- 投资性房地产的转换和处置
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企业将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地产时，商品房公允价值高于账面价值的差额应当计入的项目是（ ）。
A．资本公积
B．投资收益
C．营业外收入
D．公允价值变动损益
正确答案
A
解析
作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值大于账面价值的差额，计入资本公积。
下列各项中，影响企业当年营业利润的有( )。
A．对采用成本模式计量的投资性房地产计提的折旧费用
B．资产负债表日，交易性金融资产的公允价值高于原账面价值的差额
C．企业自用的房屋转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的公允价值大于账面价值的差额
D．采用权益法核算的长期股权投资期末确认的投资收益
正确答案
A,B,D
解析
[解析] 选项A，投资性房地产计提折旧时，计入“其他业务成本”科目，影响营业利润。选项B，计入“公允价值变动损益”科目，影响营业利润。选项C，计入“资本公积――其他资本公积”科目，不影响营业利润。选项D，计入“投资收益”科目，影响营业利润。
下列各项中，能够影响企业当期营业利润的有( )。
A．投资性房地产的租金收入
B．出售投资性房地产产生的净收益
C．期末采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值高于其账面余额
D．自用的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值大于账面价值
正确答案
A,B,C
解析
选项D，计入资本公积。
10下列项目中，可能引起资本公积变动的有( )。
A．可供出售金融资产公允价值上升时
B．以现金结算的股份支付
C．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产
D．持有至到期投资重分类为可供出售金融资产
E．可转换公司债券转换为公司股份时
正确答案
A,C,D,E
解析
[解析] 以现金结算的股份支付，行权时减少应付职工薪酬，不影响资本公积。
企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为100万元，投资性房地产的账面余额为80万元。其中成本为70万元，公允价值变动为10万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为12万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产的净收益为( )万元。
A．32
B．30
C．20
D．10
正确答案
A
解析
[解析] 计入其他业务收入的金额为100万元，计入其他业务成本的金额为58万元和公允价值变动损益借方金额10万元，所以处置净收益为100-58-10=32(万元)。出售时的账务处理为：
借：银行存款 100
贷：其他业务收入 100
借：其他业务成本 58
公允价值变动损益 10
资本公积――其他资本公积 12
贷：投资性房地产――成本 70
――公允价值变动 10
关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是( )。
A．成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更
B．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
C．已采用成本模式计量的投资性房地产，可以从成本模式转为公允价值模式
D．为了更准确的反映企业的财务状况，企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更
正确答案
A,B,C
解析
[解析] 为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息( )。
A．投资性房地产的种类、金额和计量模式
B．采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况
C．房地产转换情况、理由以及对损益或所有者权益的影响
D．当期处置的投资性房地产及其对损益的影响
正确答案
A,B,C,D
解析
[解析] 企业除了在附注中披露与投资性房地产有关的上述信息外，采用公允价值模式的，还应当披露公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。
投资性房地产的转换日确定的方法正确的是( )。
A．投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期
B．作为存货的房地产改为出租其转换日为租赁期开始日
C．作为自用建筑物停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日
