- 投资性房地产的转换和处置
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振华公司对20×8年1月8日发生的事项进行账务处理，下列会计分录中，正确的为（）。
A．借：应付账款 936000 应交税费——应交增值税(进项税额) [*] 贷：原材料 800000
B．借：存货跌价准备 80000 贷：资产减值损失 80000
C．借：存货跌价准备 80000 贷：利润分配——未分配利润 60000 递延所得税资产 20000
D．借：利润分配——未分配利润 6000 贷：盈余公积 6000
正确答案
A
解析
1.振华公司对20×8年1月8日发生的事项进行账务处理的会计分录为：借：应付账款936000应交税费-应交增值税（进项税额）136000贷：原材料800000借：存货跌价准备80000贷：资产减值损失80000借：所得税费用26400贷：递延所得税资产26400
2.对于2月20日注册会计师审计发现的会计事项存在会计差错，属于资产负债表日后调整事项，振华公司应编制的调整分录为：借：以前年度损益调整-营业收入10000000应交税费-应交增值税（销项税额）1700000贷：应收账款11700000借：委托代销商品8000000贷：以前年度损益调整-营业成本8000000借：应收账款50000贷：以前年度损益调整-销售费用50000借：以前年度损益调整-资产减值损失800000贷：存货跌价准备800000借：递延所得税资产264000贷：以前年度损益调整-所得税费用264000借：应交税费-应交所得税643500贷：以前年度损益调整-所得税费用643500借：利润分配-未分配利润1658250盈余公积184250贷：以前年度损益调整1842500本事项应调增的"存货"项目的金额=800-80=720（万元）。对于2月20日，注册会计师在审计时发现对建造合同收入的确认存在会计差错，属于日后调整事项。振华公司20×7年底确认的合同收入=702/(1+17%)×50%=300（万元），合同成本=120（万元）；根据审计意见，应确认的合同收入=702/(1+17%)×25%=150（万元），合同成本=(120+360)×25%=120（万元）。应编制的调整分录为：借：以前年度损益调整-营业收入1500000贷：工程施工-合同毛利1500000借：应交税费-应交所得税495000贷：以前年度损益调整-所得税费用495000借：利润分配-未分配利润904500盈余公积100500贷：以前年度损益调整1005000关于本事项，振华公司原处理中，计入"存货"项目的金额="工程施工"科目余额-"工程结算"科目余额=（工程施工-合同成本）+（工程施工-合同毛利）-210.6/(1+17%)=120+[702×50%/(1+17%)-120]-180=120（万元），所以调减"存货"项目的金额时，最多调减120万元。而根据上面分录可知，"工程施工"科目调减金额是150万元，大于最高限度120，所以应调减120万元。超过部分30万元应作为"预收账款"项目反映。综合上述两个调整事项，应调增的"存货"项目的金额=720-120=600（万元）。
3.应调减的"应交税费"项目金额=170+64.35+49.5=283.85（万元）。
4."递延所得税资产"增加的金额为26.4万元。
5.应调减的原资产负债表"未分配利润"项目金额=165.825+90.45=256.275（万元）。
6.将投资性房地产由成本模式转变为公允价值模式计量，属于会计政策变更。截至20×7年底，成本模式下的投资性房地产账面价值=1940-(1940-20)/20×11/12=1852（万元），由于会计与税法规定相同，所以会计政策变更前不存在暂时性差异；在调整为公允价值模式后，账面价值为2500万元，计税基础仍然为1852万元，所以应确认的递延所得税负债=(2500-1852)×33%=213.84（万元）。会计分录为：借：投资性房地产-成本2500投资性房地产累计折旧88贷：投资性房地产1940递延所得税负债213.84盈余公积43.416利润分配-未分配利润390.744
关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的有( )。
