用，业主们入住后发生了下列事件：
(1)乙的儿子刚刚3岁，夫妻两人要工作，孩子很需要人照顾。当初正是看中广告所称的托儿所，才买下该小区的房子，但是人住后，始终未找到该托儿所。乙多次催问无果后，终将儿子送入较远的托儿所，为此乙要求甲公司承担违约责任，甲公司以“设有托儿所”一事并未纳入购房合同，不具有约束力为由拒绝承担责任。
(2)丙将其所购房屋出租给丁使用，并签订了租赁合同，其合同中约定：房屋租金为3500元/月，按季预付，物业费由丁缴纳。丁租下该房屋后，由于对物业公司的服务不满，一直拒绝缴纳物业费。2011年9月，丁未经丙同意将该房屋转租给戊，丙得知后强烈反对，并主张解除与丁的租赁合同，要求戊腾退房屋。
(3)因甲公司原因，庚购下房屋后一直未能取得房屋产权证，经查，庚与甲公司购房合同总价款为180万元，双方约定甲公司应当自该小区交付使用之日起3个月内为庚办理房屋产权证，否则应当承担合同总价款20%的违约金。庚就该事项诉至人民法院，要求甲公司及时办理房屋产权证，并支付36万元的违约金。庚起诉后，甲公司于2011年10月5日为其办妥房屋产权证，经查，由于迟延办理房屋产权证给庚造成的实际损失为10万元，甲公司向人民法院请求降低违约金。
(4)辛入住后发现，所购房屋套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积缩水5%，要求与甲公司解除商品房买卖合同。
根据上述内容，分别同答下列问题：
甲公司是否应当向乙承担违约责任说明理由。

甲房地产开发商在报纸上发布“清盘热卖”的广告，称：某楼盘最后30套清盘热卖中，社区环境优美，2万平方米三大主题构筑水景园林，板楼结构、南北通风、户户朝阳，生活方便、安全，社区提供24小时热水、保安昼夜巡视等内容，并且附有不同户型的结构图，及不同户型的房号、建筑面积和售价。张先生看到广告后认为，该社区交通便利并且房屋价格比同区域的其他房屋优惠，便与该楼盘的销售人员联系，从中选定了一套房屋。首先预交了5万元定金。随后，张先生按照甲开发商广告中的要求，缴纳了首期房款，定金抵作了部分首期房款，办理了15年的银行贷款。但未向房屋管理部门办理产权登记手续。银行在向张先生提供房屋贷款时，要求张先生就该贷款提供担保。乙担保公司与银行签订了保证合同，为张先生的该笔银行贷款提供担保。同时，乙担保公司又与张先生订立了反担保合同，约定张先生所购房屋抵押给乙担保公司，如果张先生不能按期偿还银行贷款，则由乙担保公司代为清偿，但张先生所购房屋的所有权归乙担保公司，双方并就该抵押担保合同向登记部门办理了抵押登记手续。张先生人住新房后，发现社区并不能提供24小时热水，经与开发商交涉，被告知锅炉坏了，新锅炉还没有运到，很快就能解决。但是，两个多月过去了，社区依然不能提供热水。张先生在此期间曾多次找到开发商交涉此事，未果。为此，张先生要求开发商承担违约责任。开发商则以该房屋尚未办理产权登记为由，认为该房屋买卖合同无效，拒绝承担违约责任。遂张先生将开发商起诉至人民法院，要求其按照房屋买卖合同的约定承担违约责任并双倍返还定金。法院审理认为，上述事实属实。问：(1)甲开发商发布的广告属于何种性质请说明理由。张先生与甲开发商之间的房屋买卖合同是否成立(2)乙担保公司应当承担保证责任的方式是哪种为什么乙担保公司与张先生签订的反担保合同是否有效为什么(3)甲开发商以该买卖房屋未办理登记手续为由，认为该合同无效，是否正确请说明理由。张先生向法院提出的请求是否正确如果开发商认为房屋买卖合同约定的违约金过高，能否要求减少判断标准如何确定

要求：全面，有条理，有层次。

估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/m2。工程自2006年9月1日开工，预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下。
1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24%。
4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年后售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)：
采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
解：
1．开发完成后的房地产总价值
总建筑面积=10000×5=50000(m2)
住宅总面积=50000-9000=41000(m2)
(1)商铺开发完成后的房地产总价值
每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置及租金损失率)
=50×12×(1-10%)=540(元/m2)
每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)
=540×(1-24%)=410.40(元/m2)
商铺开发完成后的单价=410.40/8%×1-1/(1+8%)47×1/(1+8%)2.5
=4118.45(元/m2)
商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元)
(2)住宅开发完成后的总价值=41000×30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)0.5
=8204.06(万元)
(3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元)
2．扣除项目
(1)建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元)
(2)专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元)
(3)销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元)
(4)销售利润=11910.67×20%=2382.13(万元)
(5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V
3．总地价
2006年9月1日的总地价：
V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V
V=3031.74(万元)