热门试卷

根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告不得（ 　）。

A．涉及贷款服务
B．出现融资的内容
C．承诺为入住者办理户口
D．利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果
E．使用建筑设计效果图

2007年，北京市的广告经营单位达到17596家，比2006年增长了14.3%。其中，广告公司14944家，比2006年增长了13.1%。全市广告从业人员127396人，比2006年增加了0.3%。广告经营额持续增长。2006年全市的广告经营额为259亿元，占全国广告经营额的13.7%；2007年达到312.52亿元。
2007年，本市共有传统媒体1449家。其中：广播电台4家；电视台22家；杂志社、出版社1231家；报纸192家。从事互联网广告的新媒体有845家。
各媒体广告发布量均有所增长。2007年，工商行政管理部门共监测电视、广播、平面和网络媒体(所有网络媒体数据均为网络图形广告数据)广告3927324条次。其中，监测平面媒体广告16734.88条次，比2006年增加了18.75%；监测电视媒体广告1654493条次，比2006年增加了15.60%；监测网络媒体图形广告16944.1条次，比2006年略有增长；监测广播媒体广告429902条次，比2006年增加了5.88%。
招聘、招商和食品类广告投放比例增加。与2006年的广告发布情况相比，2007年的招聘、招商等告知服务广告比2006年同期增长了45.5%；食品类广告比2006年同期增长了27%，企业形象广告、租赁服务、销售服务、人用药品、建材、报刊书籍、房地产和金融服务等广告都有不同程度的增加。
医疗、餐饮服务广告明显减少。与2006年的广告发布情况相比，2007年的医疗服务广告同比减少了47.2%：医疗美容广告同比减少了77%；餐饮服务广告同比减少了30.4%。
下面的说法中，正确的一项是( )。

A．2006年北京市平均每家广告经营单位从业人数大于2007年
B．2007年全国广告经营额约为2281亿元
C．2007年北京市出版社的数量比新媒体的数量多一半
D．2007年北京市网络媒体图形广告和广播媒体广告所占比例不超过15%

禁止发布房地产广告的是( )。

A．在划拨土地上开发建设的房地产
B．已设定抵押的房地产
C．未取得商品房预售许可证的房地产
D．没有选聘物业管理企业的房地产

根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有（　　）等。

A．集体土地上的合法房屋
B．代管房屋
C．列入拆迁范围内的房屋
D．共有房屋
E．商品房预售许可证正在办理之中的房屋

房地产经纪机构除通过广告宣传和公共关系活动来宣传自己、吸引客户、开拓市场外，更重要的是在所承接的每一项业务中，切实为客户提供( )，以赢得客户信任。

A．最高成交价格的交易
B．物美价廉的房屋
C．高质量的服务
D．最完整全面的承诺

常见的房源外部营销工作有( )等。

A．电话访问
B．报纸广告
C．专业网络渠道发布
D．积极在各类房展会上推广
E．房地产经纪同业合作推荐

某市一家企业由若干部门构成，总占地面积为2000平方米，其中生产管理部占地1000平方米，房产原值30000万元;销售部占地300平方米，房产原值350万元;职工幼儿园占地200平方米，房产原值200万元;餐厅占地500平方米，房产原值1000万元。企业于2012年3月1日与某广告公司签订合同，由广告公司为企业制作广告，由企业购买70000元材料，并支付广告制作费30万元。(加工承揽合同印花税税率0.5‰，购销合同印花税税率0.3‰)。
当地房产税扣除比例为30%，城镇土地使用税税额为7元/平方米。该企业2012年需要缴纳的房产税合计为()万元。

A.265.02 
B.263.34 
C.256.62 
D.254.94

估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层：其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)。其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下：
1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。
4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)：采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
解：
1．开发完成后的房地产总价值。
总建筑面积=10000m2×5=50000m2。
住宅总面积=50000m2-9000m2=41000m2。
(1)商铺开发完成后的房地产总价值。
每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)=50元/m2・月×12月×(1-10%)=540元/m2。
每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=540元/m2×(1-24%)=410-40元/m2。
商铺开发完成后的单价=410.40元/m2÷8%×[1-1÷(1+8%)47]×1÷(1+8%)2.5=4118.45元/m2。
商铺开发完成后的总价=4118.45元/m2×9000m2=3706.61万元。
(2)住宅开发完成后的总价值=41000m2×[30%×2700元/m2÷(1+12%)2.5+60%×2800元/m2÷(1+12%)3+10%×2900元/m2÷(1+12%)3.5]=8204.06万元。
(3)开发完成后的房地产总价值=3706.61万元+8204.06万元=11910.67万元。
2．扣除项目。
(1)建安工程费=50000m2×1100元/m2÷(1+12%)=4910.71万元。
(2)专业及管理费用=4910.71万元×8%=392.86万元。
(3)销售费用和销售税费总额=11910.67万元×(3.5%+5.5%)=1071.96万元。
(4)销售利润=11910.67万元×20%=2382.13万元。
(5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V。
3．总地价。
2006年9月1日的总地价：
V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13=0.04V。
V=3031.74(万元)。

甲公司为房地产开发公司，自2011年3月开始销售其开发的住宅小区，并在媒体上发布销售广告。其广告内容大致如下：本公司开发建设的小区环境优美，绿化率为60%，设施齐全，并且设有托儿所”。由于绿化率和入学的便利条件，该小区房价虽然比一般楼盘高，但仍被抢购一空。2011年6月15日，该小区交付业主使用，业主们入住后发生了下列事件：
(1)乙的儿子刚刚3岁，夫妻两人要工作，孩子很需要人照顾。当初正是看中广告所称的托儿所，才买下该小区的房子，但是入住后，始终未找到该托儿所。乙多次催问无果后，终将儿子送入较远的托儿所，为此乙要求甲公司承担违约责任，甲公司以“设有托儿所”一事并未纳入购房合同，不具有约束力为由拒绝承担责任。
(2)丙将其所购房屋出租给丁使用，并签订了租赁合同，其合同中约定：房屋租金为3500元/月，按季预付，物业费由丁缴纳。丁租下该房屋后，由于对物业公司的服务不满，一直拒绝缴纳物业费。2011年9月，丁未经丙同意将该房屋转租给戊，丙得知后强烈反对，并主张解除与丁的租赁合同，要求戊腾退房屋。
(3)因甲公司原因，庚购下房屋后一直未能取得房屋产权证，经查，庚与甲公司购房合同总价款为180万元，双方约定甲公司应当自该小区交付使用之日起3个月内为庚办理房屋产权证，否则应当承担合同总价款20%的违约金。庚就该事项诉至人民法院，要求甲公司及时办理房屋产权证，并支付36万元的违约金。庚起诉后，甲公司于2011年10月5为其办妥房屋产权证，经查，由于迟延办理房屋产权证给庚造成的实际损失为10万元，甲公司向人民法院请求降低违约金。
(4)辛住后发现，所购房屋套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积缩水5%，要求与甲公司解除商品房买卖合同。
根据上述内容，分别回答下列问题：
甲公司是否应当向乙承担违约责任说明理由。