A．投资性房地产的后续计量模式一经确定，不得随意变更
B．投资性房地产的后续计量，通常应当采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式
C．成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更
D．一般情况下，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
E．已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式
正确答案
A,B,C,D
解析
[解析] 选项E，已采用成本模式计量的投资性房地产，在满足一定条件的情况下可以转为公允价值模式计量，作为会计政策变更处理。
某公司申请股票上市交易，被核准，回答下列问题： (1)发生下列哪些事件，公司应向证券监督管理机构和证券交易所报送临时报告( )
A．公司的经营范围由生产建材材料转变为房地产开发
B．公司监事王某涉嫌犯强奸罪被公安机关逮捕
C．公司董事李某辞职
D．公司董事会的决议被撤销
正确答案
A,B,C,D
解析
[解析] 根据《证券法》第67条第2款的规定，四个选项均正确。注意：第67条第11项为《证券法》修订后新增加的内容。
下列各项中，作为项目经济分析的间接效益的有( )。
A．邮电通信项目提供的邮电通信服务满足社会需求的效益
B．运输项目提供运输服务满足人流物流需要、节约时间的效益
C．城市地下铁道的建设，使得地铁沿线附近的房地产升值的效益
D．教育项目使人力资本增加的效益
E．项目使用劳动力，使非技术劳动力经训练而转变为技术劳动力的效益
正确答案
C,E
解析
暂无解析
关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的有( )。
A．投资性房地产的后续计量模式一经确定，不得随意变更
B．投资性房地产的后续计量，通常应当采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式
C．成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更
D．一般情况下，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
E．已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式
正确答案
A,B,C,D
解析
[解析] 选项E，已采用成本模式计量的投资性房地产，在满足一定条件的情况下可以转为公允价值模式计量，作为会计政策变更处理。
案情：市纺织厂(位于和平区)于2003年8月30日，为了转变企业长期亏损的局面，以市河东区房地产开发公司为担保人向市河西区城市信用社贷款200万元，合同在河西区签订，后纺织厂用贷款购买了一套德国产的纺织生产线。贷款合同约定，贷款期限为6个月，贷款利息为9.6%。由于市纺织厂的技术力量不够，结果导致该生产线无法正常运转，直到2004年4月仍无法归还信用社的贷款及利息。后信用社多次与市纺织厂交涉未果，信用社得知市纺织厂已将生产线转卖，且资金已用于归还别的债务，又经过调查，信用社发现该市服装一厂(位于广泰区)购买纺织厂的棉纱欠货款80万元，而且该款项已经到期，但纺织厂不积极主张自己的债权。为了保证贷款及利息及时收回，信用社于2004年4月29目向河东区人民法院提出诉前财产保全申请，要求查封河东区房地产开发公司在河东区滨河路20号刚刚建成的一座正在出售的价值1亿元的写字楼。同时，为了保障代位权的正常行使，信用社又向法院提出将次债务人市第一服装厂的相当于80万元的财产进行诉前的财产保全。后来，该案经过两审终审后，省高级人民法院在对市中级人民法院的案件进行抽查时，发现此案的判决有错误。遂裁定中止原判决的执行，指令原一审人民法院再审。
问题：
信用社能否在对纺织厂提起诉讼后，再对市第一月服装厂提起代位诉讼如果不可以，为什么如果可以，在信用社和纺织厂的诉讼尚未审理完毕的情况下，两起案件是否可以合并审理
正确答案
