- 房地产的转换
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振华公司在对20×8年1月1日至4月20日发生的上述事项进行会计处理后，应调减原已编制的20×7年12月31日资产负债表中的“应交税费”项目金额（）万元。
A．270.25
B．283.85
C．295.75
D．309.35
正确答案
B
解析
1.振华公司对20×8年1月8日发生的事项进行账务处理的会计分录为：借：应付账款936000应交税费-应交增值税（进项税额）136000贷：原材料800000借：存货跌价准备80000贷：资产减值损失80000借：所得税费用26400贷：递延所得税资产26400
2.对于2月20日注册会计师审计发现的会计事项存在会计差错，属于资产负债表日后调整事项，振华公司应编制的调整分录为：借：以前年度损益调整-营业收入10000000应交税费-应交增值税（销项税额）1700000贷：应收账款11700000借：委托代销商品8000000贷：以前年度损益调整-营业成本8000000借：应收账款50000贷：以前年度损益调整-销售费用50000借：以前年度损益调整-资产减值损失800000贷：存货跌价准备800000借：递延所得税资产264000贷：以前年度损益调整-所得税费用264000借：应交税费-应交所得税643500贷：以前年度损益调整-所得税费用643500借：利润分配-未分配利润1658250盈余公积184250贷：以前年度损益调整1842500本事项应调增的"存货"项目的金额=800-80=720（万元）。对于2月20日，注册会计师在审计时发现对建造合同收入的确认存在会计差错，属于日后调整事项。振华公司20×7年底确认的合同收入=702/(1+17%)×50%=300（万元），合同成本=120（万元）；根据审计意见，应确认的合同收入=702/(1+17%)×25%=150（万元），合同成本=(120+360)×25%=120（万元）。应编制的调整分录为：借：以前年度损益调整-营业收入1500000贷：工程施工-合同毛利1500000借：应交税费-应交所得税495000贷：以前年度损益调整-所得税费用495000借：利润分配-未分配利润904500盈余公积100500贷：以前年度损益调整1005000关于本事项，振华公司原处理中，计入"存货"项目的金额="工程施工"科目余额-"工程结算"科目余额=（工程施工-合同成本）+（工程施工-合同毛利）-210.6/(1+17%)=120+[702×50%/(1+17%)-120]-180=120（万元），所以调减"存货"项目的金额时，最多调减120万元。而根据上面分录可知，"工程施工"科目调减金额是150万元，大于最高限度120，所以应调减120万元。超过部分30万元应作为"预收账款"项目反映。综合上述两个调整事项，应调增的"存货"项目的金额=720-120=600（万元）。
3.应调减的"应交税费"项目金额=170+64.35+49.5=283.85（万元）。
4."递延所得税资产"增加的金额为26.4万元。
5.应调减的原资产负债表"未分配利润"项目金额=165.825+90.45=256.275（万元）。
6.将投资性房地产由成本模式转变为公允价值模式计量，属于会计政策变更。截至20×7年底，成本模式下的投资性房地产账面价值=1940-(1940-20)/20×11/12=1852（万元），由于会计与税法规定相同，所以会计政策变更前不存在暂时性差异；在调整为公允价值模式后，账面价值为2500万元，计税基础仍然为1852万元，所以应确认的递延所得税负债=(2500-1852)×33%=213.84（万元）。会计分录为：借：投资性房地产-成本2500投资性房地产累计折旧88贷：投资性房地产1940递延所得税负债213.84盈余公积43.416利润分配-未分配利润390.744
某国有企业按照市政府“退城进郊”的政策，拟从市区迁移至郊区。考虑到企业工业生产田地用途转换的开发价值，该国有企业特委托土地评估中介机构对旧址工业土地转换用途开发房地产作可行性研究。 按照国土资源部2002年11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”。土地评估机构受托后，对该企业旧址的区域条件进行了调查，结合土地开发建设特性，收集了区域的规划控制标准，区域宜于开发商业和居住房地产，可以批准的规划条件一般是：规划用途商住综合，出让年限50年；规划限制条件和设计方案中，建筑物限高50米，地上容积率3.5，建筑密度不大于25%。 土地评估中介机构进一步量化指标，确定评估的宗地面积按照4000平方米计算，建筑物地上16层，地下2层，其中地下第2层1000平方米为设备层；地下第1层1000平方米为停车，场，有150个停车位。地上1～4层为商场（建筑物各层面积相等），5～16层为住宅（建筑物各层面积相等），建筑物楼前的地面上有20个停车位。当地政府对于退城进郊的国有企业通过挂牌出让取得企业原旧址土地开发房地产时，可以给予一定的政策优惠，即国有企业在缴纳出让土地地价款40%后就可以开工，余下的地价余款在建筑物建成后一次性缴纳，试问该国有企业通过挂牌出让取得土地时可支付的地价款是多少 土堆评估中介机构根据市场调查得到了如下的数据：该项目若开发，工程开发周期大约是一年半，工程竣工时住宅部分可按5000元/平方米一次性全部售磬，销售税费（营业税、印花税、产权登记费、手续费等）按售价9%计；商场在工程建成完工的半年后可出租，预计同类型和同档次商场的日租金按可出租面积计算达5元/平方米（区域一般条件下可出租面积占总建筑面积的70%），停车场在商场竣工营业时就可出租，车位租金为：地下每个450元/月，地上每个300元/月。