- 房地产投资项目借款还本付息计划表
- 共454题
下列商业银行同业拆借的行为，哪些违反了法律规定( )。
A．约定拆借期限为6个月
B．用拆人资金发放房地产开发项目贷款
C．拆出资金为交足存款准备金之前的闲置资金
D．将拆人资金用于解决临时性周转资金的需要
正确答案
A,B,C
解析
本题考《商业银行法》第46条有关商业银行同业拆借的法律规定。拆出资金限于交足存款准备金，留足备付金和归还中国人民银行到期货款之后的闲置金。资金用于弥补票据结算，联行汇差头寸的不足和解决临时性周转资金的需要。故此，应选ABC。
人工等价格水平发生变化，属于房地产投资项目的主要不确定性因素中的( )。
A．建筑安装工程费等费用
B．经营成本
C．投资收益率
D．融资成本
正确答案
A
解析
[解析] 在进行房地产开发投资项目经济评价时，要对建筑安装工程费等费用进行较详细的估算。在这段时间内，建筑材料、人工等价格水平可能发生变化，使得中标价与之前所做的估算价之间产生偏差。
2005年，某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1400万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为480)7元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为 10%；销售商品房缴纳的有关税金77万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为( )。
A．225.65万元
B．244.55万元
C．307.05万元
D．308.05万元
正确答案
B
解析
[解析] 房地产开发公司销售新建商品房时，扣除金额＝480+480×10%+77+480×20%＝ 701(万元)，增值额＝1400-701＝699(万元)，增值额与扣除金额的比：699÷701＝99.71%，适用税率为40%，应缴土地增值税额：699×40%-701×5%＝279.6-35.05＝244.55(万元)。
已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的资本金利润率为( )。
A．13.0%
B．43.3%
C．33.3%
D．23.3%
正确答案
B
解析
暂无解析
银行与房地产开发商确立合作意向后，还需要加强对开发商和合作项目的管理，可采取的措施包括( )。
A．了解借款人的入住情况及对住房的使用情况
B．了解开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证
C．及时了解开发商的工程进度，防止“烂尾”工程
D．借款人发生违约行为后应及时对抵押物进行处理
E．密切注意和掌握房地产市场的动态
正确答案
A,B,C,D,E
解析
银行与房地产开发商确立合作意向后，还需要加强对开发商和合作项目的管理，可采取的措施包括以下几方面：了解借款人的入住情况及对住房的使用情况；了解开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证；了解开发商的工程进度；借款人发生违约行为后应及时对抵押物进行处理；密切注意和掌握房地产市场的动态。故选ABCDE。
已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的资本金利润率为( )。
A．13.0%
B．43.3%
C．33.3%
D．23.3%
正确答案
B
解析
650+1500×100%=43.3%
2009年8月至2011年3月，H市B房地产开发公司在H市城市规划区内，通过合法手续，建成C商品住宅小区。建成后，王某购买了一套该小区住房，并签订了购房合同。建设中，B房地产开发公司利用在建工程贷款取得部分建设资金，并于该项目竣工验收合格之前，还清了全部贷款。同时B房地产开发公司还利用商品房预售取得了部分建设资金，购房户高某采取预售商品房抵押的方式，与B房地产开发公司签订了购房合同。
按照规定，该住宅小区项目取得建设用地使用权的方式可以是( )。
A．划拨
B．无偿划拨
C．出让
D．拍卖出让
E．招标出让
正确答案
C,D,E
解析
暂无解析
某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存贷为1500万元。试计算该房地产投资项目的资产负债率为( )。
A．167%
B．80%
C．200%
D．60%
正确答案
D
解析
[解析] 资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。其计算公式为：资产负债率=负债合计/资产合计。题中，资产负债率=3000万/5000万=60%。
人工、建筑材料等价格水平发生变化，属于房地产投资项目的主要不确定性因素中的（）
A．建筑安装工程费
B．经营成本
C．投资收益率
D．融资成本
正确答案
A
解析
在进行房地产开发投资项目经济评价时，要对建筑安装工程费等费用进行较详细的估算。在这段时间内，建筑材料、人工等价格水平可能发生变化，使得中标价与之前所做的估算价之间产生偏差。
某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下：
(1)A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。
(2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。
(3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产总价的6%；银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。
(4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为：
实例B：2370元/m2；
实例C：2730元/m2；
实例D：2500元/m2。
A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。
影响因素修正指数表
比较因素 A宗地 比较实例B 比较实例C 比较实例D
交易时间 100 -1 -5 -4
交易情况 100 0 -1 +1
区域因素 100 -2 +2 -
个别因素 100 0 +10 +5
使用年期 100 -3 0 -1
根据以上资料，评估出该公司的投标地价。
正确答案
先用市场比较法计算不动产总价，再用剩余法评估土地价格。
第一步：采用市场比较法确定不动产总价
(1)分别计算三个案例的试算价格：
(2)采用算术平均求取不动产总价：
单位面积不动产价=(2518.35+2587.09+2557.12)元/m2/3=2554.19元/m2
不动产总价=2554.19元/m2×2000m2×4=2043.352万元
第二步：计算建筑成本费用及利润
(1)建筑费=600万元
(2)专业费=600万元×6%=36万元
(3)不可预见费：600万元×4%=24万元
(4)利息=(600+36+24)×[(1+11%)1-1]+地价×[(1+11%)2-1]=72.6+0.2321×地价
或：利息=(600+36+24)×50%×[(1+11%)1.5-1]+(600+36+24)×50%×[(1+11%)0.5-1]+地价×[(1+11%)2-1]=73.6+0.2321×地价
(5)税金=2043.352万元×6%=122.60万元
(6)开发利润=2043.352万元×15%=306.50万元
第三步：计算土地价格
地价=不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-税金-利润=2043.35-600-36-24-72.6-0.2321×地价-122.60-306.50
1.2321地价=881.65万元
地价=715.57万元
单位地价=715.57万元/2000m2=3577.85元/m2
解析
暂无解析
扫码查看完整答案与解析