- 房地产投资项目借款还本付息计划表
- 共454题
Z市A房地产开发公司在W市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资5000万元。该项目开发临街部分建5层商场。其余建设商品住宅。A房地产开发公司为融通资金，一方面，通过金融贷款取得部分建设资金；另一方面，通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。A房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托B房地产经纪公司代理预售商品房，2008年3月1日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同。2009年5月1日该项目建成。2009年7月1日A房地产开发公司将该商场租给D公司进行经营；而D公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。
A房地产开发公司与王某签订商品房预售合同后，按照规定，应到( )部门办理商品房预售合同登记备案手续。
A．W市人民政府土地管理部门
B．W市人民政府房地产管理部门
C．Z市人民政府土地管理部门
D．Z市人民政府房地产管理部门
正确答案
A,B
解析
[解析] 房地产开发企业预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为3000万元，资产合为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和。1250万元，则资产负债率为（）。
A．30%
B．40%
C．50%
D．60%
正确答案
D
解析
暂无解析
根据土地增值税法规规定，纳税人在计算房地产开发费用时，财务费用中的借款利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但( )不能计入利息支出扣除。
A．超过商业银行同类同期贷款利率计算的利息金额
B．超过国家规定上浮幅度的利息支出
C．超过贷款期限的利息部分
D．金融机构加收的罚息
正确答案
A,B,C,D
解析
暂无解析
在以下项目和工程中，应列入固定资产投资统计范围的有( )。
A．更新改造项目
B．基本建设项目
C．农田水利工程
D．房地产开发工程
E．其他固定资产投资项目
正确答案
A,B,D,E
解析
暂无解析
从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理。以下关于风险管理的描述，正确的是( )。
A．未取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设施工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款
B．房地产开发项目，应符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求
C．对房地产开发企业销售房地产的价格进行控制
D．密切关注房地产开发企业的开发情况，以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够如期交付使用
E．对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的20%
正确答案
A,B,C
解析
D项中，商业银行发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式支付使用，申请贷款的房地产开发企业自有资金不低于开发项目总投资的30%。
项目投资现金流量表的编制中，固定资产投资和流动资金的数额取自( )。
A．总成本费用估算表
B．项目总投资使用计划与资金筹措表
C．建设投资估算表
D．建设投资借款还本付息计划表
正确答案
B
解析
暂无解析
不同的房地产投资项目，其具体的经济评价方法可能不同，但其基本原理是相同的，通常包含的步骤有( )。
A．现金流量分析
B．选择投资方案
C．估计相关的现金流量
D．将评价指标与可接受的标准进行比较，得出评价结论
E．计算有关的评价指标
正确答案
C,D,E
解析
暂无解析
某城市一家房地产开发公司2005年发生以下业务：
(1)开发普通标准住宅对外出售，按转让产权转移书据上列明的金额共取得收入4 000万元；支付取得土地使用权的金额800万元；开发成本为1 500万元。
(2)上述开发项目向银行借款2 000万元，一年期，利率为4%，向非银行金融机构借款 800万元，支付利息60万元，均能按转让房地产项目分摊利息并提供金融机构证明；管理费用为200万元，销售费用为100万元，除利息外允许扣除比例为税法规定的最高标准。
(3)转让10年前建成的旧生产车间，取得收入1 200万元，该车间的原值为1 000万元，已提取折旧400万元。该车间经有权机构评估，成新度为30%，目前建造同样的生产车间需要 1 500万元；转让旧生产车间时向政府补缴出让金80万元，发生其他相关费用20万元(印花税忽略)。
(4)转让一块土地使用权，取得收入560万元。年初取得该土地使用权时支付金额420万元，转让时发生相关费用6万元(印花税忽略)。
要求：
(1)计算该公司应缴纳的营业税、城建税、教育费附加。
(2)计算该公司应缴纳的印花税。
(3)计算该公司销售普通标准住宅应缴纳的土地增值税。
(4)计算该公司转让生产车间和土地使用权应缴纳的土地增值税。
(5)计算该公司应缴纳的企业所得税。
正确答案
(1)应缴纳营业税＝4 000万元×5%+1 200万元×5%+(560-420)万元×5%＝(200+60+7)万元＝267万元
应缴纳城建税和教育费附加＝267万元×(7%+3%)=26.7万元
(2)应缴纳印花税＝4 000万元×0.5‰＝2万元
(3)该公司销售普通标准住宅应缴纳土地增值税：
1)扣除项目金额＝[800+1 500+(2 000+800)×4%+(800+1 500)×5%+(2004+14+ 6)+(800+1 500)×20%]万元＝3 207万元
2)增值额＝(4 000-3 207)万元＝793万元
3)增值率＝793÷3 207×100%≈25%
4)应缴纳土地增值税＝793万元×30%＝237.9万元
(4)计算该公司转让生产车间和土地使用权应缴纳的土地增值税
转让旧生产车间的土地增值额＝[1 200-1 500×30%-80-20-1 200×5%×(1+7%+ 3%)]万元＝(1 200-450-80-20-66)万元＝584万元
增值率＝584÷616×100%＝94.81%
应缴纳土地增值税＝584万元×40%-616万元×5% =(233.6-30.8)万元＝202.8万元
转让土地使用权的土地增值额=[560-420-6-(560-420)×5%×(1+7%+3%)]万元＝(560-433.7)万元＝126.3万元
增值率＝126.3÷433.7×100%＝29.12%
应缴纳土地增值税=126.3万元×30%＝37.89万元
合计应纳土地增值税＝202.8万元+37.89万元＝240.69万元
(5)应缴纳企业所得税＝[4 000-800-1 500-(2 000+800)×4%-200-100-(200+ 14+6+237.9)]万元×33%+[(1 200-600-80-20-60×(1+7%+3%)-202.8)]万元× 33%+[560-420-6-7×(1+7%+3%)-37.89]万元×33%＝(273.93+76.3+29.18)万元=379.41万元
解析
暂无解析
对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于( )。
A．1.2
B．1.5
C．1.8
D．2.0
正确答案
A
解析
[解析] 清偿能力指标及其计算
2005年4月30日，某市房地产开发公司转让写字楼一幢，共取得转让收入10000万元，公司按税法规定缴纳了有关流转税金及附加税费。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为1 000万元；投入房地产开发成本为2 000万元；房地产开发费用中的利息支出为100万元(能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明)，比按商业银行同期同类贷款利率计算的利息多出50万元。另知公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%，请计算该公司转让此写字楼应纳的土地增值税税额。
正确答案
转让写字楼取得的收入=10000万元
(2)确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为1 000万元；
②房地产开发成本为2 000万元；
③房地产开发费用为：
(100-50)+(1 000+2 000)×5%=50+150=200(万元)
④与转让房地产有关的税金
10 000×5%×(1+7%+3%)=550(万元)
⑤从事房地产开发的加计扣除为：
(1 000+2 000)×20%=600(万元)
⑥扣除项目金额合计=1 000+2 000+200+550+600=4 350(万元)
(3)计算转让房地产的增值额：
10 000-4 350=5 650(万元)
(4)计算增值额与扣除项目金额的比率：
5 650÷4 350～129.89%
(5)计算应纳土地增值税税额：
应纳土地增值税=5 650×50%-4 350×15%=2 825-652.5=2 172.50(万元)
解析
暂无解析
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