- 房地产投资项目借款还本付息计划表
- 共454题
已知某房地产投资项目的购买投资为5 000万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为2 000万元，经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后利润为600万元。该投资项目的资本金利润率为（ ）。
A．30%
B．40%
C．45%
D．50%
正确答案
B
解析
暂无解析
【案例4】(本小题17分) 2009年3月1日，甲房地产公司(简称甲公司)与乙建筑公司(简称乙公司)签订一份建筑工程承包合同，约定由乙公司承建甲公司开发的景明写字 楼项目，工程价款5000万元，工期14个月。工程将要竣工时，甲公司因资金短缺，无力继续提供约定由其提供的部分建筑材料。鉴于双方的长期合作关系，乙 公司遂以自有资金500万元购买部分建筑材料用于该工程，工程如期完成。对于乙公司的垫资，双方未作任何约定。工程竣工验收后，甲公司支付了3000万元 工程款，剩余2000万元工程款及乙公司垫付的500万元建筑材料款尚未支付。 2010年6月22日，甲公司为投资其他房地产项目，以景明写字楼作抵押，向丙银行借款2、5亿元，同时办理了抵押登记。该借款到期后，甲公司因资金周转困难，未能全部偿还，尚欠丙银行借款本息2亿元。 2010年，乙公司开始涉足房地产开发业务，并于7月12日以2、3亿元的价格，从丁房地产公司(简称丁公司)处受让一块建设用地使用权，用于 建设西山公寓住宅项目。乙公司在取得该块土地使用权时，向丁公司支付了1、3亿元土地转让金。根据双方约定，剩余1亿元转让金应于2011年5月31日前 支付完毕。同时，甲公司以景明写字楼作抵押，为乙公司所欠丁公司的1亿元土地转让金提供担保，双方亦办理了抵押登记。 西山公寓项目竣工后，因市场低迷而滞销。为缓解困境，乙公司于2011年6月8日，以西山公寓作抵押，从戊银行处获得一笔借款，并办理了抵押登记。双方约定，一旦乙公司连续3个月不能偿还借款利息，戊银行即可行使抵押权。 2011年10月29日，吴某以110万元的价格购买了西山公寓住房一套，并一次性付清了房款。但乙公司未将该房屋已设定抵押的事实告知吴某。 甲公司因不能清偿到期债务，于2011年12月27日被人民法院裁定进入破产程序。在申报破产债权时，乙公司就其2000万元的工程余款和 500万元的垫资款、丙银行就甲公司尚未偿还的2亿元借款本息、丁公司就其1亿元土地转让金，均主张以景明写字楼拍卖所得价款全额优先受偿。景明写字楼拍 卖所得价款为2、7亿元。 鉴于乙公司停止偿还借款利息已超过3个月，2012年3月20日，戊银行行使对西山公寓的抵押权，申请人民法院拍卖西山公寓。至此，吴某方知其 所购商品房已被设定抵押，遂主张解除房屋买卖合同，要求乙公司返还110万元购房款并赔偿损失，此外，还要求乙公司另行支付110万元惩罚性赔偿金。 要求：吴某是否有权解除与乙公司的商品房买卖合同并说明理由。
正确答案
吴某有权解除与乙公司的商品房买卖合同。根据合同法律制度的规定，若出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人有权解除合同。
解析
暂无解析
某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为200万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为( )。
A．12%
B．20%
C．24%
D．30%
正确答案
D
解析
[知识点] 资本金利润率
某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，则该项目的资本金净利润率为( )。
A．22.2%
B．33.3%
C．44.4%
D．55.5%
正确答案
B
解析
暂无解析
某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，存货为1800万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，则该项目的速动比率是（）。
A．80%
B．120%
C．171%
D．200%
正确答案
B
解析
[解析] 根据速动比率的计算公式可以得到速动比率为
预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有( )。
A．房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用和报酬率不发生变化
B．物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率不发生变化
C．收益和运营费用都不发生变化，报酬率升高了
D．收益和运营费用都不发生变化，报酬率降低了
E．收益和运营费用都不发生变化，报酬率不升不降
正确答案
A,B,C
解析
在收益法计算公式及原理中，分子为净收益，净收益等于有效毛收入减去运营费用，分母为报酬率，得数为房地产价值。在收益和运营费用都不发生变化，报酬率降低时，房地产价值升高了，资本价值增值，何来风险同理，在收益和运营费用都不发生变化，报酬率不升不降时，房地产价值不变，资本价值保值，也没有风险(此种情况是理想状态下的)。
房地产投资项目的动态投资回收期为自投资起始点起至______等于零止的年数。
A．净现金流量
B．累计净现金流量
C．现金流入减去现金流出
D．累计净现值
正确答案
D
解析
[解析] 本题考查动态投资回收期的相关内容。对于房地产投资项目来说，动态投资回收期就是自投资起始点算起，净现金流量折现值的累计值等于零或出现正值的年份，即为投资回收终止年份。
从《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》发布开始，必须首先落实资本金才能进行建设的项目不包括( )。
A．房地产项目和集体投资项目
B．国有单位的基本建设
C．技术改造
D．用财政预算内资金投资建设的公益性项目
正确答案
D
解析
[解析] 从《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》发布开始，各种经营性固定资产投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产项目和集体投资项目，都必须首先落实资本金才能进行建设。主要用财政预算内资金投资建设的公益性项目不实行资本金制度。
按( )，投资可分为建筑安装工程费、设备与工器具购置费、其他费用等等。
A．形成资产性质不同
B．投资主体经济类型不同
C．资金来源不同
D．固定资产投资使用构成不同
正确答案
D
解析
在我国现行管理体制中，根据不同的目的和管理需要，通常对投资实行以下分类：按投资用途的不同，分为生产性投资和非生产性投资；按形成资产性质不同，分为固定资产投资和流动资产投资；按投资主体的经济类型不同，分为国有经济投资、集体经济投资、个体经济投资、联营经济投资、股份制经济投资、外商投资，按投资资金来源不同，分为国家预算内投资、国内投资、利用外资、自筹投资、其他投资等；按照投资项目的建设性质和管理权限的不同，我国固定资产投资被分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资和其他固定资产投资。
某县城一家房地产开发企业2010年度委托建筑公司承建普通住宅楼10栋，其中：90%的建筑面积直接对外销售。取得销售收入6648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用有：支付土地使用权价款1400万元；取得土地使用权缴纳契税42万元；前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元。发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元(利息费用虽未超过同期银行贷款利率。但不能准确按项目计算分摊)。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为9%。
要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数：
1.计算该企业应纳营业税和城建税、教育费附加金额合计；
正确答案
允许扣除项目合计
开发费用=3322.8×9%=299.05(万元)
加计扣除=3322.8×20%=664.56(万元)
允许扣除项目合计=3322.8+299.05+358.99+664.56=4645.4(万元)
解析
暂无解析
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