- 房地产投资项目借款还本付息计划表
- 共454题
下列资料中，（）可以作为确定土地还原利率的依据。
A．借贷利息率
B．存款利息率
C．各行业投资收益率
D．不动产租金资料
E．土地开发及建筑成本资料
正确答案
A, B, C, D
解析
暂无解析
2009年某房地产开发公司销售一幢新建商品房，取得销售收入7000万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费用及开发成本合计为2400万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品房缴纳的有关税费385万元。该公司销售商品房应缴纳土地增值税是 ( )万元。
A．1128.25
B．1222.75
C．1535.25
D．1540.25
正确答案
B
解析
[解析] 收入总额=7000万元
扣除项目合计=2400+2400×10%+2400×20%+385=3505(万元)
增值额=7000-3505=3495(万元)
增值额÷扣除项目金额=3495÷3505×100%=99.71%
适用税率40%，速算扣除系数5%。
应纳土地增值税税额=3495×40%-3505×5%=1222.75(万元)
对于一般的房地产投资项目，（）指标值应该大于1.2。
A．资产负债率
B．偿债备付率
C．流动比率
D．速动比率
正确答案
B
解析
[知识点] 清偿能力指标及其计算
某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，市场的通货膨胀率为3.57%，银行贷款利率为7.5%，则计算得到该房地产投资项目的实际收益率是（）。
A．10.5%
B．11%
C．12%
D．12.6%
正确答案
C
解析
名义利率为r、实际利率为i、通货膨胀率为Rd，三者的关系
带入内部收益率即名义利率、通货膨胀率，得到实际收益率。
甲公司与某银行签订贷款合同，银行向甲公司提供800万元人民币，借款期限 3年，借款用于甲公司设备改造。1999年2月1日，双方正式签订合同，2月6日，银行将800万元汇人甲公司账户，1999年6月3日，甲公司将800万元贷款投资某房地产6项目，下列陈述错误的是：( )
A．在订立借款合同时，银行有权要求甲公司提供企业的业务活动和财务状况的真实情况
B．银行有权要求甲公司依约定向银行定期提供有关财会报表等资料
C．银行可以提前收回贷款
D．银行可以解除合同
正确答案
A
解析
在订立借款合同中，该银行可以要求本案中甲公司提供仅与借款有关的业务活动及财务状况的真实情况；银行可对借款人借款使用状况进行监督、检查，并可采取相关措施保护其利益。参见《合同法》第 199、202、203条。
按现行规定，在计算应纳税所得额时不允许扣除的借款利息支出是( )。
A．企业用于对外投资的借款利息
B．房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的属于成本对象完工后发生的利息
C．企业流动资金借款按不超过金融机构同期同类贷款利率计算的利息
D．企业从关联方借款金额超过其注册资本50%以上的部分的利息
正确答案
D
解析
纳税人为对外投资而发生的借款费用，符合企业所得税税前扣除规定的，可以直接扣除，不需要资本化计入有关投资的成本；纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。
某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60万元(不含印花税)。该公司应缴纳的土地增值税为( )万元。
A．180
B．249.75
C．300
D．360
正确答案
B
解析
[解析] 扣除项目金额=50+200+(200+50)×10%+60+(50+200)×20%=385(万元)增值额=1000-385=615(万元)增值率=615÷385×100%=159.74%应纳税额=615×50%-385×15%=249.75(万元)
某投资者从事房地产开发，向银行借款100万元，年利率8%，半年复利计息一次，第3年末还本付息。为便于进行资金时间价值的计算，形象直观地表达资金的运动状态，针对自己资金流动状况做了现金流量图。
下列关于现金流量图的表述中，说法错误的是( )。
A．以横轴为时间轴，零表示时间序列的起点
B．多次支付的箭线与时间轴的交点即为现金流量发生的时间单位
C．在箭线上下表明现金流量的数值
D．垂直箭线箭头的方向是对特定的人而言
正确答案
B
解析
[解析] 选项B的说法是错误的，正确的说法应该是：箭线与时间轴的交点即为；现金流量发生的时间单位。
房地产投资的特点表现在（）。
A．价值升值效应
B．财务杠杆效应
C．变现性相对较差
D．政策风险
E．法律风险
正确答案
A, B, C, D, E
解析
房地产投资的特点表现在：①价值升值效应，很多情况下，房地产升值对房地产回报率的影响要大大高于年度净现金流的影响；②财务杠杆效应，投资者以房地产为抵押，借入相当于其购买成本绝大部分的款项，当房产收益高于借款成本时，这种杠杆投资的价值优势十分明显；③变现性相对较差，房地产投资单位价值高，且无法转移，其流动性较弱，特别是在市场不景气时变现难度更大；④政策风险，房地产价值受政策环境、市场环境和法律环境等因素的影响较大。
对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于( )。
A．1.3
B．1.5
C．1.2
D．2.0
正确答案
C
解析
要注意与利息备付率应大于2.0区别开来。
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