热门试卷

估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共 18层。其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下：
1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。
4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)：
采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
解：
1．开发完成后的房地产总价值：
总建筑面积＝10000×5＝50000(m2)
住宅总面积＝50000-9000＝41000(m2)
(1)商铺开发完成后的房地产总价值：
每平方米商铺的有效毛收入＝月租赁收入×12×(1-空置率及租金损失率)
＝50×12×(1-10%)＝540(元/m2)
每平方米商铺的净收益＝有效毛收入×(1-运营费用率)
＝540×(1-24%)＝410.40(元/m2)
商铺开发完成后的单价＝410.40/8%×[1-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5
＝4118.45(元/m2)
商铺开发完成后的总价＝4118.45×9000＝3706.61(万元)
(2)住宅开发完成后的总价值＝41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+ 12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]＝8204.06(万元)
(3)开发完成后的房地产总价值＝3706.61+8204.06＝11910.67(万元)
2．扣除项目
(1)建安工程费＝50000×1100/(1+12%)＝4910.71(万元)
(2)专业及管理费用＝4910.71×8%＝392.86(万元)
(3)销售费用和销售税费总额＝11910.67×(3.5%+5.5%)＝1071.96(万元)
(4)销售利润＝11910.67×20%＝2382.13(万元)
(5)买方购买该宗熟地应负担的税费＝V×4%＝0.04V
3．总地价
2006年9月1日的总地价：
V＝11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V
V＝3031.74(万元)

房地产经纪机构的经营成本中，投入最大的是( )费用。

A．广告和门店租用
B．办公用品购置及员工工资福利
C．水电和门店装修
D．管理费和其他杂费

This passage would most probably be found in ______.

A．a college catalog
B．a textbook
C．a big dictionary
D．classified section of a newspaper

发布房地产广告，应当遵守( )。

A．《中华人民共和国广告法》
B．《城市房地产管理法》
C．《土地管理法》
D．《中华人民共和国刑法》
E．国家关于广告监督管理和房地产管理的规定

下列哪种行为属于律师不正当业务竞争的手段

A．某合伙律师事务所新建后向社会宣布，在开业半年间接受办理的房地产案件，一律半价收费
B．某合作律师事务所在报纸上刊登广告，展示该所有数名高级律师且80%以上律师具备硕士以上文凭，并自称擅长金融、证券、海商案件
C．包律师是从法院离休的特邀律师，经常很得意地向当事人表明自己对法律与司法解释很熟悉
D．关律师是从经检部门调出的前国家干部，逢年过节常向老相识的一些企业领导馈赠礼物，以期扩展案源

根据知觉的( )，在房地产经纪门店展示的房屋出售广告中，着眼点放在与房屋有关的整体上比单纯集中在该房屋上或其内部的效果突出。

A．整体性
B．选择性
C．恒常性
D．理解性

某市一家企业由若干部门构成，总占地面积为2000平方米，其中生产管理部占地1000平方米，房产原值30000万元;销售部占地300平方米，房产原值350万元;职工幼儿园占地200平方米，房产原值200万元;餐厅占地500平方米，房产原值1000万元。企业于2012年3月1日与某广告公司签订合同，由广告公司为企业制作广告，由企业购买70000元材料，并支付广告制作费30万元。(加工承揽合同印花税税率0.5‰，购销合同印花税税率0.3‰)。
当地房产税扣除比例为30%，城镇土地使用税税额为7元/平方米。该企业2012年需要缴纳的印花税合计为()元。

A.111 
B.150 
C.171 
D.185

（三）甲企业系金属铝开采企业，2010年度共计拥有土地65000平方米，其中子弟学校占地3000平方米、幼儿园占地1200平方米、企业内 部绿化占地2000平方米。甲企业2010年度实现铝销售100万吨。2010年甲企业共有房产原值4000万元；2010年1月1日起甲企业将原值 200万元、占地面积400平方米的一栋仓库出租给本市乙企业（乙企业性质属于广告业，乙企业2010年实现营业收入1000万元）存放货物，租赁合同约 定租期1年，每月租金收入1.5万元。2010年8月10日甲企业对委托施工单位建设的加工车间办理验收手续，由在建工程转入固定资产原值500万元。假如甲企业所在地城镇土地使用税4元/平方米，资源税适用税额标准为每吨2元，房产税计算余值的扣除比例20%。当地规定：企业举办的托儿所、学校免征土地使用税。甲企业2010年应缴纳资源税为（ ）万元。

A．0
B．140
C．180
D．200

2007年，北京市的广告经营单位达到17596家，比2006年增长了14.3%。其中，广告公司14944家，比2006年增长了13.1%。全市广告从业人员127396人，比2006年增加了0.3%。广告经营额持续增长。2006年全市的广告经营额为259亿元，占全国广告经营额的13.7%；2007年达到312.52亿元。
2007年，本市共有传统媒体1449家。其中：广播电台4家；电视台22家；杂志社、出版社1231家；报纸192家。从事互联网广告的新媒体有845家。
各媒体广告发布量均有所增长。2007年，工商行政管理部门共监测电视、广播、平面和网络媒体(所有网络媒体数据均为网络图形广告数据)广告3927324条次。其中，监测平面媒体广告16734.88条次，比2006年增加了18.75%；监测电视媒体广告1654493条次，比2006年增加了15.60%；监测网络媒体图形广告16944.1条次，比2006年略有增长；监测广播媒体广告429902条次，比2006年增加了5.88%。
招聘、招商和食品类广告投放比例增加。与2006年的广告发布情况相比，2007年的招聘、招商等告知服务广告比2006年同期增长了45.5%；食品类广告比2006年同期增长了27%，企业形象广告、租赁服务、销售服务、人用药品、建材、报刊书籍、房地产和金融服务等广告都有不同程度的增加。
医疗、餐饮服务广告明显减少。与2006年的广告发布情况相比，2007年的医疗服务广告同比减少了47.2%：医疗美容广告同比减少了77%；餐饮服务广告同比减少了30.4%。按照2007年的增长速度估计，2008年平面媒体广告将是电视媒体广告的（）。

A．1.01倍
B．1.04倍
C．1.10倍
D．1.23倍