出租过程中的有关税费及经营中的管理费合计为租金的30%。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上停车位平均500元/个，专业费为建安综合成本的3%。 假设资金投入方式为均匀投入，按年计息。资金前3个月投入总资金的30%，紧接着的九个月又投入了总资金的40%，最后6个月（全部工程进度）投入了余下的全部资金。目前贷款年利率为8%，投资折现率13%，投资回报率20%，土地还原利率7.5%，物业房地产综合还原利率7.8%，纯房屋还原利率8.5%。试计算该国有企业挂牌出让取得土地时应交纳的地价款。 根据假设开：发法公式，结合项目的具体情况，用现金流量折现法评估项目的土地价格。
正确答案
首先采用收益还原法计算不动产价格，然后采用假设开发法计算土地价格：
(二)计算步骤
1．计算建筑物面积
(1)建筑物总面积：4000×3.5＝14 000(平方米)
(2)商场部分的面积：4000×25%×4＝4000(平方米)
(3)住宅部分的面积：14 000-1000×4＝10 000(平方米)
(4)地下停车场的面积＝150个车位＝1000(平方米)
(5)地上停车场＝20个车位
2．计算建筑物开发总价值
(1)住宅部分的开发总价值：
住宅开发总价值/贴现年数＝(5000×10 000)/(1+13%)1.5＝4162.48(万元)
(2)商场部分的开发总价值：
商场开发总价值/贴现年数
＝[4000×70%×5×365×(1-30%)]/7.8%×
＝3493.77(万元)
(3)地下停车场部分：
地下停车场开发总价值/贴现年数
＝[450×150×12×(1-30%)/7.8%]×
＝553.81(万元)
(4)地上停车场部分：
地上停车场开发总价值/贴现年数
＝[300×20×12×(1-30%)/7.5%]×
＝50.99(万元)
(5)全部开发总价值合计为：
商业部分+住宅部分+地下停车场部分+地是停车场部分＝4162.48+3493.77+553.81 +50.99＝8261.05(万元)
(6)建安总成本及专业费用为：(商场及地下部分+住宅部分+地上停车位)×(1+3%)＝(1500+2000+7.5)×1.03＝361 272(万元)
3．总地价
总地价＝开发总价值-建安总成本及专业费用-销售税费
＝8261.05-3612.72-743.49
总地价＝3904.84(万元)
4．需交纳的地价款
该国有企业取得挂牌出让土地时需交纳的部分地价款(地价款的40%)：
应交纳的部分地价款＝总地价×40%＝1561.94
解析
暂无解析
下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是( )。
A．与国有企业换房的外资企业
B．合作建房后出售房产的企业
C．转让国有土地使用权的企业
D．将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间
E．出租办公楼的企业
正确答案
D,E
解析
[解析] 办公楼用于抵押，处于抵押期间产权并没有发生转换，不缴纳土地增值税，出租办公楼产权没有专业，不缴纳土地增值税。
下面是关于扩大内需的一组材料，请回答：
扩大消费、扩大内需为什么要调控房地产市场为什么要调控物价
正确答案
①房地产调控的原因：第一，使房地产过热，国内外游资疯狂投机，隐藏着极其严重的泡沫和危机。第二，房地产科技含量不高，房地产暴利，打击了其他实体经济领域的投资积极性，不利于经济结构调整和发展方式转变，更不利于提高中国经济的整体素质、科技含量和国际竞争力。第三，房价过高使广大群众甚至一些中等收入者都买不起住房，无法实现“住有所居”和安居乐业，不仅不能保障民生，甚至成为民生中的焦点问题。第四，广大群众成为“房奴”，根本无力扩大消费、改善生活，严重背离扩大国内需求的根本战略方针。第五，房地产使整个社会财富不合理集中，必将进一步扩大贫富差距，甚至导致严重的社会危机。
②物价调控的重要性：第一，只有稳定居民生活必需品价格，才能保障低收入群体基本生活，保障和改善民生。第二，只有稳定主要生产资料价格，才能保持经济稳定持续增长。第三，只有稳定价格和保障人民生活，才能为深化改革开放、加快经济发展方式转变创造良好的社会环境。第四，只有保持国内稳定，才能增强中国面对国际风险的能力，提高中国的国际地位。
解析
暂无解析
关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法正确的是( )。
A．成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更
B．已经采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式
C．企业对投资性房地产的计量模式可以随意选择
D．已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
正确答案
D
解析
[解析] 企业对投资性房地产从成本模式转为公允价值模式的应当作为会计政策变更进行处理，企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更。
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