D．作为土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日
正确答案
A,B,C,D
解析
暂无解析
甲公司和乙公司均为增值税一般纳税人，适用的增值税税率为17%。2010年甲公司和乙公司发生如下交易：
(1) 甲公司和乙公司为了缓解资金周转压力，于2010年2月签订资产置换协议，甲公司以库存商品和持有的A公司10%的股权投资换取乙公司出租的房产。
(2) 假定该交换具有商业实质且公允价值能够可靠计量。
(3) 2010年4月1日，双方办理完毕资产所有权划转手续，有关资料如下：
①甲公司换出：库存商品账面成本300万元，已计提存货跌价准备100万元，公允价值400万元；持有A公司股票划分为可供出售金融资产，账面价值为550万元(其中成本为500万元，公允价值变动为50万元)，按照当日收盘价格计算的公允价值为705万元。
②乙公司换出：投资性房地产的账面余额为800万元。其中成本为700万元，公允价值变动为100万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为60万元。交换日公允价值为1100万元。
③乙公司向甲公司支付银行存款73万元。
④甲公司换入房产继续用于出租。乙公司换入的库存商品仍作为库存商品核算，换入的A公司股票作为长期股权投资核算。
判断甲公司与乙公司进行的交易是否构成非货币性资产交换，并说明判断依据。
正确答案
甲公司与乙公司进行的交易构成非货币性资产交换。
理由：乙公司支付的补价=73-400×17%=5(万元)，支付的补价占换入资产公允价值的比例=5/1 105×100%=0.45%，该比例低于25%。
解析
暂无解析
甲、乙公司均在年末按净利润的10%计提盈余公积，甲公司2007年－2010年有关投资业务如下：
(1)甲公司2007年7月1日与A公司达成资产置换协议，甲公司以投资性房地产和无形资产换入 A公司对乙公司的投资，该资产交换协议具有商业实质且换入和换出资产的公允价值能够可靠计量，甲公司占乙公司注册资本的20%。甲公司换出投资性房地产的账面价值为900万元(其中成本为800万元，公允价值变动为100万元)，公允价值为500万元(不考虑相关营业税)；换出无形资产的账面原价为2 610万元，已累计摊销250万元，未计提减值准备，公允价值等于计税价格2 300万元，营业税税率为5%。乙公司的其他股份分别由B、C、D、E企业平均持有。 2007年7月1日，乙公司股东权益有关账户的贷方余额为：“股本”8 000万元，“资本公积”4 000万元，“盈余公积”1 000万元，“利润分配一未分配利润”1 580万元。经确认其可辨认净资产的公允价值为15 000万元。差异由以下两项资产造成(单位：万元)：
项目 账面原价 已提折旧或摊销 公允价值 乙公司预计使用年限 甲公司取得投资后剩余使用年限
固定资产 800 50 900 20 10
无形资产 1000 70 1200 10 6
双方采用的会计政策、会计期间相同。甲公司按权益法核算对乙公司的投资。
(2)2007年乙公司实现净利润1 600万元(各月均衡)。不考虑内部交易。
(3)2008年9月20日乙公司宣告分配2007年现金股利300万元，2008年9月25日甲公司收到现金股利。2008年12月乙公司将自用的建筑物等转换为投资性房地产而增加其他资本公积60万元(已扣除所得税影响)。2008年乙公司发生净亏损100万元。
(4)2009年1月2日，甲公司收购了乙公司的股东B企业、C企业、E企业对乙公司的股份，支付价款为9 700万元，自此甲公司占乙公司表决权资本比例的80%，并控制了乙公司。为此，甲公司改按成本法核算。
根据上述资料，回答下列问题：
2009年1月2日由权益法改为成本法进行追溯调整时，下列说法正确的为( )。
A．应调整长期股权投资账面价值－247万元
B．应调整留存收益60万元
C．应调整资本公积－12万元
D．应调整长期股权投资账面价值－3 047万元
正确答案
A,C
解析
[解析] 2009年1月2日由权益法改为成本法的追溯调整：
①调整初始成本
借：长期股权投资 2 800
贷：长期股权投资－成本 2 800
借：盈余公积 (200×10%)20
利润分配－未分配利润
(200×90%)180
贷：长期股权投资－成本 200
②调整净损益
借：盈余公积 (95×10%)9.5
利润分配－未分配利润 85.5
贷：长期股权投资－损益调整
(145－50)95
③调整资本公积
借：资本公积－其他资本公积 12
贷：长期股权投资－其他权益变动 12
④调整现金股利
权益法下应冲减长期股权投资的金额=300×20%=60(万元)，而成本法下应将其确认为投资收益。所以调整分录为：
借：长期股权投资－损益调整 60
贷：盈余公积 (60×10%)6
利润分配－未分配利润 54
长期股权投资的账面价值应调减247元(200 +95+12－60)，留存收益应调减235万元(200 +95－60)，资本公积应调减12万元。
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