信用社可以在向和平区基层人民法院对纺织厂提起诉讼之后，再对市第一服装厂提起代位诉讼。但是由于两个被告住所地不同，对市第一服装厂的代位权诉讼应当向广泰区基层人民法院提起。并且，两个诉讼是相互独立的，通常不能合并审理。在信用社与纺织厂之间的诉讼裁判发生法律效力之前，应当暂时中止代位诉讼。
解析
暂无解析
案情：市纺织厂(位于和平区)于2003年8月30日，为了转变企业长期亏损的局面，以市河东区房地产开发公司为担保人向市河西区城市信用社贷款200万元，合同在河西区签订，后纺织厂用贷款购买了一套德国产的纺织生产线。贷款合同约定，贷款期限为6个月，贷款利息为9.6%。由于市纺织厂的技术力量不够，结果导致该生产线无法正常运转，直到2004年4月仍无法归还信用社的贷款及利息。后信用社多次与市纺织厂交涉未果，信用社得知市纺织厂已将生产线转卖，且资金已用于归还别的债务，又经过调查，信用社发现该市服装一厂(位于广泰区)购买纺织厂的棉纱欠货款80万元，而且该款项已经到期，但纺织厂不积极主张自己的债权。为了保证贷款及利息及时收回，信用社于2004年4月29目向河东区人民法院提出诉前财产保全申请，要求查封河东区房地产开发公司在河东区滨河路20号刚刚建成的一座正在出售的价值1亿元的写字楼。同时，为了保障代位权的正常行使，信用社又向法院提出将次债务人市第一服装厂的相当于80万元的财产进行诉前的财产保全。后来，该案经过两审终审后，省高级人民法院在对市中级人民法院的案件进行抽查时，发现此案的判决有错误。遂裁定中止原判决的执行，指令原一审人民法院再审。
问题：
如果经二审终审，当事人不服，认为判决不公，怎样维护自己的权益应在什么时间内进行法院又该如何处理
正确答案
当事人可以向法院申请再审，当事人应当在二审判决生效后的2年内向原审法院或其上一级法院申请再审。法院应审查当事人的申请，对于符合法定再审条件的，应当再审，对不符合法定再审条件的申请，予以驳回。
解析
暂无解析
某国有企业按照市政府“退城进郊”的政策，拟从市区迁移至郊区。考虑到企业工业生产田地用途转换的开发价值，该国有企业特委托土地评估中介机构对旧址工业土地转换用途开发房地产作可行性研究。
按照国土资源部2002年11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”。土地评估机构受托后，对该企业旧址的区域条件进行了调查，结合土地开发建设特性，收集了区域的规划控制标准，区域宜于开发商业和居住房地产，可以批准的规划条件一般是：规划用途商住综合，出让年限50年；规划限制条件和设计方案中，建筑物限高50米，地上容积率3.5，建筑密度不大于 25%。
土地评估中介机构进一步量化指标，确定评估的宗地面积按照4000平方米计算，建筑物地上16层，地下2层，其中地下第2层1000平方米为设备层；地下第1层1000平方米为停车，场，有150个停车位。地上1～4层为商场(建筑物各层面积相等)，5～16层为住宅(建筑物各层面积相等)，建筑物楼前的地面上有20个停车位。当地政府对于退城进郊的国有企业通过挂牌出让取得企业原旧址土地开发房地产时，可以给予一定的政策优惠，即国有企业在缴纳出让土地地价款40%后就可以开工，余下的地价余款在建筑物建成后一次性缴纳，试问该国有企业通过挂牌出让取得土地时可支付的地价款是多少
土堆评估中介机构根据市场调查得到了如下的数据：该项目若开发，工程开发周期大约是一年半，工程竣工时住宅部分可按5000元/平方米一次性全部售磬，销售税费(营业税、印花税、产权登记费、手续费等)按售价9%计；商场在工程建成完工的半年后可出租，预计同类型和同档次商场的日租金按可出租面积计算达5元/平方米(区域一般条件下可出租面积占总建筑面积的70%)，停车场在商场竣工营业时就可出租，车位租金为：地下每个450元/月，地上每个300元/月。出租过程中的有关税费及经营中的管理费合计为租金的30%。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上停车位平均500元/个，专业费为建安综合成本的3%。
假设资金投入方式为均匀投入，按年计息。资金前3个月投入总资金的30%，紧接着的九个月又投入了总资金的40%，最后6个月(全部工程进度)投入了余下的全部资金。目前贷款年利率为8%，投资折现率13%，投资回报率20%，土地还原利率7.5%，物业房地产综合还原利率7.8%，纯房屋还原利率8.5%。试计算该国有企业挂牌出让取得土地时应交纳的地价款。
根据假设开：发法公式，结合项目的具体情况，用现金流量折现法评估项目的土地价格。
正确答案
[解]
(一)方法选择
首先采用收益还原法计算不动产价格，然后采用假设开发法计算土地价格：
(二)计算步骤
1．计算建筑物面积
(1)建筑物总面积：4000×3.5＝14 000(平方米)
(2)商场部分的面积：4000×25%×4＝4000(平方米)
(3)住宅部分的面积：14 000-1000×4＝10 000(平方米)
(4)地下停车场的面积＝150个车位＝1000(平方米)
(5)地上停车场＝20个车位
2．计算建筑物开发总价值
(1)住宅部分的开发总价值：
住宅开发总价值/贴现年数＝(5000×10 000)/(1+13%)1.5＝4162.48(万元)
(2)商场部分的开发总价值：
商场开发总价值/贴现年数＝[4000×70%×5×365×(1-30%)]/7.8%×
(3)地下停车场部分：
地下停车场开发总价值/贴现年数＝[450×150×12×(1-30%)/7.8%]×＝
(4)地上停车场部分：
地上停车场开发总价值/贴现年数＝[300×20×12×(1-30%)/7.5%]×＝
(5)全部开发总价值合计为：
商业部分+住宅部分+地下停车场部分+地是停车场部分＝4162.48+3493.77+553.81 +50.99＝8261.05(万元)
(6)建安总成本及专业费用为：(商场及地下部分+住宅部分+地上停车位)×(1+3%)＝(1500+2000+7.5)×1.03＝361272(万元)
3．总地价
总地价＝开发总价值-建安总成本及专业费用-销售税费＝8261.05-3612.72-743.49
总地价＝3904.84(万元)
4．需交纳的地价款
该国有企业取得挂牌出让土地时需交纳的部分地价款(地价款的40%)：
应交纳的部分地价款＝总地价×40%＝1561.94
解析
暂无解析
案情：市纺织厂(位于和平区)于2003年8月30日，为了转变企业长期亏损的局面，以市河东区房地产开发公司为担保人向市河西区城市信用社贷款200万元，合同在河西区签订，后纺织厂用贷款购买了一套德国产的纺织生产线。贷款合同约定，贷款期限为6个月，贷款利息为9.6%。由于市纺织厂的技术力量不够，结果导致该生产线无法正常运转，直到2004年4月仍无法归还信用社的贷款及利息。后信用社多次与市纺织厂交涉未果，信用社得知市纺织厂已将生产线转卖，且资金已用于归还别的债务，又经过调查，信用社发现该市服装一厂(位于广泰区)购买纺织厂的棉纱欠货款80万元，而且该款项已经到期，但纺织厂不积极主张自己的债权。为了保证贷款及利息及时收回，信用社于2004年4月29目向河东区人民法院提出诉前财产保全申请，要求查封河东区房地产开发公司在河东区滨河路20号刚刚建成的一座正在出售的价值1亿元的写字楼。同时，为了保障代位权的正常行使，信用社又向法院提出将次债务人市第一服装厂的相当于80万元的财产进行诉前的财产保全。后来，该案经过两审终审后，省高级人民法院在对市中级人民法院的案件进行抽查时，发现此案的判决有错误。遂裁定中止原判决的执行，指令原一审人民法院再审。
问题：
1.信用社能否向河东区人民法院提出诉前保全申请法院应如何处理
正确答案
河东区人民法院可以采取诉前保全措施，但不能查封河东区房地产公司位于滨河路20号的写字楼。因为根据《民事诉讼法》的规定，财产保全的范围应限于请求的范围或与本案有关的财物。所以本案的财产保全范围应当大体相当于市纺织厂拖欠的200万元贷款及利息，而该写字楼价值1亿元，远远超出请求范围，不应查封此写字楼，而应查封或扣押与请求范围相当的市纺织厂或房地产公司的其他财产。信用社不能申请对次债务人市第一服装厂的价值80万元的财产进行诉前的财产保全。
解析
暂无解析
下列不是房地产投资风险应对方法的是( )。
A．风险预防
B．风险回避
C．风险应对
D．风险自留
正确答案
C
解析
[解析] 房地产投资风险应对方法有：风险预防、风险回避、风险转移、风险组合、风险自留、风险利用。
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